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1为南桥新城11单元地块制订制胜的产品策略谨呈：卓越集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：物业发展建议报告2019/8/271项目目标梳理地块初印象地块平整、有自然水系，内部条件较好；三个地块均较方正，利于规划地块指标分析28万㎡综合用地，住宅占比小，商办体量偏大，开发周期长（商业需结构封顶才能销售），资金回笼目标控制为第一位位置南桥新城11单元B03-01地块南桥新城11单元B03-02地块南桥新城11单元B04-04\07地块项目四至北至百秀路、南至南港路、东至东百春路、西至望园路北至百秀路、南至南港路、西至东百春路、东至百富路北临百秀路、南至南港路、西至百富路、东至金海公路，地块中间被庙泾港所分割地块面积63187㎡20001㎡41340㎡容积率2.03.02.5建筑面积126374㎡60003㎡103350㎡土地属性商办商业商住混合型，其中住宅40%，商业60%建筑密度35%40%35%建筑限高858590绿地率30%20%30%公司战略分析卓越集团进军上海，三大项目肩负着创造企业品牌标杆形象树立、企业品牌落地和利润的三大使命圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目三大使命需求卓越集团全面进入上海，意义非凡利润企业品牌落地企业标杆品牌形象树立公司战略分析圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目小众、高端别墅项目，定位为高端产品品牌标杆项目圣安德鲁斯位于青浦赵巷国际别墅区，区域形象高端，国际化规划配套完善，项目品牌形象发挥空间大，定位为企业品牌标杆项目公司战略分析圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目大众、城市综合体项目，定位为企业品牌落地、利润项目上海世纪中心项目位于上海南站，毗邻徐家汇城市副中心，未来区域标杆项目，受众广泛、传播范围和效应好，定位于企业品牌落地项目小众、高端别墅项目，定位为高端产品品牌标杆项目公司战略分析位于奉贤区中心南桥新城，区域为相对中性成熟型市场，房地产开发比较成熟，适宜定位为现金流项目圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目稳定型现金流项目大众、城市综合体项目，定位为企业品牌落地、利润项目小众、高端别墅项目，定位为高端产品品牌标杆项目项目目标在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去化全面进入上海市场三大项目各司其职南桥新城地块项目稳定现金流项目开发周期较长，会影响资金回笼速度在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去化安全稳定·快速回笼资金一个成功项目的诞生之前必然有一个严谨思考问题与充分价值创造的过程——我们实现项目目标的战略是什么？2项目目标实现之战略战略之审时——1我们所在的区域价值何在?目前地块周边现状项目处于目前南桥新城城区的边缘区域，道路状况良好，目前公共交通略显不足，东、南侧商业形象较差南桥新城主城区本案内部、周边道路，及北侧绿地公交11路南侧及东侧商业形象如何看待区域的发展以动态发展的眼光，洞察区域未来的价值是制定产品策略、实现项目价值的坚实基础本案位于规划中的奉贤区政治、经济、文化中心——南桥新城主城区区域规划南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心，杭州湾北岸滨海城市群的重要组成部分，具有综合服务功能的现代化新城；上海市2010年国际大都市中心辅城之一。规划控制区域总面积约为84平方公里，是由南桥镇、上海工业综合开发区和现代农业园区构成经济联合发展区。南桥新城功能定位本案南桥新城规划范围本案位于南桥新城东部新区的功能中心区域；现代服务业的规划定位将为区域导入大量人口，产生大量居住需求区域规划南桥新城将以现状新城建设用地的基础上向外拓展发展空间，除依托老城区发展和完善新城现有中心区外，其它片区设立若干个分片中心（包括一个功能中心）。本案根据规划，整个南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即：老城区——公共活动中心；北部新区——商业服务中心；东部新区——现代服务业集群副中心；西部新区——商务及文化副中心；东北新区——景观休闲中心。规划总体布局：本案所在城东区域作为重点建设区域，已经成为南桥新城的热点区域，近期内存在住宅供应空白、居住需求难以满足的现状区域规划南桥新城近期重点建设区域主要包括东部新区9、10、11号地块和东北新区7、8号地块和北部新区的4号地块。本案南桥新城11单元控制性详细规划：上海市推动的20个现代服务业集聚区之一，是奉贤区近期建设的重点地块南奉公路与育秀路之间以商业、居住功能为主，育秀路与环城南路之间以商务、商业、办公功能为主，环城南路与A30告诉公路之间以居住、商务、办公功能为主规划总人口规模2万人，总建筑面积约257万㎡目前南奉公路与育秀路之间的住宅已开发售罄，环城南路与A30之间的地块、08单元、10单元均后于育秀路与环城南路之间开发区域规划名称面积物业类型相关配套套数开工时间竣工时间奉贤现代农业园区动迁安置基地15.6万余平方米49幢6层住宅房商业用房、菜场、幼儿园、会所等16202003年9月2005年10月大型居住社区规划南桥新城金汇港以东地区，涉及青村、金汇两镇，已被市政府规划为上海市大型居住社区用地，主要是经济适用房、普通商品房、动迁配套房等。目前该区域内的动迁摸底工作已基本结束。