房地产开发公司管理流程

房地产开发公司管理流程*****房地产开发公司2011-04-202第一章前言1编制目的为实现***********公司（以下统一简称为****公司）房地产开发业务的可持续发展，建立科学的管理机制和操作规范，促进公司管理及品牌的提升，特编制本《管理手册》。期望通过《管理手册》的编制和实施，能在以下方面促进管理公司的经营和管理活动。1)规范房地产开发业务流程，提高项目开发收益；2)明确管理公司与各项目公司责权体系，规范过程管理活动；3)加强信息沟通，提高科学决策水平；提高企业管理的效率。2《管理手册》控制要求2.1、本手册是****公司和项目所在公司开展业务工作的指南。2.2、管理公司负责推进《管理手册》在各项目所在公司的具体实施及监督。2.3、《管理手册》及其支持文件在正式发布前，必须经集团公司审核和批准。管理公司负责《管理手册》及其支持文件的编制、发放、控制、修订和管理。2.4、鼓励各级员工针对《管理手册》及其支持文件提出修订建议，但任何涉及《管理手册》及其支持文件的修订建议，应以书面形式报管理公司办公室。3相关术语3.1管理公司：********3.2项目公司：指集团公司或*******进行房地产开发业务的控股公司或参股公司。33.3业务流程：业务流程，或称业务过程，是指一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。3.4备案、审批：指项目公司就某项具体业务工作的计划、执行活动或结果，在规定的时限内向管理公司职能部门提交的正式报告。3.4.1备案：“备案”事项是要求项目公司在事后向管理公司报送资料。管理公司针对提交的备案资料，可以提出备案审查意见。3.4.2审批：“审批”事项是要求项目公司在开始某具体业务工作前向管理公司报告工作计划或上一步骤的结果，属于管理公司事前控制方式。所有审批事项在未得到管理公司的正式批准意见前，项目公司不得进行下一步工作。管理公司必须在规定时限做出审批决定，并承担决策责任。项目公司必须执行管理公司的审批决定，并承担执行责任。3.5作业指导书：指管理公司为项目公司提供的标准化管理制度，项目公司应按作业指导书进行项目的开发管理工作。第二章管理的基本原则1惠及股东与员工：任何业务流程及管理活动的最终目标以回报股东，关爱员工为原则。2集权与分权兼顾：集权的目的在于预防问题提高项目公司工作效率，应以在整体管理公司效益为中心。做到集权与分权的有机匹配。3以过程为关注点：过程决定成败，每一项业务流程都应关注过程的4结果。业务过程以顾客需求为前提，持续地确定、分析、改进关键活动实现的方法和要求，将相关资源进行有序安排，以产生期望的成果。4持续改进没有最好，只有更好。不断完善业务管理运作，坚持持续改进，发现问题、分析问题、解决问题，从而有效预防问题的发生或再发生。第三章组织管理1定位1.1项目公司是全面实施集团经营战略的管理层，负责集团属下所有房地产业务的经营和管理，包括实施决策、调整决策等。1.2项目所在公司属于操作层，负责具体项目开发运作操作。1.3为充分发挥各级领导智慧，有效决策和民主管理。实行经营管理委员会责任制。2管理公司经营管理委员会2.1职责2.1.1审议房地产3-5年战略发展、年度发展计划，监控房地产发展战略的实施、修订、总结、评价。2.1.2审查项目投资立项，督促项目所在公司的组建，审查项目兼并和合资合作工作，审查项目变更。2.1.3审批项目经营策划书和年度经营计划及其调整。2.1.4审批项目规划设计方案、建筑设计方案、售楼处设计方案。2.1.5审议开发项目经营管理责任书及销售价格体系，审批项目销控价格。2.1.6审批物业管理的重大经营管理方案。2.1.7审批重大财务、行政人事方案。2.1.8审批管理公司管理制度。52.1.9审议项目、年度经营业绩综合考评及阶段性考评成果。2.1.10在管理公司集中采购、第一类招标、第二类招标过程中，当存在两家以上的推荐中标单位时，审定中标单位。