长沙房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构1/115诚信共赢、笃行以道、专家视角长沙市房地产市场调研报告湖南华毅置地房地产顾问有限公司长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构2/115诚信共赢、笃行以道、专家视角目录第一节长沙市场概述一长沙市综合简介二城市经济发展状况三城市未来规划状况第二节国家宏观调控政策的影响第三节长沙房地产市场分析第四节长沙各片区重点楼盘解析第五节长沙六区新建商品房住宅消费特征第六节市场总结长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构3/115诚信共赢、笃行以道、专家视角第一节长沙市场概述一、长沙市综合简介(1)地理环境长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有荆豫唇齿黔粤咽喉”之称。长沙市总面积1.18万平方公里，长沙市总人口704万，户籍人口为651万，其中城区面积1938平方公里，市区人口363万（2011年），望城并入长沙城区后建成面积约为320平方公里。(2)旅游资源长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、中心、湘江风光带长沙段、项重点工程建设，中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构4/115诚信共赢、笃行以道、专家视角体育新城、浏阳风光带等为中心的6大旅游区，积极打造文化旅游精品。(3)行政划分截止2011年7月1日，长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心、雨花、岳麓、开福、望城六区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。(4)文化教育长沙的中等基础教育在湖南省内甚至全国都有较高知名度。师大附中、长沙市一中、长郡中学、雅礼中学、周南中学有长沙五大名校之称，每年考入清华、北大人数约120人。高等教育也比较发达，拥有4所211重点大学“国防科技大学”，“中南大学”，“湖南大学”，“湖南师大”3所进入985工程学校，在数量上仅次于北京、上海，为祖国输送了大量的人才。(5)立体交通长沙是中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、便利。铁路，长沙与株洲形成共同铁路枢纽，铁路网线有京广铁路、石长铁路、京港客运专线、泸昆铁路、武广高铁、长株潭城际铁路。长沙市区5条地铁的拉通。长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构5/115诚信共赢、笃行以道、专家视角公路，六桥三环交通网分布广泛，三条国道，数十条高速公路，交通四通八达，方便。水运，湘江穿过长沙，并连接洞庭湖和长江主流。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。空航，长沙黄花国际机场是中国第五大机场，长沙黄花国际机场是湖南省最大的一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，是中国第五大机场，机场可直达全国各地，吞吐量位居中部各省份之首。近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将扩大开通至欧洲、美洲、亚洲各大城市的直航线。(6)娱乐之都长沙的娱乐业独具特色。由于消费观念的不同，长沙人在娱乐方面投入很大资金，各种娱乐休闲活动层出不穷。如解放西路酒吧一条街大大小小几十家酒吧，具有代表性的酒吧为魅力四射、水木年华等。现在化龙池和太平街也是娱乐的好地方，这两个地方主要以小型清吧、演艺吧为主。夜总会也是场场爆满，以田汉大剧院和欧阳胖胖歌舞厅最具特色，内容有杂技、歌舞表演、相声小品、特技表演等等。夜总会和歌舞厅的发展，丰富了市民的夜生活，并成为长沙媒体娱乐业的强劲的推动力，培养了众多本土人才，提供了很多媒体娱乐发展的素材。长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构6/115诚信共赢、笃行以道、专家视角二、城市经济发展状况（1）GDP增速逐步上涨，经济稳步发展(数据来源统计局)从表上的数据来看长沙每年的GDP在逐步递增，增幅达到了14%左右，说明了目前长沙的市场经济还是非常的活跃，将快速促使各行业的发展。年份GDP产值（亿元）同比增幅（%)20083000.9815.120093744.7614.720104541.0615.520115619.3314.5长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构7/115诚信共赢、笃行以道、专家视角(2)三产情况，第三产业稳步增长年份第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）2008172.381567.411261.192009179.41893.581671.782010202.012437.031908.022011243.383151.682224.27(数据来源统计局)以上数据显明长沙经济产业结构都在逐步的增长，二产业和三产业尤为突出，第二产业的GDP在快速增长，说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的增速（如房地产行业）第三产业的GDP也在稳步增长发展。长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构8/115诚信共赢、笃行以道、专家视角（图一）2006-2011年全部工业增加值及其增长速度(数据来源统计局)由图一看出06-11年长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构9/115诚信共赢、笃行以道、专家视角（3）固定资产投资—房地产业年份房地产总投资（亿元）同比增幅（%)2008469.5-17.42009497.4762010684.1537.52011886.2929.6(数据来源统计局)从图中的数据来看，从09年起整体投资趋势处于较快增幅状态，但也受到国家一些政策的影响，08由于年受到经融危机的影响，房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%。