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合肥市场梳理一、宏观政策篇二、土地市场篇三、住宅市场篇四、区域市场篇五、热点项目篇六、总结篇目录一、宏观政策篇全国政策走势本地政策解析目录2010年受到两次严重的调控，“4.17”、“9.29”新政全国政策4.17新政是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。929新政基本是国十条强化和细化，主要强调了差别化信贷及其禁止范围首套3成，二套5成1.1倍利率，三套停贷，异地无纳税或社保证明停贷，契税和所得税优惠取消是具有可操作性的政策控制资金支持，抑制购房需求全国政策本轮政策意图在于压制短期需求释放，等待未来供应形成，以期在未来某一时期达到供求平衡。这样既保证了房地产价格的稳定，又不影响经济发展。四个商业信贷一刀切切断短期需求，难改长期需求契税和所得税政策总体压制改善和投机需求限购措施仍然由地方政府自由把握，二三线城市压力小保障房政策重压，形成供应耗时长，规模不大，效果差实施市场监管手段有限，较易规避23456总结问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动1全国政策安徽政策限购令、加息等众多打压房产市场的措施层出不穷，新站区虽不在限购范围内，但未来房产市场仍不明朗。提存加息政策：央行自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。政策解析：这是央行今年以来第四次上调存款准备金率，也是央行自去年以来第十次上调。现在提存，根据以往经验，不远的将来再次加息将会接踵而至。这将进一步加大开发商融资难度，同时也加大了购房者房贷申请难度，使购房者置业积极性被削弱。限二禁三政策：3月24日合肥升级版限购令限二禁三政策出台,清晰指出实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区。其他在限购区域之外。政策解析：合肥楼市可能迎来较大变动，限购区的楼盘则会流失不少买家，短期内会造成销量大减，而非限购区域内的楼盘因为逃过限购令这一“劫”，或迎来销量上的春风。安徽政策商品房销售明码标价的真正实行，或将一定程度遏制房价快速上涨，对楼市成交产生一定影响。国房地产调控再加码，商品房销售今起明码标价5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。发改委有关负责人日前表示，在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。商品房明码标价政策点评：此次正式实施的《商品房销售明码标价规定》目标很明确，就是通过明码标价打击价格欺诈，遏制房价的继续上涨。然而，这项被购房者寄予厚望的楼市新政，却遭遇“开门黑”，从执行的第一天起，就被开发商屡屡“戏耍”。在全国许多城市，要么没有执行明码标价制度，要么弄虚作假、偷梁换柱。有效的政策还需要强有力执行作为保障，如果《规定》能够得到有效执行那必将对楼市价格产生一定影响。规范预、销售市场，加大保障住房建设力度预售监管打击囤地从5月28日的《关于规范商品房销售现场公示行为的通知》，到《关于加强房地产市场监管进一步规范商品住房预（销）售行为的通知》，再到9月中旬的《合肥市商品房预、销售合同网上签约暂行办法》和《合肥市商品房退房认购摇号暂行规定》，预售监管，打击囤盘囤地一直是合肥相关部门的调控重点保障性住房建设无论是国十条，还是新五条，保障性住房建设都被放在了重要的位置，反复提及，而这也是合肥的调控重点。而纵观合肥重点建设的13个保障性住房项基本都在滨湖、经开、蜀山等这些周边区域中较偏僻的位置。