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第1页/共34页2013年万科集团评估体系2013年3月4日深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司第2页/共34页一、季度评估（一）季度评估要求：1.季度评估体系调整为：实测实量：安全文明=80:20，和关键指标。其他之前的规定动作评估取消。2.所有在建项目安全文明均需参与评估，实测实量在±0.00以上均需参与评估。±0.000以下项目仅有安全评估且该项目只有一个标段时，只计安全文明施工评分，无综合得分；项目既有±0.000以下标段又有实测实量标段时，安全文明施工评分纳入项目得分按面积进行加权。3.项目综合得分为各标段综合得分以面积加权平均计算（以施工许可证载明的面积为准）。4、2013年所有在建商业项目均参与集团季度评估。第3页/共34页一、季度评估（二）安全文明：1.安全生产：文明施工=70:30。2.采用扣分制，如有无法检查项目，权重按实际检查项目得分进行汇总。4.分项检查时按检查要点进行扣分处理，检查项目得分反映风险程度，当检查项目为负值时，得分按零分计取。5.原则上以一个违章点作为一个评分检查项，当类似性质的违规问题在同一楼层时，视严重程度按1－3处进行扣分处理。第4页/共34页6.提醒：三宝、四口、五临边、脚手架占安全生产权重50%，满分为150分。基坑、管沟支护占安全生产权重10%，满分为50分，切记实得分须转化为百分制后带入权重计取该分项分值。7.文明施工评价：现场施工人员统一着装，在项目文明施工得分基础上直接加5分。二、季度评估第5页/共34页一、季度评估（三）实测实量1、实测实量要求按照2012年集团相关文件执行，继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以目测最差部位进行实测。2、2013年新开工工程以施工许可证载明时间为准。免抹灰项目结构允许打磨和修补，但修补量不大于10%（以墙面为单位）；若修补量大于10%，按照A5版要求进行处理。3、交付评估增加客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净高测量（实测窗帘盒部位），偏差合格标准[0,5㎜],增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]，“偏差”解释：为每组实测极差。第6页/共34页净空实测点位开间/进深实测点位第7页/共34页一、季度评估（四）.关键指标和项目质量评定：1.内容：尺差控制、定尺加工、防渗漏管理、空鼓开裂、瓷砖集中加工、样板管理、安全事故。2.评判标准：中、较差、差，分值调整为70-80、60-70、60，扣减分值调整。3.关键指标中安全的评定以安全文明分值和是否发生安全事故进行评定。4.项目质量较差和差的评定条件：必须满足项目综合分＜90%且在区域排名后15%位（若项目综合成绩＞90%，较差或差的项目可提升一个等级）。5.各等级项目数量计算时按四舍五入方法取整数。第8页/共34页（一）交付评估体系介绍：1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%）A.实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。B.观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%）C.园林工程观感：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%）2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%）+园林工程（20%）二、交付评估第9页/共34页（二）实测评分规则介绍1.涂饰工程（不包括空鼓）2.墙地砖工程（包括空鼓）3.室内门4.木地板5.开间进深、净空6.实测测区按5%的套数抽取（抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。二、交付评估第10页/共34页（三）观感评分规则介绍1.目前观感体系尽量的进行量化。2.对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。3.问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）4.问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。5.评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。二、交付评估第11页/共34页6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。9.园林观感测评。组长进行评估。二、交付评估第12页/共34页（四）交付评估项目范围及时间确定：1.2013年3月5日以后交付的项目（包括商业）必须全部参加交付评估。2.由各公司提前60天上报参评项目，评估日期定为交付前5-20天左右（以实际交付日期为准），由各区域抽签确定并告知各公司评估日期，评估日期可机动调整1-2天。3.对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该项目未参加交付评估的按0分计算。二、交付评估第13页/共34页（五）交付评估规则：1.交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估（不按精装修单位进行分标段评估），所有交付标段及项目必须进行一次交付评估2.不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。3.正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足基本需要，则整个标段或项目的综合合格率不高于50分。4.发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付（别墅、联排别墅除外），该项目综合得分乘以0.9。二、交付评估第14页/共34页（六）评估工作流程及要求：1.