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批量精装修管理1.概述2.设计3.成本与采购4.施工管理4.1进度控制4.2质量管理4.3文明施工与成品保护5.验收和保修6.总结与展望目录1概述1.1标杆企业如何看待精装修？1概述1.1标杆企业如何看待精装修？1概述1.1标杆企业如何看待精装修？1概述1.1标杆企业如何看待精装修？1概述因为区域环境的不同，企业间的差异，所以我们对于精装的理解也不一定与万科等标杆企业相同。各房地产行业都会在不同程度上理解，精装修房必定是未来房地产行业竞争的重点范围！对于“精装房的规模化”必须引起我们注意！我们应该开始学习和积累精装修房的开发经验！1.2精装修离我们有多远？1概述比较内容家庭装修公共装修批量装修模式项目分布高度分散相对集中较为分散设计高度个性化基本标准化较高标准化施工速度较慢较快相当快报价单价相当高单价较高单价较低利润率管理环节多，利润率低材料采购空间大，利润高甲方控制水平高，靠规模和精细化管理获取利润客户投诉多，不容易导致群诉少多，容易导致群诉1.3装修的类别如何区分？1概述家庭、公装管理思路批量装修管理思路1.3装修的类别如何区分？1概述提高执行力加强沟通和协调标准化和简单化科学的流程客户忠诚基础性支持每户轻微质量问题数≤n一次接受率≥9x％客户满意工程质量……客户满意是客户忠诚的基础;客户满意包括多个角度，多个维度；工程质量是构成客户满意的重要方面；要高度重视批量装修质量的群诉问题，把握不住时很容易给企业带来灾难！1.4精装修房评价指标是什么？1概述以下问题都会有可能引起群诉1.4精装修房评价指标是什么？1概述管理范围分布广阔，批量大；精细化设计内容非常多；土建交付质量要求高，工序衔接的控制要求，采购管理要求严谨；质量控制程序非常繁杂，工艺要求高；工期要求快；保修与维修服务多；1.5批量精装修的难点1概述2设计由谁设计？如何减少设计错误？精装修是不是“先毛坯，后装修”。装修设计从什么时候开始介入？设计如何适当减少现场施工难度？设计如何与采购密切配合，有效降低成本？如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？设计如何实现标准化？如何实现工厂化？2.1有关精装修设计方面的疑问2设计装修工作，我们首先想到的是设计环节。毛坯房户型功能不全，不能满足生活需要；设计效果不能获得客户的价值认同；设计师缺乏足够的生活经验；设计过于复杂，或者过于简单；设计不能实现精细化；选用的材料不适合大面积使用；2.2当前精装修设计遇到的主要问题2设计引用视频（8月7日下午）2.3精装修设计案例分享2设计感谢前人为我们提供的一些经验！要考虑的内容：1、户型优化时要求从批量精装修角度进行设计；2、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；3、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；4、入口玄关空间的预留；5、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；6、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；7、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；2.4方案研究阶段2设计感谢前人为我们提供的一些经验！2.4方案研究阶段2设计核心提示：1、前期户型方案中一定要严格做好实际尺度的家具布置图；2、将装修设计工作形成标准化的研究；3、将装修设计研究要分类分档次进行；2.5细化设计阶段2设计感谢前人为我们提供的一些经验！需要注意的问题：1、入户门风格和形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与户内装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、平面布局优化设计在报建报批前进行最合适；6、主体基础施工前完成室内各部位设计最合适；举例《华润精装房精细化设计导则》《批量精装修的设计问题》范例：2.5细化设计阶段2设计感谢前人为我们提供的一些经验！重要部品重点深入设计研究：通过一系列的研究形成相关设计指南、导则类；为成本控制奠定基础；仍然是要注意按分类分档次归纳，便于管理控制；侧重细节图集、图片类便于指导施工参考；户内门设计范例：2.5细化设计阶段2设计感谢前人为我们提供的一些经验！设计如何适当减少现场施工难度:住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。通过制定相关支持文件实现对施工的帮助！范例：选择工业化的专业队伍如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。2.6设计产品的转化——工厂化2设计实现标准化！实现工厂化！装修零部件工厂化2.6设计产品的转化——工厂化2设计企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型装修项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如：大理石、木制品、五金等。随着家具行业发展，技术能力和生产设备的提高和更新，已经逐步解决了装饰工程中的较多部品批量生产的问题。木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:1、保证质量由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。2、缩短工期由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。2.6设计产品的转化——工厂化2设计信息同步的沟通管理，是实现装修工厂的重要环节！