同时，2010年内将完成该区域控制性详细规划编制，并适时启动动迁工作。大型居住社区原有动迁安置房南桥新城上海大型居住社区规划实施和奉贤区原有保障性用房对于东部新区商品房市场影响有限上海市九个大型居住社区之一的南桥新城大型居住社区与城东新区相邻，主要是中低价位商品房和保障性用房，会分离部分乡镇客户，但对于南桥新城城区客户吸引力不大，同时会推动部分动拆迁户到城东新区购房。轨道交通5号线奉贤延伸段的规划将大大加强南桥新城与市区的联动性，将在极大程度上推动区域房地产市场的发展轨道交通规划轨道交通5号线奉贤延伸段的详细规划在2009年11月落实，全长25.7公里的延伸段共将设立12个站点，从东川路至南桥新城站规划设计全长15.8公里，2012年完成土建施工，2013年实现通车。后期还将延伸至奉贤海湾地区。奉贤地区原本是上海交通相对不便区域之一，其通往市中心的出行道路只有A4和浦星公路，交通的不便是购房者在奉贤买房置业的最大阻碍。而随着5号线奉贤段的规划确定，将在极大程度上缓解奉贤地区的交通不便状况，导入市区客，改变目前区域封闭型市场的楼市现状。本案紧邻5号线南桥新城站本案南桥新城站南桥新城距中心城区41㎞轨道交通5号线奉贤段走向：西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站。5号线通车后，南桥新城楼市将进入新一轮的发展和价格上涨周期轨道交通规划嘉定新城备注：参考各新城的公寓价格，对比分析各新城的价格差异主流公寓价格15000-16000元/㎡主流公寓价格12000-13000元/㎡东区主流公寓价格16000元/㎡左右，即将入市项目均在20000元/㎡以上青浦新城主流公寓价格12000-14000元/㎡南桥新城松江新城对比郊环区域的几个新城市场，我们发现青浦新城和南桥新城目前属于价格洼地区域，价格明显低于嘉定新城和松江新城；细化对比分析，嘉定新城和松江新城市场类型和客户构成明显不同：轨道交通的规划和开通（松江新城9号线、嘉定新城11号线），改变了这两个新城原有封闭型市场的格局，为楼市导入了大量市区客；而青浦新城和南桥新城由于目前轨道交通上的缺失，与市区的联动性较差，仍处于封闭型市场的格局。参考松江新城和嘉定新城市场，未来5号线延伸段的开通必将为南桥新城导入大量市区客，推动区域楼市的发展和价格上涨。南桥新城近期重点发展区域、热点区域现代服务业集聚副中心，近期内存在住宅供应空白、居住需求难以满足的现状5号线奉贤区延伸段2013年通车，将推动区域楼市进入新一轮的发展和价格上涨周期区域未来存在大量居住需求区域价值本案紧邻5号线南桥新城站城东是南桥新城楼市热点区域战略之度势——2我们即将面对的是怎样的市场?我们的应战之道与必胜关键点是?公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究及可行性分析在售公寓项目梳理公寓市场分析南桥新城在售公寓情况供需两旺，供求关系健康09年-10年3月公寓总供应量48.16万方，成交48.92万方，呈现供需两旺局面；2009年南桥新城公寓主力成交项目为招商南桥1号、南郊新公馆、绿地领御、绿地南桥新苑、正阳世纪星城等；南桥新城近期成交均价约12000元/㎡，整体价格水平较高，在售主力项目基本定位为中高端（南郊新公馆）或高端项目（南桥1号、绿地领御）；2010年主力供应项目为绿地观邸和众旺苑，价格相比09年底有一定的降幅，是由于主力成交项目众旺苑新增房源成交85套（10262元/㎡），拉低整体均价水平。绿地观邸新增房源仅成交2套（16115元/㎡），由于观邸面积多为160平米左右的大面积房源，单总价均过高，去化速度较慢。南桥新城公寓市场09年1月至今供求价量走势02468101214万平方米500060007000800090001000011000120001300014000元/平方米供应000.721.6310.335.633.7911.29005.376.13003.272.05成交0.190.421.21.788.574.865.784.314.442.175.47.030.970.521.281.11成交均价73947849696072339108876795489654101501041210612120501309812956120721218309-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-04南桥1号阳光春城市场分类楼盘目前公寓主售产品在售主力户型面积（m2）均价（元/m2）高端绿地领御高层2R：97㎡12403南桥1号高层2R：80㎡3R：140-150㎡4R：174㎡14252中高端南郊新公馆高层1R：63-69，2R：87-94，拼接：140-15011063恒盛豪庭多层、小高层2R:80-90㎡3R:120-130㎡三房11939新盘银河丽湾——————在售高、中端项目公寓市场分析绿地领御南郊新公馆上院佳庭恒龙尚品嘉苑绿地观邸众旺苑恒盛豪庭正阳世纪星城绿地翡翠公馆银河丽湾区域在售项目较多，我们从项目定位、品质、去化速度、价格、产品等方面综合考虑选取以下5个项目进行分析：聚贤煌都公寓市场分析该案09年7月开盘，成交均价12403元/㎡，月均去化89套，全部售罄该案南至望园路、西至百兴路、北至庙泾新村。占地60037平米，总建面192503平米，容积率3.3，产品线为4幢高层、4幢办公楼（定位为类住宅产品）。区域代表项目——绿地领御该案09年7月开盘，均价10815元/㎡，9月时均价上升至12714元/㎡，价格涨幅达12.6%；公寓共推出499套房源，月均去化89套，目前已全部售罄；客户主要以东区客户为主，占比63%，以及周边城镇客户，占比37%。客户类型为投资兼自住型。公寓市场分析区域代表项目——绿地领御二房97㎡该案主力供应产品为90㎡左右二房；受70/90条件限制，三房房源供应较少，在二次开盘中三房均价13500元/㎡，比二