召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。2.楼栋需要及时通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证评估顺利进行。3.组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。4.进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质量评估。5.完成评估后，进行会议总结，现场评估的问题及数据进行简评。二、交付评估第15页/共34页（七）交付评估成绩与季度评估成绩的结合1、当一个季度（季度报告前）同一标段同时进行过季度及交付评估时，标段的季度综合得分以交付评估综合得分为准计入；当一个季度同一标段进行过多次交付评估时，标段的季度综合得分按交付评估成绩算术平均值计入。第一种情况：如项目所有标段同时交付，则交付评估成绩直接替代项目季度评估成绩。第二种情况：如项目多个标段不同时间交付，交付评估成绩只替代已交付标段的季度评估成绩，项目成绩通过标段面积加权计算。二、交付评估第16页/共34页（七）交付评估成绩与季度评估成绩的结合第三种情况：如项目同一标段分多次交付，在同一季度内所有标段全部交付的，则取多次交付评估成绩的平均值替代标段季度评估成绩；在同一季度内存在个别标段未组织交付观感检查，则标段或项目得分按面积进行加权计算得分。第四种情况：当同一个标段所有楼栋参与季度评估，且其中部分楼栋参与交付评估，则标段综合得分根据交付楼栋的累计面积与季度评估的楼栋面积减去参与交付楼栋的面积进行加权计算。第五种情况：按面实测测区为五套房，当交付评估标段精装单位有五家以上时实测测区任选其中五家，本次交付评分代表本次所有精装单位的交付实测成绩。2、交付评估成绩被评为差的，季度项目质量评价级别为差。3、交付评估成绩在评估报告中单独编列。第17页/共34页三、其他事项1、不同项目认定标准：以公司发文成立的项目部为准。2、为确保集团所有在建项目产品质量评估工作的严肃性，集团规范统一了产品质量评估过程中的程序、取样方法、标准要求、评估范围、数据处理等具体步骤和要求。如各区域对集团产品质量评估规范有任何修改，需制定统一规则及实施方案，经区域总经理批准、报集团工程管理部备案、并书面通知全区域工程系统全体后方可实施。3、对于开工但无施工许可证的项目面积由项目上如实提供面积，不可弄虚作假。4、交付项目评估完成后3天内完成报告发布，交付评估以区域项目为单位，在当季度将交付项目评估成果交季度评估单位统一汇总。第18页/共34页四、问题回复1.当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的项目必须进行交付评估外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。这是针对公司成绩还是针对项目？答复：代表未参评项目。2.交付标段评估是否确定是13年交付的标段？既然交付评估中有观感评估，那么安全文明、实测实量、观感评估综合得分的比例是多少？答复：交付评估确定是13年交付的标段，季度评估中只包含安全文明：实测实量=20：80。第19页/共34页四、问题回复3.去年关于一些防渗漏做法已经在区域备案，还需要再次备案吗？如外墙挑出较少的装饰条，通过增设防水的办法，而不采用混凝土返坎。答复：防渗漏工艺做法需在集团备案，集团审批后按备案的工艺做法进行评判4.对于新项目可以增设图审环节的防渗漏、防开裂核对，老项目是后补吗？答复：按照12年评估标准要求。5.安全文明中楼内临时卫生间的设置标准是什么？答复：结构施工时在模板拆除层的下一层设置一处；砌筑、抹灰、装修阶段每单元五层设置一处；要求临时小便槽三位围护，安排人员定时清洁，确保现场无异味。第20页/共34页四、问题回复6.新开工工程是指先开工标段还是项目，如何界定？答复：包括标段和项目，以实际开工日期为准。7.装配式内墙是否包含隔墙板？隔墙板是否需要参加评估？答复：包含隔墙板，参与季度评估。8.允许打磨修补，是否意味着允许剔凿、抹灰修补？允许的范围是多大，如何界定？答复：参考集团会议纪要第21页/共34页9.北京区域的毛坯房的开间进深是否仍按12年第四季度的评估标准15mm进行控制？答复：按集团标准执行。10.水暖管禁止穿越门槛石的要求是否废除？各项目实际无法执行答复：水暖管穿门槛石暂不参与评估，各公司编制公司统一做法（在防渗漏体系中体现）；其他水管按照集团标准执行。11.考虑到外架形式不同，对于采用吊篮的项目，外墙勾缝是否能按之前的统一标准执行，即验收合格后一周内勾缝？答复：按照2012年4季度标准执行，隐蔽前需增加验收环节。第22页/共34页12.结构闭水是否需要？防渗漏管理是否能按A5规定动作的要求执行？如闭水、分户建档等。答复：按关键指标中涉及到的内容评估。13.除瓷砖集中加工区外，四化管理中其他的材料集中加工区是否需要设置？答复：按关键指标中涉及到的内容评估。14.五大类的非意外死亡事故是哪五大类？答复：按集团标准执行。第23页/共34页15.关键指标的累积扣分如何理解？答复：例如项目上有2个关键指标判定为差，则项目综合分扣减4分。16.项目质量评定表中，较差与差的必要条件为“小于90分”，与集团视频会上杨满宏所提的如大于90分，往上提一级不符？例如：A项目处于倒数3%分位，但大于90分，应当评为差、较差还是中？如按集团杨满宏所说评为较差，则与标准中的必要条件“小于90”分不符。答复：必须满足项目综合分＜90%且在区域排名后15%位（若项目综合成绩＞90%，较差或差的项目可提升一个等级）。各等级项目数量计算时按四舍五入方法取整数。17.电梯井内需设置硬防护，设置安全平网是否合适？答复：按国家规范要求。第24页/共34页18.按规范24m以上楼层通道口需设置双层硬防护，别墅及洋房的通道口是否也需要设置双层硬防护？答复：按国家规范要求执行。19.安全生产检查标准：脚手架搭设中设计的安全隐患如搭接、位置、拉结点、剪刀撑等内容是否扣分？如何扣分？答复：按要求进行检查，但不限于表格中规定的内容。20.吊篮如遇楼栋大厅、出入口等位置无法落地时如何评判？答复：落地位置合理无安全隐患即可。第25页/共34页21.施工道路硬化的标准如何确定？是否仅主干道路需要硬化？答复：按集团有关要求。22.交付评估的成绩如何替代季度评估的成绩，考虑到标段的划分、交付的楼栋范围不一致，具体如何执行？答复：具体见集团