2.6设计产品的转化——工厂化2设计装修工厂化技术实施思路2.6设计产品的转化——工厂化2设计零部件工艺分解设计工厂生产现场深化设计下工厂生产单配料木工组装油漆成品包装运输现场成品安装竣工验收原材量采购零部件工艺分解设计工厂生产现场深化设计下工厂生产单配料木工组装油漆成品包装运输现场成品安装竣工验收原材量采购装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程实例2.6设计产品的转化——工厂化2设计全面家居解决方案就是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，系统的功能集成。2.7全面家居解决方案介绍2设计目前有很多专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修的问题，而是全面地为整套家居住宅提供解决方案。这种做法就是装修行业中最大提升和进步。3成本与采购成本控制工作量80%在于设计阶段主要是：（1）产品定位标准的选定、设计风格确定；（2）主要材料对比选择；（3）设计内容及技术标准的确定；（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）设计细节及装修标准；（例如：材料铺贴方式直接影响材料的损耗）成本控制工作量20%在于施工阶段主要是：（1）预算控制；招标方式采购方式选择（2）工程发包控制；（3）施工阶段的成本控制；（如：设计材料管理、避免签证等）（4）决算阶段的成本控制；3.1成本控制从设计开始3成本与采购一般按以下步骤进行：（1）根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定；（由多部门参与确定）（2）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本；（可由装修设计公司来完成）（3）按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等；（由预算采购部门来完成）（4）根据初步选定的装修材料、部品比较精确地做出装修预算；（预算部门来完成）方法是：按精细化图纸编制清单。对比实际施工样板间工程量，形成单套计算模块。（5）根据产品定位及成本控制目标调整装修设计；（多部门参与）（6）按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制；3.2设计阶段成本控制流程成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算3成本与采购1、甲供材料的选择范围；地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。（在招标前根据详细的清单确定甲供材料的范围）2、批量采购的选择；（要求充分了解供应商的管理、诚信度，合同中要侧重考虑供货服务、维修支持等）3、竞标性采购（需要重点提示：不宜采用低价竞标采购，应结合设计品质要求，以保质重，合理让利为对比。）4、部品设计与采购应避免厂家的供货垄断；3.3采购管理3成本与采购需要注意的内容3.3.1木门的采购1、木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：（1）木材干燥水平；（2）木材本身的品质；（3）门板的构成方式，实木门、空心门、模压门；（4）饰面做法；（5）油漆质量；（6）门套的设计方式；（7）门的五金件；2、几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定；第二阶段：样板门制作，确定验收标准；第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间；第四阶段：现场安装的相关要求，验收的要求，成品保护的要求；3.3采购管理3成本与采购橱柜采购关注的质量要点：1、台面人造石与天然石区别，价格差别可达10倍；（天然石维修内容多，主要是石纹的问题）2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分；3、表面装饰材料，便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张；4、每一种五金件，进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观；5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成；6、封边条的工艺及材料；7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等；8、深入了解供应商配套环节的加工水平；3.3.2橱柜的采购3.3采购管理3成本与采购安装时对现场有一定影响1、成品木制作包含：（衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙）2、已上几乎每一组成部分都构成不同的质量等级；3、活动部件的可靠性需要认真把握；4、防潮能力常常不足；5、制作安装的时间比较长；3.3.3成品木制作的采购3.3采购管理3成本与采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配；（设计须重视）2、下水配件选择的质量保证；（容易生锈）3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大；4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注；5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大；(设计、销售均要引起重视）3.3.4卫生洁具的采购3.3采购管理3成本与采购3、注意事项：（1）对房间的方正性、地面的平整度要求很高；（除了采购的问题，土建施工应高度重视引起木地板工艺问题的因素）（2）对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容