郑州航空港拿地可行性研究报告

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郑州航空港拿地可行性研究报告欧蓓莎集团—中国商业地产10强郑州地处中华腹地,九州之中,十省通衢;是全国重要的铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性枢纽城市。城市基本面•北临万里黄河,西依中岳嵩山,东、南接黄淮海大平原,山水相连,介于东经112°42′-114°14′,北纬34°16′--34°58′之间•郑州是一座平原城市,属北温带季风气候,年平均气温14.3℃,平均降水量640.9毫米•一年中7月最热,平均气温27.3℃,1月最冷,平均气温0.2℃•郑州拥有得天独厚的自然资源,天然油石矿矿质优良,是全国最大的油石基地之一。•郑州位于全国经济地理腹地,具有贯通东西、连接南北的战略作用•郑州位居全国中原经济区中心,是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地,是崛起中的中国中部的中心城市•全市总面积7446.2平方公里,市区面积1010.3平方公里•现辖6区5市1县:金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区,巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。根据第六次人口普查,郑州全市常住人口为863万人城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论中原经济区发展为郑州带来新的历史机遇,城市规模扩张、产业升级、城市辐射力增强;城市定位的转变将催生新一轮价值机会的实现,有利于房地产市场的发展。以郑州为中心的都市圈紧密联系圈辐射圈城市化战略格局示意图华北华东华南中原经济区西部城市黄河经济带中原经济区位于全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处,包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区;•中原经济区是黄河经济带中促进中部崛起、辐射带动中西部地区的战略支点•同时,中原经济区是河南省乃至中部地区承接发达国家及我国华北、华东、华南地区产业转移和西部资源输出枢纽和核心区域之一•郑州作为中原城市群的唯一核心城市,是带动中原城市群协调发展,承接东部沿海发达地区产业转移的最佳载体和引领。•郑州作为中原经济区的中心,是中原地区辐射中部的桥头堡,城市首位度高,中部崛起战略为中原经济区和郑州带来了新的历史机遇城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论城市基本面【政策经济背景】——郑州经济数据来源:河南省统计局中原地产(河南)数据库经初步核算,一季度郑州完成生产总值1513.03亿元,比去年同期增长8%。一季度郑州经济增速比上年同期回落了0.7个百分点,但仍高于全国、全省增速1个百分点。增速在全省18个省辖市中排名第四,比上年同期位次提升10位。根据一季度全省生产总值7720.21亿元计算可以得出,郑州GDP占全省比重为19.6%,这一比重与2014年水平相当,郑州在中原经济区的首位度需要加强。郑州经济:全市一季度全市经济“低开高走”,经济下行压力有所缓解;全市主要经济指标稳定增长,增幅波动处于相对合理区间30043308.54040.94912.712.06201.867831513.0312.212.013.013.210.09.48.00.02.04.06.08.010.012.014.04000300020001000050008000700020082009201020112012201320142015一季度GDP增速(%)2008-2015年第一季度郑州GDP及增速55.20%54.60%56.20%59.00%57.80%56.00%55.60%55.20%41.60%42.30%40.70%38.30%39.60%41.60%42.20%43.00%0%20%60%80%100%120%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年第一季度第一产业第二产业第三产业2008年-2015年第一季度郑州三产结构城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论数据来源:河南省统计局中原地产(河南)数据库初步核算,1-5月,郑州市固定资产投资完成2160.7亿元,同比增长19.1%,增速比一季度回落2.1个百分点,比1-4月回落0.8个百分点,回落幅度明显趋缓。全市房地产开发完成投资636.9亿元,同比增长14.9%,增速较1-4月回落1.9个百分点,回落幅度比一季度收窄0.2个百分点,房地产开发投资增速初现趋稳迹象。今年前5月房地产投资额稳定增长,回落幅度收窄,投资占比高达29.48%,预计今年房地产投资将保持增速平稳。1523.22002.22432.52900.03561.24400.25259.62160.7429.9513.8775.2923.61095.11445.3172403.6.53%14.90%636.8634.10%31.45%21.49%1199..2124%%22.80%23.56%19.53%19.10%43.90%19.52%50.88%18.57%31.98%0%10%20%30%40%50%60%6000550050004500400035003000250020001500100050002008年2009年郑州固定资产投资(亿元)2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-5房地产开发投资累计增长房地产开发投资(亿元)固定资产累计增长2008年1月-2015年5月郑州固定资产投资及房地产开发投资城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】——郑州经济数据来源:河南省统计局中原地产(河南)数据库2015年1-5月郑州市商品房新建面积907.9万平米,比去年同期增长86.7%;施工面积8454.9万平米,比去年同期增长3.2%;竣工面积177.6万平米,比去年同期减少21.2%。