搜索
农工商房产·金山新城项目商业产品定位与发展策略报告上海华燕置业发展有限公司项目本体及商业市场综述商业开发面临的问题解析商业发展策略与产品定位华燕商业服务模式与团队农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告项目本体及商业市场综述农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告本项目地块规划商业街项目地块临近新建的区政府及市民广场，但是中间隔了龙泽园项目和另一已出让地块，而龙泽园项目虽然最近改了规划但仍然有大量商业、办公面积，其商业广场基本隔断了市民广场人群对本项目的辐射。项目地块属性认知区政府地块由两块住宅用地和两块商业用地共同组合而成，其中商业用地为贯穿南北的一条规划商业街的组成部分。虽然就目前而言，地块周边各种配套设施还几乎是一片空白,但是项目周边在未来3-5年将形成一个总建筑面积达200多万平米的大型社区，社区商业的远景发展空间显而易见。地块编号用地面积容积率2-8-175130平米1.42-8-474440平米1.42-8-219190平米2.02-8-319200平米2.0项目地块属性认知农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告基本技术指标表项目地址龙轩路、蒙山北路所在板块金山新城板块占地面积187960平方米总建面积286178平方米容积率住宅1.4\商业2.0绿化率住宅用地35%\商业用地20%商业占地38380平方米（实际含文化娱乐用地）商业建面76760平方米（实际含文化娱乐用地）用地性质商住使用年限70年限高60米其它商业不能改变规划的位置。我们认为根据项目的社区消费容量、以及项目邻近的其它项目均有商业指标的现实，项目的纯商业用途建面必须少于4万平米，建议在3万5千平米左右（且这其中实际以社区生活配套为支撑的面积不可超过1万5千平米），剩下的商业用地建议发展为中高端商务酒店或小户型公寓产品。项目地块属性认知农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告金山新城城市规划按照规划，到２０１０年，金山新城城市人口规模将达２３万人，２０２０年将达到３８万人，新城今后将保持ＧＤＰ年均递增８％，预计到２０２０年人均ＧＤＰ达到１万美元。农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告金山新城商业市场规划分析滨海：挖掘海岸线旅游功能结合海滨岸线的再开发，形成具有海滨特色，以体育观光、会务休闲、特色购物、餐饮娱乐为主的海滨现代商贸服务业集聚区。与奉贤区、海港新城等错位呼应，与杭州湾其他地区相互配套，将休闲、娱乐、自然三主题紧密结合，成为金山区文化、历史、科技和对外交流集中展示带。老城：提升两纵两横商业街重点调整提升卫清路、卫零路、金一东路、蒙山路两纵两横的中心商业街区，形成具有精品百货、品牌专卖、餐饮娱乐、休闲文化、旅游服务、公共活动功能的区域商业中心。新城：商业商务集中龙翔路形成以商务办公、酒店会展、高档零售、休闲娱乐为主的现代服务业集聚区。龙翔路是未来新城核心商业、商务集中地，具有标志性建筑和综合性功能，商业商务设施总规划用地约600亩。农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告区域大型集中式商业分析金山绝无仅有一站式SHOPPINGMALL，通过与金山滨海旅游资源的结合，树立标竿，形成未来的“金山豫园”百联商圈模式进驻欧尚卖场的聚集效应农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告该项目功能定位为：金山新区的新商业迪斯尼——新城市的旅游中心，商业中心，吸引中心，集旅游、观光休闲、购物、居住多项功能为一体的城市综合体，总建筑规模约340000平方米（原始规划）。规划中的金山新城一站式SHOPPINGMALL农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告规划中的百联金山购物中心位于金山新城区，基地西临中央大道，北侧临板桥路，南向临卫清路红线，东侧临战斗港，河对岸是该项占地面积37771平方米，目A区——已经开发的住宅区金天地花园，建筑面积8万平方米，已于今年6月份奠基，并将于2010年建成开业。。总体规划：结合基地的环境特点和规划的要求，设计了一栋相对完整的综合商业建筑，并根据商业业态划分成Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三个区，在沿中央大道和卫清路的路口这布置了局部四层的主体商业（一至三层为东方商厦，四层做餐饮）。已出让已出让已出让已出让已出让已出让已出让已出让部分出让已出让已出让部分出让部分出让部分出让未出让已出让部分出让已出让未出让部分出让出让状况面积（亩）已出让3374未出让921从项目周边的土地出让情况来看，大多数的土地已经完成出让，总计3374亩，未出让土地仅占极小比例。可见金山新城的规划已经不再是停留完全于纸上的规划。项目周边区域土地供应情况农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告专业市场超市娱乐休闲百货金山大道工业区石化加工区本案学府路金山新城松卫南路亭卫路金山老城金山新城商业市场现状农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告区政府商业市场现状分析—租赁市场街道主要业态租金（元/天/平米）金山新城区域便利店、生活配套（低端）0.5-1学府路五金、汽配、银行、餐饮0.5－1东礁世纪城步行街（空关90％）0.5-1卫清西路（由西向东）汽车服务、休闲娱乐1－2.5家装、休闲娱乐、餐饮1.8－3家装、休闲娱乐、餐饮1.8—3服装、餐饮、超市0.8-1.8卫零路（由北向南）家饰、婚纱、酒店2—3.5百货、电信、女装小店2－8蒙山路（由北向南）足浴、美容、咖茶吧休闲3—5女装一条街6—8中介、理发、快餐、休闲2—3龙胜路中介、理发、快餐、休闲1.8—3现有主要商圈未来新城商圈农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告楼盘名称位置形态单套面积㎡价格（元/㎡）主题金山豪庭卫清东路2988弄，近杭州湾大道2层沿街商业，底层5.4米层高两层100左右两层均价11000-12000一站式休闲居家生活山鑫城市广场卫清路、近蒙山路办公楼底商三层单套200-2000一层15000二层10000三层8200购物中心除了核心商业区以外，老城区边缘区域商业一二楼均价为7000-8000元/平方米左右。