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厦门大嶝项目战略发展方向阶段性沟通此次SPACE项目专案组工作目标是针对甲方在厦门大嶝项目开发的战略性决策，通过宏观和微观研究分析相结合，对项目开发给出综合性意见。为了达到以下的目的，我方项目组通过实地市场调研、消费者调研、专家学者访谈、专题研究、头脑风暴等多种方式开展工作，取得了阶段性的工作成果。这次汇报将就以下问题提出专业建议以供探讨：项目自身及所处区域对本案方向的影响区域运营的运作手段和核心要素厦门城市商业市场对本案的影响宏观环境和产业（旅游、对台贸易）对本案的影响项目总体战略发展方向项目土地利用和开发节奏调研考察自厦门大嶝项目启动之日至今（08年7月28日至今），SPACE项目工作组开展了大量的工作，主要包括：针对市场的消费者调查了解项目及其所处区域厦门相关政府部门访谈案头工作实地调研结果整合分析城市商业市场研究结合以上成果研究战略发展方向对土地利用和开发节奏给出建议采访厦门旅游局、贸发局、规划局翔安分局了解城市旅游、对台贸易及项目所处区域的发展现状和趋势六大商圈30余个重点商业项目1600余张实景照片近400份有效调查问卷了解商业发展现状和趋势阶段性工作回顾厦门专家学者访谈一、二手资料分析、整理专家团队头脑风暴项目发展方向研究论证项目自身及所处区域研究旅游、对台贸易、闽南文化研究区域运营专题研究厦门商业市场考察项目自身条件分析所处区域分析属于区域运营项目区域运营案例分析总结区域运营的运作策略和关键因素区域运营专题研究项目初步研究区域运营概述站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？需进一步深研开发条件寻找本案的机会点可利用资源研究结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段本案区域运营策略本案发展方向及定位土地利用及分期开发汇报思路未来发展畅想开发背景研究区域运营专题研究项目自身及所处区域研究项目开发条件研究项目战略发展方向研究项目概念性畅想项目自身条件分析所处区域分析属于区域运营项目区域运营案例分析总结区域运营的运作策略和关键因素区域运营专题研究项目初步研究区域运营概述站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？需进一步深研开发条件寻找本案的机会点可利用资源研究结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段本案区域运营策略本案发展方向及定位土地利用及分期开发汇报思路未来发展畅想开发背景研究厦门本岛海沧翔安同安大金门岛小金门岛大嶝岛集美规划占地面积约0.83平方公里。宗地性质为商业用地。项目自身条件分析占地面积广，属综合性片区改造项目现有对台小额贸易市场项目基本数据：占地面积（平方米）一期选址309139.463二期选址214429.515三期选址311507.241项目自身条件分析项目区位和交通：对台区位优势明显，外部交通日渐便利至漳州、广东至泉州、福州双沪客运码头五通码头大金门岛泉厦高速公路大嶝码头位于翔安区东南部的大嶝镇大嶝岛。距厦门本岛直线距离13公里。距金门最近距离不足2000米。金厦大桥的建设将进一步带动两岸交流(年底完成大桥专案）。项目内部交通路网基本顺畅。金厦大桥项目自身条件分析项目自身及周边情况：地块及其周边形象欠佳拥有水系资源，但季节性明显启动区块距海岸线较远，难以直接借用海景资源盐田阶段性提示为开发运作带来空间的同时，也对开发运作水平提出更高的要求地块综合性片区改造项目地块位于大嶝镇大嶝岛地处非成熟区域的待改造地段，任重道远地块对外交通逐渐便利有利于未来的外部人群导入地块周边形象欠佳不利于整体环境和形象的营造水系资源考虑对其进行合理利用现有“市场”本案初期开发和运作的核心项目自身条件分析所处区域分析属于区域运营项目区域运营案例分析总结区域运营的运作策略和关键因素区域运营专题研究项目初步研究区域运营概述站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？