2.2主任：管理公司总经理。2.3成员组成：集团、管理公司、项目所在公司相关人员。3项目所在公司经营管理委员会3.1职责3.1.1负责审批与项目有关的工程技术标准，包括设计标准、施工技术、设备选型、装修标准等。3.1.2审批技术创新、设计、施工、设备选型优化等方案。3.1.3审批重大技术、质量问题处理意见。3.1.4审议设计方案、重大设计修改、变更。3.1.5审定住宅使用说明书和质量保证书。3.1.6按照确定的建设项目经营管理责任书，控制项目总体成本，指导定期分析项目成本，审议项目分项成本的调整。3.1.7审议项目招投标的重大事宜。3.1.8审议营销策划方案及评估结果、调整方案。3.1.9审批楼书、销售合同、广告及所有宣传资料。3.2主任：项目所在公司总经理（负责人）。3.3成员组成：项目所在公司高级管理层人员、相关业务部门负责人。4组织结构5管理公司职责实行项目经营目标管理责任制，建立并运行可量化的目标管理机制。建立并推行房地产经营管理制度，在房地产范围内建立规范化的6管理。对各项目所在公司进行全面、适时、有效的管理控制，明确管理公司与各项目所在公司之间的权责划分和工作关系。制定、考核、评价项目所在公司的具体指标，组织实施完成项目经营目标。研究房地产行业有关的政策法规、行业发展、建筑、住宅产品及相关技术等。整合资源，为项目开发提供服务。5.1总体职责5.1.1负责实施集团房地产发展战略，全面管理集团房地产开发业务，确保实现项目预期目标。5.1.2负责建立并执行房地产规范化的管理制度。5.1.3收集、研究有关房地产行业的政策法规、技术、市场、行业动态等信息。5.1.4负责项目所在公司的组建，按照经营总目标，制定阶段性目标，与项目所在公司签定《经营管理责任书》。5.1.5监督指导项目管理，包括投资立项、设计、进度、成本、质量、安全文明生产、营销、物业、风险、经营策略等管理。5.1.6负责组织协调管理公司各部门之间、管理公司与各项目所在公司之间的组织协调。5.1.7制定考核评价标准，按《经营管理责任书》适时进行考核评价。5.1.8管理或协调项目公司资金，为各项目开发提供资金支持，保证项目资金平衡。5.2管理公司总经理职责5.2.1负责集团所属房地产业务的全面实施；5.2.2主持制定并贯彻本公司有关管理制度的实施；5.2.3完成集团下达的各项指标；75.2.4按集团人力资源开发的战略要求，建立一支优秀的管理团队；5.2.5负责客服管理工作；负责物业管理工作；5.2.6对各房地产项目的营销工作进行指导、监督、服务；督促营销计划的落实；5.2.7对外承担法律责任；5.2.8其它管理工作。5.3规划副总经理职责5.3.1配合集团负责项目规划、建筑方案设计全过程管理工作；5.3.2配合集团，参与土地开发前期策划工作；5.3.3负责规划前期日常管理工作；5.3.4负责指导京外项目公司规划、建筑设计工作；5.3.5掌握与房地产行业相关的政策、法律、信息、土地市场动态、竞争企业动态；5.3.6其它管理工作5.4总经济师职责5.4.1负责组织编制各项目经营管理责任书；5.4.2负责定期对所有开发项目的经营统计、分析；5.4.3主管招标采购部、合同和预算部的日常管理工作；5.4.4负责项目综合成本控制业务和垂直管理工作；5.4.5负责项目所在公司分类招标采购工作；5.4.6协调与成本管理业务相关的各部门工作；5.4.7负责成本工作进度的落实；85.4.8其它管理工作。5.5工程管理副总经理5.5.1负责全程协调并监控各开发项目的综合进度管理；5.5.2参与项目招标采购管理工作；5.5.3协调与成本有关的进度、质量管理工作；5.5.4协调资金拨付过程控制；5.5.5负责日常危机管理5.5.6配合销售做好相关服务工作；5.5.7协调各相关方管理工作；5.5.8其它管理工作。5.6总会计师5.6.1主管财务部的日常工作；5.6.2贯彻执行集团各项规章制度，协调融资、税务、资金调度工作；5.6.3配合集团财务、审计工作；5.6.4负责指导、监督各项目所在公司的财务工作；5.6.5协调与财务管理相关的管理公司各部门关系等；5.6.6负责财务计划的落实；5.6.7其它管理工作。