但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水平,商品房的销售面积增幅度达到了71%。长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构10/115诚信共赢、笃行以道、专家视角（4）固定资产投资—房地产总销售情况年份商品房销售面积（万平方米）同比增幅（%)住宅销售额（亿元）同比增幅（%)2008822.6-16.5245.5-17.720091406.5871.0513.195.420101680.2119.5701.9121.120111500.2-10.7759.878.3(数据来源统计局)由图看出，受08年金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%，销售额增长到了95.4%。由于房地产发展过于太快，国家担心房地产市场出现泡沫，2011年出台一些相关政策如：限购，限贷等，促使房地产行业健康发展，由图也能看出11年销售面积和销售额出现了不同程度的下降，销售面积出现了负值。长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构11/115诚信共赢、笃行以道、专家视角（5）居民人均可支配收入水平（图二）2006-2011年长沙居民人均可支配收入及其增长速度由图看出，长沙人均可支配收入在稳步增速，说明了人们的购买力，消费力也在快速的提高，2011年全年长沙居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。居民恩格尔系数为35.9%,长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属于最小，这也表明长沙市房地产发展空间大.（注：恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比重，恩格尔系数越大一个国家或家庭生活越贫穷，反之，恩格尔系数就越小，生活越富裕）长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构12/115诚信共赢、笃行以道、专家视角小结：1.长沙每年的GDP在逐步递增，增幅达到了14%左右，长沙的房地产市场还是非常的活跃，它将快速促使各行各业的发展，拉动市场经济。2.长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的发展，如:房地产行业......3.从09年起长沙房地产市场整体投资趋势处于较快增幅状态，但也受到国家一些政策的影响，08由于年受到经融危机的影响，房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%。但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水平,商品房的销售面积增幅度达到了71%。4.受08年全球金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%，销售额增长到了95.4%。由于房地产发展过于太快，国家担心房地产市场出现泡沫，11年出台一些相关政策如：限购，限贷等，促使房地产行业向健康、稳定的发展。5.长沙人均可支配收入在稳步增速，人们的购买力、消费力也在快速的提高，11年全年长沙居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属于最小，这也表明长沙市房地产发展空间大.长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构13/115诚信共赢、笃行以道、专家视角三、城市未来规划状况长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应。长沙武广高铁的开通将连接武汉、长沙和广州三点，以三点为圆心、以一小时为半径画圆，三个圆分别是武汉城市群、长株潭城市圈和珠三角经济区。以武广高铁为轴，一个独一无二的“黄金走廊”即将形成。长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面1.长沙—珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西，连南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构14/115诚信共赢、笃行以道、专家视角2.长沙—长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长株潭一体化目标：通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。通过长株潭包括资源、市场在内的经济要素的一体化促进三市集群经济的规模，提高以长沙为核心的长株潭城市群的核心实力，以及区域辐射力，并进而促进长沙、株洲和湘潭地区社会生活的融合。长株潭要形成新的城市集群，不能是简单的1+1+1=3,我们的目标是1+1+13.因此,必须要进行优势的组合和重组,要形成新的优势,提高高新技术产业的发展以及优势传统行业的提升和改长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构15/115诚信共赢、笃行以道、专家视角4.长沙—“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展市民观点“现在的长沙比以前大多了”东：由于地理位置与历史发展的原因，划城而过的湘江，把长沙分成了河东河西，河西多是高等学府，文化氛围浓厚，河东商业发达，市场繁荣，说长沙城区“西文东市”。中南地区最大的商品市场高桥市场群的扩建、星沙板块房地产行业的崛起拉动了整个星沙经济开发区的快速发展。南：长株潭融城将拉动了整个南边经济的快速发展史处于长株潭核心区，省府的南迁也拉动了周边大量土地的供应，带动整个板块的崛起。西：河西因高等学府较多而