虽然很多地方目前发展很迅速，但是配套落后，使很多人的心里范围上依然不能接受安徽政策更多关注公积金贷款，银行贷款紧跟国家步伐住房公积金由于办理时有一定的限制条件，不如商业贷款便利，此前合肥办理住房公积金贷款业务的购房者比较少，银行公积金业务的办理多少有些怠慢，合肥不少楼盘因此不接受公积金贷款。但是随着商业贷款限制的增加，近一段时间公积金贷款在合肥也越来越多的受到关注。银行贷款虽然合肥并没有出台细则对信贷政策作出明确规定，但目前合肥的银行已基本按照新五条要求全面收紧信贷，三套房停贷，首套房首付提高至3成，严控异地购房贷款。不过，面对频繁变脸的合肥信贷政策，多数购房者对此次政策的收紧，还是持保留态度。安徽政策二、土地市场篇土地供应成交分析区域土地供应分析目录土地供应成交分析单位：万㎡2010年全年合肥市共供应土地面积约为430万㎡，整体供应平稳，年底在楼市看高氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到148.98万平方米，环比增长529.34%。2011年初，除2月、4月土地市场较为冷淡，1月、3月，土地市场依然保持“高供应、高成交”。合肥市2010年4月-2011年4月土地供应成交走势图区域土地供应分析15%2%3%6%7%5%9%37%16%瑶海区新站区包河区政务区蜀山区高新区经开区滨湖区庐阳区2010年度政务区多宗优质地块接连入市，受到房企的追捧，不仅地价飙升，同时更多的大牌房企入驻，更让该区域的价值得以体现，政务区2010年共成交约72.25万平方米，位居成交榜首，占总成交面积的23.74%，占总成交金额的30.23%。2011年初，合肥土地市场供应量主要集中在滨湖区，至4月，滨湖区共计供应土地91.31万㎡，其次为庐阳区，共计供应土地38.21万㎡。因此，相信未来合肥商品房市场供应将集中在合肥西南板块以及城北板块。三、住宅市场篇整体市场特点供求走势分析可售量分析价格分析客户特征描述市场小结目录蜀山区政务区经开区高新区庐阳区新站区瑶海区包河区滨湖新区庐阳区完善的配套，成熟的商业环境重点打造环城路以内的中央商务区以及二环周边的居住区。客以自主为主。蜀山区丰富自然资源，规划科技和现代化商贸承载城市的科研、商业、教育功能。客户以再改善为主高新区以高新科技企业和高校为依托规划为宜商宜居，现代化多功能综合新城区。客户以自主和改善为主政务区行政，商业、居住、办公、旅游一体高品位现代化城区，客户为品质首置和首改为主经开区制造型工业及商务文化区工业和商务相融合现代化多功能综合性新城区。客户以自主为主新站区以交通枢纽的物流园区为基础规划为城市三大开发区之一，客户以自住为主，少量婚房与改善型客户为辅瑶海区配套齐全、居住成熟区域规划发展物流产业，打造瑶海工业园区，发展商业中心化、住宅高端化包河区配套完善，人文教育资源丰富新老城结合区域，打造包河工业区和宜居城区，客户首置和改善均占一定比例滨湖区城市新区，规划高起点定位为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、居住综合新区，客户以自主为主全市共9个区域，整体市场由中东部成熟区域向西南方向发展的格局，北部发展相对滞后整体市场特点2010年，合肥住宅成交市场基本处于平稳上升趋势，成交均价在10年9月有所下跌，2011年初，成交均价涨至最高点，随后受到限购政策影响，价格有所回落。2010年整体供应平稳，新政出台后供应量小幅下降，但随后市场又活跃起来，供应反弹。进入2011年以来，供应量一直维持低位运作。传统楼市旺季金三银四的到来，使得4月新增供应面积51.37万㎡。在合肥市住房供应市场由于宏观政策连续两个月处于低谷后，终于在金三银四这个传统的楼市旺季开始爆发，各个开发商纷纷开始出货，欲借助金三银四的旺季达到快速出货的目的。供求走势分析可售量分析截止到2011年4月30日，合肥住宅可售套数40923套，可售面积428.2万㎡，环比增幅分别是6.8%和6.3%，受新增供应量稳定和全市成交量急剧萎缩影响，全市住宅可售量又有所上涨。