6管理公司职能部门职责6.1综合办公室职责6.1.1负责管理公司行政、后勤管理工作；6.1.2负责管理公司信息平台的建设及日常维护；96.1.3根据集团人力资源规划，负责人力资源管理工作；负责项目公司人员编制及薪酬成本控制审批工作；6.1.4负责管理公司宣传及外联工作；6.1.5负责业务范围内的日常业务培训工作；6.1.6负责企业资质及其它管理工作。6.2规划发展部职责6.2.1根据集团对开发项目的定位选择，负责完成各项目规划方案，亰外项目可授权指导各项目所在公司完成；6.2.2负责审批总体规划设计、单体设计方案，为相关审批做准备；6.2.3负责各项目设计招标的设计单位入围管理工作；6.2.4负责项目开发前期用地、规划意见书、工程规证、开工证、销售证等各项手续的办理工作；（京外工程由项目公司负责，管理公司指导）6.2.5负责大市政等各项手续的办理；6.2.6对京外开发项目的开发计划进行控制、协调、监督；6.2.7协助参与项目策划过程的成本分析与审核；6.2.8收集、整理、分析房地产开发的招投标信息，建立土地市场价格信息数据库，适时进行房地产管理创新研究；6.2.9负责业务范围内的日常业务培训工作；6.2.10其它管理工作。6.3工程管理部职责6.3.1负责项目工程实施前期管理工作，包括项目地块的接收；106.3.2参与工程招标管理工作，协调设计、监理、甲方直接分包、工程总包等各方关系；6.3.3按照项目总体实施计划，组织项目实施，并适时评估和调整工作计划；6.3.4工程进度、质量、成本、安全、风险防范等管理；6.3.5工程交付管理工作6.3.6负责业务范围内的日常业务培训工作；6.3.7其它管理工作。6.4合同预算部6.4.1组织编制各项目的目标经营管理责任书，并全程监控；6.4.2全程参与项目开发过程的效益分析；定期对各项目的开发进度、经营情况进行统计并分析；6.4.3对各项目所在公司实行成本垂直管理，对各项目的成本进行动态控制；对各项目所在公司成本控制部经理及副经理的任免、薪酬、考评、业务培训、岗位轮换等业务进行统一管理；（合作项目与合作方另行商量）6.4.4监督各项目所在公司成本控制的合同管理工作；6.4.5建立成本信息资料库；6.4.6负责业务范围内的日常业务培训工作；6.4.7其它管理工作6.5招标采购部职责6.5.1负责各项目所在公司招标采购权限范围之上的相关招标工作；116.5.2负责材料设备的集中采购工作；6.5.3监督、检查各项目所在公司的招标采购工作；6.5.4建立合格分承包方和分供方信息资料库；6.5.5负责业务范围内的日常业务培训工作；6.5.6其它管理工作。6.6财务部6.6.1根据集团公司财务信息管理平台，建立开发管理公司财务信息管理平台，进行全面、系统的会计核算，保证财务信息的准确、规范和快捷，为经营决策提供依据；6.6.2建立财务人员垂直管理平台，对项目所在公司财务人员的选聘、福利待遇、业务管理、业务考核、述职报告、晋升奖惩、业务培训、岗位轮换进行管理；6.6.3负责资金计划、资金筹措和资金调配的管理，指导、协助项目所在公司开展各项融资工作；6.6.4协助相关部门控制成本（费用）、签订经营责任书、资产经营等；6.6.5研究税务法规，做好税务工作；6.6.6完成年度财务决算、财务预算的汇编工作，定期完成资产清查工作；6.6.7负责业务范围内的日常业务培训工作；6.6.8其它管理工作6.7营销策划部职责126.7.1全程参与项目策划、规划及项目销售管理实施；6.7.2全程参与项目销售策划，共同制定销售策略；6.7.3参与对销售公司的选聘工作，监督销售公司的销售方案制定及销售计划的实施；6.7.4配合项目开盘，提供相关物业服务；6.7.5监督项目所在公司在项目的进展过程中做好各项准备工作，确保项目按期向业主顺利移交；6.7.6负责与项目所在