需进一步深研开发条件寻找本案的机会点可利用资源研究结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段本案区域运营策略本案发展方向及定位土地利用及分期开发汇报思路未来发展畅想开发背景研究项目所处区域分析区域定位和现状：大嶝小嶝角屿英雄三岛大嶝镇翔安区工业园区翔安新城文教区区域整体发展刚刚起步各组团功能定位明确“英雄三岛”地位举足轻重厦门城市副中心，岛外东部地区中心工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流“2003年底建区，厦门最年轻的行政区”商贸、旅游型城镇海岛口岸型城镇闽台民间贸易窗口近百家台资企业入驻，海西乃至全国最大的光电产业基地。厦大在内的八所高校，8万大学生。目前区域规划尚在进行中。项目所处区域分析三岛发展规划：两岸名流交流渔家乐度假村高尔夫球场本案机场海域购物公园三岛功能规划明确，未来发展前景光明大小嶝间机场的建设为三岛整体的发展带来机遇西南沿海区域海岸线资源优势明显本案规划为“购物公园”项目所处区域分析三岛总体概况：三岛总面积13.2平方公里。现有9个行政村，人口2万人。支柱产业为水产养殖、劳务输出和对台贸易。岛内基础设施建设尚不完善，目前无大型客货码头。实力开发商看好区域发展前景。（国贸金门湾综合体项目，包括酒店、别墅、公寓和其他商贸配套设施）。区域现有人口以农民为主大嶝镇受产业制约无商务氛围实力开发商的关注为区域发展注入生机和活力项目所处区域分析三岛间大嶝岛规模最大。大嶝岛受自身自然条件限制，海岛景观一般。小嶝岛海岸线形态较好，渔家风情浓郁。角屿岛现未对外开放。大嶝岛12.18平方公里16625人小嶝岛0.8平方公里2700人角屿0.25平方公里三岛自然条件和交通区位现状：自然条件决定了三岛功能的差异化交通和区位反映三者的紧密联系自身条件三岛之间距离较近。目前大嶝是去小嶝的必经之地。未来随着机场的开通，将进一步连通两岛之间的联系。交通和区位项目所处区域分析三岛旅游现状：特有资源国家文昌鱼、白鹭等自然保护区海底地热资源“天然氧吧”之美誉紫菜、牡蛎等古迹及民俗资源现有旅游资源海上金门游、大嶝战地观光园小嶝岛休闲渔家乐（已开始建设）年到访游客不足厦门入境游客的7%目前交通不够便利现有旅游吸引力不足海产资源丰富，自然生态环境佳古迹民俗资源分布分散，规模较小与旅游的联动效应不足项目所处区域分析三岛商贸现状：对台小额商品交易市场1998年5月成立一期工程已开发8万平方米六大类商品免进口税拥有全国唯一的免税政策目前区域最有影响力的商业项目政策优势明显，政治意义突出目前市场自身吸引力不足区域基础设施和配套设施的规划和建设刚刚起步区域成熟尚需时日，区域形象亟待改善区内人群以原住农民为主区域自身消费能力有限，人口结构亟待升级旅游和商贸外向吸引力不足难以吸引外部人群，区域人气难以聚集目前三岛以渔业和养殖业为主不具备商务氛围，商务功能需谨慎对待大嶝三岛未来发展功能规划定位本案必须以三岛大战略框架为根基，考虑自身运作三岛自然条件和交通区位现状大嶝岛居主导，带动三岛整体发展的格局阶段性提示大嶝岛翔安区商贸工业文教旅游港口物流英雄三岛肩负三大功能对台优势小嶝岛角屿岛主导地位本案开发范围广区域开发先行者从以上关系不难看出，本案所要解决的问题决不仅仅是0.8平方公里市场的改造，而是将肩负着更大的使命！政治意义利用对台的区位优势、政策优势和资源优势打造两岸沟通交流平台促进两岸关系发展！本案的使命区域发展意义整合商业、经贸、旅游文化等多种元素打造区域商贸旅游核心竞争力拉动区域快速发展！所肩负的伟大使命给予我们对未来的美好憧憬，但从目前的开发现状看，本案将会面临区域发展刚刚起步，各方面配套设施尚不完善，市场形象欠佳，区域人口导入和人口结构优化尚需时日等诸多问题。这就要求我们在审视本项目的时候必须站在区域运营的高度上，以一个片区运营商的视角整合多方面的资源和要素，开展一系列的思考和决策！区域运营专题研究项目自身及所处区域研究项目开发条件研究项目战略发展方向研究项目概念性畅想项目自身条件分析所处区域分析属于区域运营项目区域运营案例分析总结区域运营的运作策略和关键因素区域运营专题研究项目初步研究区域运营概述站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？