商业市场现状分析—销售市场农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告金山商业市场市场现状素描农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告项目商业市场现状总结金山新城新生代城市商业的完全成熟还需要3-5年的时间！新城建设刚刚展开→社区环境远未成型→消费人群尚未导入：综述结论之一：农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告杭州湾跨海大桥于2008年正式通车－一座横亘杭州湾的“S”形大桥，改写了长三角地理版图，使上海、宁波的陆路距离缩短120公里。金山成为浙闽地区进入上海的桥头堡，作为上海2小时经济圈中心的区位优势增强。2009年2月27日，沪杭高铁开工仪式在金山区枫泾镇举行。沪杭铁路客运专线设计速度目标值为350公里/小时，规划年输送旅客量为单向8000万人次。据规划,上海将建设一条通往金山新城区的铁路，在金山新城区内将设想建造一个新火车站，初步预计金山站与上海南站之间通行只需32分钟；而轨道交通一号线规划未来将从莘庄延伸至金山新城。金山商业市场市场远景展望农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告杭州湾大桥+沪杭高铁+轨道交通+新城规划的逐步实现：金山新城→超越松江新城！项目商业市场远景总结综述结论之二：农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告商业开发面临的问题解析产品定位：发展策略：业态与空间的关系住宅和商业的关系定位结论策略结论后续推进事项：项目商业空间规划设计项目最终商业形态组合租售、推广执行等……本次报告需要解决的问题农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告问题之一：产品定位层面的思考业态与空间—传统街铺还是现代街区？农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告☆传统社区商业：千篇一律的街铺和裙房，千篇一律的低品质消费、同质化竞争……农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告☆新生代社区商业：商业让人们实现生活的梦想，体验式品质消费是它们的灵魂……农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告老：街铺型社区商业新：街区型社区商业商业空间整体“线性”分布经营业态呆板老套、同质化目标诉求过于追寻基本购物空间、人流动线设计不科学整体形态已跟不上时代的发展商业空间整体“带状”分布业态新锐灵动、消费品质提升诉求贴近新时代品质生活需求商业空间设计更加科学、人性化其商业形态是时代发展的标杆雄心的一半必须是耐心，而另一半则是远见！农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告前期过快、过高、过大的回报期望绝大多数不成熟区域的社区商业举步维艰进而导致租金和售价定位过高社区前期入驻率过低必然造成的人气不足商业空间设计没有足够考虑到长远招商不养商、后期运营管理不专业产品定位→发展策略……问题之二：发展策略层面的思考住宅和商业—先有鸡还是先有蛋？农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告一方面：地段不成熟、前期入住率不高、商业体量饱和，造成了商业产品前期招商的极端艰难。另一方面：社区商业不成熟、生活配套不完善，又造成购房者不乐意下定购买意向，甚至买了房子也延迟入住，并进而影响到住宅产品的价值提升。长此以往，恶性循环。。。·AND·？我们将让“鸡”和“蛋”的关系回复它们原本的关系，遵从自然规律、良性循环。。。农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告商业发展策略与产品定位在商业地产中，建筑是商业载体，商业是建筑的价值体现,因此商业建筑必须追寻商业消费能量的成长轨迹,作出与时俱进的发展决策!而我们要做的，就是赋予我们的商业空间生命力和灵魂，让建筑可以跟着我们的思想成长！农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告项目商业发展策略—策略导入思考本项目商业产品的成长，就有如一颗大树的生长过程。。。生活配套生活配套+零售购物生活配套+零售购物+休闲娱乐全面成熟发展……农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告可以生长的商业空间！—项目商业发展策略阐述空间和时间的结合：按照项目社区形成的时间进度进行商业空间的分期建设与布局，社区的成熟与商业的成长同步进行！业态和建筑的结合：颠覆传统的社区商业成长模式，融入创造性商业元素，赋予不同产品区块独具特色的文化底蕴衬托实体商业！农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告可以生长的商业空间！—项目商业发展策略的实现生长方式方式阐述纵向立体生长类似于大拇指广场的方式，即将项目的商业部分按照从低到高纵向立体分期划分的方式进行渐进建设和发展。横向平面生长即在整体规划设计方案中将项目的商业部分按照社区配套商业、零售购物商业、休闲娱乐商业这三种业态功能进行横向的平面区域划分，然后根据整个项目社区的成熟进展进行渐进式建设和发展。农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告可以生长的商业空间！—项目商业发展策略的实现时间发展空间发展业态发展建筑生长住宅入住1-2年商业开发30%生活配套为主30%住宅入住3-4年商业开发50%增加零售购物60%住宅入住5-6年商业开发80%休闲娱乐+有机补缺100%农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告产品定位导入—商业特质一个深入新金山中坚阶层、非同一般的新商业形态一个避免同质化竞争、诉求体验式的的新生代商业一个具备高度人文情境与自然生活氛围的消费空间一个高品质、中低价位、体验型的社区业态组合农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告产品定位阐述—新生代社区生活广场！消费诉求类别主流诉求人群业态简要描述所占比例安家生活家庭主妇日常生活所必须的消费40%健康生活老人和青少年休闲、教育、美食的消费30%假日生活家庭的支柱—户主休闲、娱乐、宴请的消费30%商业总体量3万5千平米左右代表社区居民生活态度、实现社区居民生活方式的商业！农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告社区超市酒吧宠物店银行品牌餐饮、品牌茶室、