1370.11443.91811.81790.72169.32814.42749.3907.94864.25207.36255.57425.88253.9691.8643.0944.61486.01449.81137.51889.4177.602000400060008000200820092010商品房新开工面积(万平米)20112012商品房施工面积(万平米)郑商品房:上半年由于货币、公积金等利好政策频现,房地产市场呈复苏态势,叠加我市城市规模的不断拉大,新型城镇化的加速,使得商品房新开工面较去年有大幅度提升,施工面积也有不同程度上涨,房地产回暖趋势正在日渐趋于明显。2008年1月-2015年5月郑州市商品房工程建设情况9721.210574.28454.9100001200020132014商品房竣工面积(万平米)2015年1-5月城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】——郑州经济郑州市城镇居民人均可支配收入29095元,比上年增加2480元,名义上增长9.3%,扣除价格因素实际增长7.2%,高出全省水平24391元奖金5000元;人均生活消费支出11125元,比上年增长8.6%,实际增长6.8%。全市人均收入与支出水平趋于平缓提升。郑生活:郑州城镇居民人均可支配收入增速持续提升,生活消费支出增长率下降有所缓解,总体居民生活水平区域平稳上升。1573217117188972161224246266152909545755372625476228967102421112514.99.07.29.012.26.89.316.817.412.715.517.611.98.620181614121086420050001000015000200002500030000350002008年2009年城镇居民人均可支配收入(元)2010年2011年2012年2013年人均生活消费支出(元)2014年城镇居民人均可支配收入实际增长率(%)人均生活消费支出实际增长率(%)2008年-2014年郑州城镇居民人均可支配收入与生活消费支出城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】——郑州经济数据来源:河南省统计局中原地产(河南)数据库513.8【房地产潜力城市】房地产开发投资额连年增加,投资吸引力逐渐上升,领跑二线城市2010年至2014年郑州市房地产开发投资情况926.31095.150.9%775.219.2%18.2%20.0%10.0%0.0%60.0%1445.350.0%40.0%32.0%30.0%500020001500100018.1%2010年2011年2012年2013年2014年房地产开发投资(亿元)房地产开发投资同比增幅排名1234城市西安长沙合肥郑州区域西北中部中部中部5678910大连厦门无锡青岛宁波福州东北珠三角长三角环渤海长三角珠三角2014年二线城市房地产开发投资吸引力排名——中指研究院发布2010年至今,郑州市房地产开发始终保持高速发展,其中2014年郑州市实现开发投资1445.3亿元,同比增长32.0%在中指研究院发布的2014年2线城市房地产开发投资吸引力排名中,郑州市位列第四位,报告中指出,郑州房地产市场规模大、增速快,依靠强大的人口需求优势位居二线城市前列城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】——郑州经济2014年全国主要城市商业营业用房开工及其近三年复合增速2005-2014年40个大中城市商业营业用房人均新开工面积城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论数据来源:世邦魏理仕数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com郑州房地产概况郑州商业用房新开工面积及人均面积(不含办公用房)均未超安全线,具备商业地产安全开发条件。地产大鳄进入时间战略方向占领市场万科2012年与当地房企合作开发:万科与美景集团联姻签约成立万科美景销售阶段绿地2004年成立分公司:进行老街住宅、峰会办公等项目建设确立市场地位绿城2004年首选郑东新区:开发建设绿城百合公寓确立市场地位恒大2010年做规模大盘:与平原新区合作5000亩生态大盘确立市场地位万达2010年定位郑州西区、西南区和中心区:至少建5个万达广场确立市场地位华润2010年只做“顶级”:落户二七商圈黄金地块销售阶段保利2012年选择郑州西区:择址万达商圈和碧沙岗商圈核心交汇处销售阶段金地2012年打造高端商业综合体项目:金地广场开发阶段雅居乐2012年打造绿色、精品建筑:以楼面价438元入驻中牟销售阶段中信2013年选择郑东新区龙湖片区:未来郑州新城市中心做高品质开发取地阶段中海2014年选择金水区文捞路北、信息学院路西:高调入驻郑州核心区开发阶段【品牌开发商进驻】一线地产大鳄看好市场前景,品牌开发商时代来临,郑州市场的开放度与开发水平迅速提升城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论郑州房地产概况城市规划:郑州组团新区拟投资超千亿,大幅推动各区域的联动发展,基础设施、公共服务投资的加大,将使各区域交通、生活更加完善,各区域楼市也将因此引来实质利好5日,郑州市政府办公厅下发《2015年郑州市组团新区建设专项工作方案》,方案提出,确保组团新区全年固定资产投资突破1000亿元,新增建成区面积24平方公里。根据《方案》,今年,郑州市将着力加大投资力度,确保全年固定资产投资突破1000亿元,同比增长25%;基础设施和公共服务设施完成投资220亿元,同比增长26%;主营业务收入突破1000亿元,同比增长25%;基础设施和公共服务设施完成投资220亿元,同比增长26%;主营业务收入突破1000亿元,同比增长27%;新增建成区面积24平方公里;实现就业20万人。《方案》指出,郑州市将通过“三突出三提升二强化”,进一步提高组团新区建设水平。三突出:突出产业载体建设,计划新开和续建亿元以上重大产业项目140个以上,突出基础设施建设,全市12个组团新区力争完成基础设施投资170亿元,突出公共服务设施建设;三提升:提升生态环境品质,提升新区城市形象,提升城乡一体化水平,抓好合村并城;两强化:强化新区精细化管理,强化投融资体系建设。城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】——郑州经济交通规划:6月10日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