需进一步深研开发条件寻找本案的机会点可利用资源研究结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段本案区域运营策略本案发展方向及定位土地利用及分期开发汇报思路未来发展畅想开发背景研究把市场经济中的理念和手段运用到区域的建设和管理上，把区域中可经营的有形资产和无形资产，通过市场运作，最大限度的盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现区域资源配置的最优化和效益的最大化，进而实现区域的自我滚动、自我积累、自我增值，最终促进区域发展、社会进步和居民生活质量的提高。在城市经济飞速发展的今天，城市各组团之间的竞争愈演愈烈。只有通过区域运营，充分挖掘区域自身特点，提升区域的综合竞争力，才能立于不败之地。区域运营的定义：区域运营概述区域运营的产生及内涵：区域形成区域经营区域运营推动区域发展提升区域综合竞争力主体内容要求政府部门区域运营商其他主体区域运作市场化区域增值化（内涵及文化）区域定位核心竞争力产业链建设区域规划区域文化……区域开发公司大型房地产投资开发集团区域个性化（特色产业发展等）区域运营背景下，开发商的角色已开始向区域运营商转变成功的区域运营必然是开发商与政府共同作用的结果。区域运营概述房地产业及以土地经营为核心的区域开发成为区域运营的依托。房地产区域运营•房地产区域运营是自觉围绕区域的总体发展目标，结合区域发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为区域发展建设的有机组成部分。和一般的房地产开发相比，它在内涵和外延上都有很大的突破和超越。•区域运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。区域运营商要承政府之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种资源来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域。局部片区开发是区域运营的基础战略，担负着以点带面的表率作用，为整体区域的规划、建设、提升和完善起到积极的引导作用。区域运营的特点：区域运营概述下面我们将通过对海岛（普吉岛、雷岛）和城市新兴区域（日本幕张副城、深圳东部华侨城）运营案例的研究，找到项目运营区域的关键要素和运作手法。鉴于寻找与本案的区位、规模、功能及所处区域完全相同的案例十分困难，且由于每个区域的特点各有不同，因此本部分研究的目的不是要求我们复制所取研究对象的成功之路，而是要从中总结出其成功的关键要素对本案的启示。项目自身条件分析所处区域分析属于区域运营项目区域运营案例分析总结区域运营的运作策略和关键因素区域运营专题研究项目初步研究区域运营概述站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？需进一步深研开发条件寻找本案的机会点可利用资源研究结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段本案区域运营策略本案发展方向及定位土地利用及分期开发汇报思路未来发展畅想开发背景研究案例一：普吉岛（Phuketisland）位于泰国西南部，距离首都曼谷862公里，占地共有543平方公里。泰国最大岛屿，被称为“热带天堂”。岛屿的西海岸正对安达曼海，海景优美。旅游旺季集中在11月-4月。年接待海外游客上千万人次，年收入20亿美元概况：区域运营案例分析案例一：普吉岛（Phuketisland）区域功能组合：功能娱乐餐饮酒店零售文化节庆和表演概况•各种水上活动（水上摩托车、拖曳伞）•山中摩托探险•原始森林考帕泰奥国家公园•FanaSea综合娱乐城•属巴东海滩的海鲜餐饮和酒吧•拉古纳喜来登•悦榕庄度假村度假型别墅•朱美拉豪华五星私人度假酒店•各种经济型酒店•CentralFestival购物中心•中葡混合式建筑•泰国民俗表演的主题公园•中国寺庙－卡图庙•哑剧和洛坤剧•泰拳、玩鱼•超雷船节•九皇斋节区域运营案例分析案例一：普吉岛（Phuketisland）功能亮点—10多个各具特色的海滩和海湾海滩名称特色卡马拉海滩清静悠闲苏林海滩私人隐秘奈汉海滩海