历史数据显示，上一次可售量下滑的时间截止到2010年4月，距离正好有1年的时间了，这一年的时间，合肥楼市的可售量有增有减，但总体上是处于上升阶段的，尽管还没有达到2009年4月份之前的水平，但可售面积库存完全去化周期已经达到20个月，在这合肥楼市历史上是非常罕见的，如果未来2-3个月内，合肥楼市的成交量依然如4月这般“低调”的话，到时市场面临的库存压力将是非常巨大的。作为住宅，如果可售库存完全去化周期达到或者超过两年，这意味着该城市的房地产市场属于风险较高的城市之一，值得十分警惕了！2010-2011年第一季度成交价格大体上呈上涨趋势，从10年4月的6185元/㎡到11年4月的6952元/㎡，上涨767元/㎡。全年除了10年5月、8月、9月、11年2月成交价格有所下降外，其余月份价格都在稳定上扬，在11年1月份达到本年度最高点，达7231元/㎡。2011年开年以来合肥住宅价格小幅波动，3月受特殊商品房影响，价格出现下滑，4月开始有所回升。价格分析住宅市场篇客户来源分析省内客户辐射圈省外客户辐射圈据深入调查及分析，居住在外地的客户又可分为省内和省外客户，他们的比例又基本各占一半；省内客户以为子女购房或投资为主，区域来源上以下属三县、六安、巢湖、淮南为主，这显然和地缘依附关系有关；省外客户以老家在合肥或安徽，但在外地工作的返乡客为主。这些客户又主要集中在长三角尤其是上海区域，之所以如此，是因为早几年前合肥就业机会不多，收入低，许多高校毕业生都喜欢到上海去找工作。到了考虑买房之时，发现其收入难以承受一线城市的高房价，同时又看到这几年合肥变化发展很快，因此干脆回到合肥买房。09年上海等一线城市房价的暴涨及至合肥动车的开通，更是推动了返乡客在肥购房的潮流。住宅市场篇客户来源总结本地客户合肥购房需求外地客户老合肥人新合肥人省内客户省外客户•换房改善需求；•子女独立成家型需求；•动迁型需求。•安家落户型需求，几乎都是首次置业；主要为留肥大学生和在肥工作或经商的外地人。•为子女购房；•投资性购房；•以三县、六安、淮南、巢湖为主。•以在上海工作的安徽人为主，主要为首次置业；•投资性购房，09年疯狂期较多。10%-15%10%-15%40%-50%40%-50%占比判断：市场小结1、合肥市场受新政影响，成交量下滑但价格有所攀升，目前全市住宅均价6659元/平方米；2、住宅市场供应充足，4月份全市新增供应面积35.12万㎡，瑶海区供应量最大，供应面积为7.1万㎡；3、全市市场存量428.2万㎡，市场去化时间约为20.14个月。这合肥楼市历史上是非常罕见的，如果未来2-3个月内，合肥楼市的成交量依然如4月这般“低调”的话，到时市场面临的库存压力将是非常巨大的。四、区域市场篇蜀山区庐阳区瑶海区包河区新站区政务区高新区经开区滨湖区目录蜀山区/区域特点※市场概况热点区域目前集中在黄潜望板块，主要卖点是区位、人文、科教条件；环境、教育、医疗、生活等配套资源完善，城市化水平最高；销售情况良好，在售面积占合肥1/5以上，未来仍是销售重点区域；“屋以西为贵”，本年度住宅均价高于合肥市均价，08年下半年至09年初，抗跌能力位居全市之首。※产品特点社区规模以大中型、中高档社区为主；以高层建筑为主，小高层、多层建筑比重持续下降；户型设计以两房、小三房，100㎡左右户型为主导。※客户特征政府机关、学者及企事业职工等中高端普通客户为主。※代表楼盘宋都印象西湖、万科金域华府、融侨中央美域等。亮点：销售套数最多，销售均价最高，销售面积最大。楼盘集中区域潜山北路板块黄潜望板块蜀山区市场格局—蜀山区蜀山区在售的大多为成熟楼盘，是全市住宅销售市场相对较为完善的区域，受个盘的影响程度相对较低，2010年至今，蜀山区住宅销售一直保持高量的成交行情走势，单月住宅成交量非常稳定；2010年年底，蜀山区住宅销售量增幅明显，是合肥各区中回暖反应最为敏感和迅速的区域；蜀山区住宅均价基本保持在6500元/㎡以上，一直高于市住宅均价，对市住宅均价贡献正值蜀山区住宅价格随市场调节上涨稳定，其住宅价格与全