资金过桥业务操作指引

资金过桥业务操作指引一、企业资金还贷流程图银行审批及我司审批资产调查银行复审签署合同放款赎楼注销抵押注销再次抵押资金第三方贸易合同转账我司回款结算支付利息赎楼流程快贷流程抵押权证担保放款贷款行发放赎楼款我司或银行办理赎楼及相关注销手续一般企业贷款放款第三方收款账号，因为出于企业为经营类贷款。按揭公司继续办理出新证及抵押手续；凭他项权利证出具“解除担保通知书”办理解保手续签署银行贷款合同交易双方同时签署贷款银行及按揭公司的借款、担保合同，并提交相关贷款资料，双方同步审批贷款行出具初步审批意见，贷款公司凭银行初审(终审）意见再终审银行出具《同贷书》包括资产评估及收益调查，法人及企业的流水收益赎楼与担保快贷流程及风险节点对比说明：1、担保节点不同：我司担保的二手楼赎楼业务，在同贷后，房产是原业主名下并处于抵押状态，二手交易未开始就全程担保；而二手楼快贷业务，在完税后（即交易状态已经去到买方过户后并纳税确权）才开始进行阶段性担保。2、放款节点不同：担保赎楼放款节点在贷款审批同贷后，担保快贷放款节点在买家完税后；东莞工行的终审节点也因业务不同而不同（赎楼业务未开始进行交易就终审，通过担保即可放款，快贷业务在交易节点进行到完税后才开始受理终审确贷）3、解保期限不同：由于东莞二手楼交易过程漫长，如果是担保赎楼，担保期限即从赎楼开始到抵押完毕解保，担保快贷即是从过户纳税后开始到抵押完毕解保；二、担保赎楼/快贷流程图三、客户申请与业务受理一、业务受理条件1、买卖双方真实交易受理标准：A、买方首期款已真实按中介买卖合同约定时间、约定金额交付卖方或监管；B、买方银行按揭贷款不超过实际成交价的70％。（首次贷款不超7成，二次贷款不超4成）C、卖方是真实的房产所有人，无虚假虚构行为。2、产权清晰受理标准：A、产权查询单显示产权确实属于卖方所有，无查封、变更、转移；B、持购房合同的客户，必须确认开发商已将房产备案及确权，并同意协助办理一手房产证；C、房产共有人（或隐性共有人）同意出售；3、担保期限从按揭公司出具《担保函》到房产过户到买方并已办理抵押登记手续。抵押权利归属贷款行为止。原则上不超过180天。4、担保金额受理标准：与银行贷款金额一致。原则上规定银行贷款金额不超过房产评估价或市场价值（以两者中的低者为准）的70%。（视银行当时政策）5、拒绝受理或非标准业务A、卖方委托第三方代理人收款的；B、涉及诉讼、查封或仲裁；C、涉及以资抵债、资产转移或A、B、C过户的；D、涉及未成年赎楼交易；E、信用记录严重不良的；F、赎楼成数超标准的；G、不配合办理全权公证委托的；三、客户申请与业务受理二、客户申请需提交的资料（一）卖方1、卖方及配偶的身份证、户口簿、回乡证、婚姻证明（结婚证或未婚证）、外籍人士护照原件及复印件；2、交易标的的《房地产证》原件和复印件；3、房产买卖双方签署的中介买卖合同或协议原件和复印件；4、购房发票、契税完税证、维修资金发票原件；5、原贷款合同原件；（二）买方1、买方的身份证、户口簿、回乡证、婚姻证明（结婚证或未婚证）、外籍人士护照原件和复印件；2、买方的收入证明（单位收入证明/存款流水账证明/其他固定资产）原件和复印件3、买方已付定金、首期款收据及支付凭证复印件。4、首次购房证明、纳税证明或社保证明、家庭唯一自住房证明；（三）按揭公司或中介公司提供1、产权查询单原件及复印件；2、房屋初评报告原件复印件；3、银行同意贷款意向书复印件；备注：1、受理专员应核查上述所有资料的复印件是否与原件相符，并在复印件上加盖查验章、签名。2、将上述客户资料报送一套银行审批。四、客户经理尽职调查一、尽职调查的事项客户经理的尽职调查工作应达到客户及其资料的真实和完整，重点关注和防止买方和卖方的道德风险。（一）买卖双方的主体资格合法性和真实性调查（二）买方的资信调查和还款能力的分析（三）双方交易的合理性和真实性（四）见证客户签署相关法律文件四、客户经理尽职调查一、尽职调查的事项（一）买卖双方的主体资格合法性和真实性调查1、卖方的主体法律资格和卖房动机（1）确实做到卖方和房屋产权所有人是同一个人，卖方所表述的房产地址、面积、朝向等是否与房产证、评估报告表述一致；（2）卖方的交易是卖方及其配偶的真实意思，卖方及其配偶的签名是本人的真实签名；（3）卖方及其配偶的身份证明是合法真实的，且号码与房产证、公证书、银行承诺书等文件一致；（4）卖方的家庭住址、工作单位以及联系方式是真实的（家庭住址一般要通过买卖双方提供相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等单据来核实）；（5）对于没有稳定职业的卖方要重点了解其卖楼款的真实用途，并提供相关证明；（6）其他相关信息（通过交谈，了解借款人近来的工作、家庭、生意等情况，判断是否为逃避债务而虚假交易）。2、买方（借款申请人）的主体法律资格和购房的原因（1）买方必须是具备完全民事行为能力的自然人；（2）买方的身份证明是合法真实的；（3）买方身份证明上的照片与本人是一致的；（4）买方的家庭住址、工作单位以及联系方式是真实的（家庭住址一般要通过买卖双方提供相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等单据来核实）；（5）买方购房的原因是合理的和真实的。四、客户经理尽职调查一、尽职调查的事项（二）借款人的资信调查和还款能力的分析1、借款个体（主体）银行按揭贷款已通过银行审批，银行贷款承诺是否含有限制性条款，贷款承诺金额是否与担保金额一致；2、借款人月供额小于月资产收入证明的50％或提供相应的存款记录。（三）续贷还旧借新的合理性和真实性1、房产证是真实的且查册表、评估报告、银行承诺书相关信息是一致的；2、抵押价格合理（评估价和市场价比较，取两者低者）；3、银行审批及借款人抵押房产的意愿是自愿且真实的；4、确认借款方无被迫买卖、法人无婚姻变故、无经济纠纷等非自愿原因；5、前份借款的情况是真实的，还款本金及利息确认新的银行贷款的金额是一致的；6、银行同意贷款通知书或银行划款委托书的划款帐户户名与第三方姓名是一致的。四、客户经理尽职调查一、尽职调查的事项（四）见证客户签署相关法律文件1、委托担保申请书2、二手楼交易贷款担保委托合同3、反担保保证书4、承诺书、特别事项声明书5、其他附加法律文件；五、担保项目的审批及担保手续的办理一、审批需提交的资料除需提供上述第二部分的第二点提供业务资料、第三部分第（四）、（五）点的法律文件外，客户经理还需提供/填写下列资料一起报送公司担保审批：1、担保业务审批表2、公章使用审批表五、担保项目的审批及担保手续的办理二、担保业务审批流程（通过OA系统）受理专员收集资料并录单日分公司风控初审分公司总经理审批总部风控复审、终审完善担保条件同意担保五、担保项目的审批及担保手续的办理三、担保函盖章审批流程业务助理所需用章资料业务部经理签名运营经理签名总经理审批财务部签名行政部盖章五、担保项目的审批及担保手续的办理四、担保手续的办理担保项目审批通过后，业务推动助理负责将所有审批资料以及需盖章的文件（包括二手楼交易贷款担保委托合同、个人购房借款/担保合同、二手房交易资金全额托管四方协议、提供担保确认函、保证金充足确认函等、）交给各部门负责人签名并办理盖章手续；办理完毕盖章手续后，将已盖章的法律文件复印留存一份后交给运营部经理并送达给银行，并取回担保函签收联交于运营部经理，接收归档。六、过程控制和担保责任解除一、过程控制担保业务（包括赎楼及快贷）过程由运营部负责人对受理专员进行全程贷后监督。1、我司向银行出具担保函后，客户经理跟进银行放款具体时间和放款的实际金额；2、担保期间受理专员跟进办案进度，控制办案时间及操作风险，每笔办案节点及时登录OA系统，每周向运营部负责人和风险管理部报送案件进度表。出现异常或超时情况查明原因及时向部门负责人和风险管理部报告；3、运营部经理对出现异常或超时情况查明原因及时向分公司负责人和总部风险管理部报告。并做出相应处理方案；二、担保责任的解除1、办妥抵押登记手续后，业务助理将《他项权利证》及《房产证》原件统一递送银行，并复印交予运营部存档；2、《他项权利证》原件递送银行后，业务经理应及时取得银行盖章的《解除担保责任通知书》并存档，我司担保责任解除。三、业务办结后，资料归档。七、收费标准东莞担保业务收费标准实行：担保赎楼：有证贷款金额×1%赎合同贷款金额×2%担保快贷：凭完税单贷款金额×1%需要注意事项：告知买方要提前供款，并存入两个月（含两个月）以上供款资金。谢谢！！