长沙市房地产市场调查分析报告1

1长沙市房地产市场调查分析报告一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析（一）近一年来成交价格走势调查与分析表1：2011.4—2012.4长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）区域时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04涨幅开福区6577403765476369705269838328700772046994581775226565-0.18%天心区509056546694616469856933531562515138465373166732685125.70%雨花区533254135099619064206167644769526158531854256183653318.38%岳麓区50855429553451785588549558765724572056845772560854777.16%芙蓉区62085383695167806366653663636647644563635658632367437.93%根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了25.7%，雨花2区其次，涨幅为18.38%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（二）近一年来成交量走势调查与分析表2：2011.4—2012.4长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04小计降幅开福区22.7528.2217.3623.6117.914.6418.8918.412.618.429.8410.613.62165.49-40%天心区11.6812.4210.0614.759.996.6313.5210.026.765.363.564.184.7789.01-59%雨花区33.2329.3939.0228.3222.3814.2818.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56202.19-59%岳麓区33.4115.6916.6623.2520.2124.4720.7519.4715.8214.4511.2815.6516.84198.35-50%芙蓉区5.15.583.255.988.266.796.384.752.41.671.533.522.3846.38-53%合计106.1791.386.3595.9178.7466.8177.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17701.42-52%从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出155.81万平米，相差达3.4倍；2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60%3二、各区重点楼盘调查分析（一）开福区1、成交价格分析图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图通过调查统计、分析发现：1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34%，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%，60平方以下的户型占11%。77007000630080006200840085001300065006600740085007000150006500700075000200040006000800010000120001400016000藏壠湖上国际花园恒大雅苑万达公馆万国城MOMA万科城珠江花城2011年上半年2011下半年目前户型分析30%025%30%15%50%30%60%40%040%35%30%55%10%5%10%100%30%5%0%20%40%60%80%100%120%藏壠湖上国际花园恒大雅苑万达公馆万国城MOMA万科城珠江花城60以下60-9090-120120-140140以上4客户来源45%52%12%52%49%38%21%26%26%26%21%27%18%15%35%16%16%19%16%7%27%6%14%16%0%10%20%30%40%50%60%藏壠湖上国际花园恒大雅苑万达公馆万国城MOMA万科城珠江花城项目周边长沙市其他区域省内地级市外省2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。4、去化分析去化分析65%70%90%99%50%70%0%20%40%60%80%100%120%藏壠湖上国际花园4个月消化1012户恒大雅苑2个月消化275套万达公馆3个星期消化228套万国城MOMA1年消化1540套万科城3个月消化800套珠江花城8个月消化979套系列15通过调查统计、分析发现：1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为260㎡以上的临江豪宅，客户群里主要为市场高端客户，企业老板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大，因而去化率在90%。（二）雨花区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在6500元/㎡-15000元/㎡之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近1000元/㎡，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。3）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处于下降的态势，下降幅度400-1000元/㎡不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降价幅度达1000元/㎡2、户型面积分析660078007000900085006900680011000750065001550015500020004000600080001000012000140001600018000恒大城德思勤华晨世纪广场万科金域华府五矿万境水岸2011年上半年2011下半年目前户型分析050%16%0016%50%84%0%45%45%0060%30%39%0040%25%00.10.20.30.40.50.60.70.80.9恒大城德思勤华晨世纪广场万科金域华府五矿万境水岸50平以下50-9090-120120以上6通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，50-90平的户型占39%，90-120平方的户型占27%，50平以下的户型占13%，120以上的户型占21%。2）该区域具备完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。3）随着宏观调控的逐步落地，现阶段市场需求产品主要以90平米左右中小户型刚需产品为主。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周边购房客户比列为29%；2）事业型单位、公司白领比列占20%，政府官员为14%，省内地级市客户为19%；3）而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占18%，由于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的客户回乡投资。4、去化分析通过调查统计、分析发现：客户来源21%30%21%38%34%43%16%7%12%20%15%10%5%20%22%13%20%22%21%18%8%24%45%9%6%0%10%20%30%40%50%恒大城德思勤华晨世纪广场万科金域华府五矿万境水岸项目周边事业单位、公司政府官员省内地级市外省去化率95%68%67%60%96%0%20%40%60%80%100%120%恒大城1个月消化380套德思勤2个月消化98套华晨世纪广场6个月消化480套万科金域华府2个月消化264套五矿万境水岸5个月消化942套系列171）进入2012年后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。2）通过重点楼盘调查统计的去化量来看，2012年相对于2011年上半年去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。3）相对2011年，2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比2011年优惠降价1000元/㎡。4）本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高，相对住宅产品来看，去化率较低。（三）天心区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在5700元/㎡-13000元/㎡之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。2、户型面积分析750078008200750073007000580057009500110001300090009500870073007900830057006080650064006400770002000400060008000100001200014000通用时代城花漾年华金房奥斯卡蓝湾国际广场绿地公馆星城荣域兴威.帕克水岸中信新城2011年上半年2011下半年目前21%90%50%100%33%40%100%43%5%25%33%30%50%27%5%25%33%20%50%9%10%0%20%40%60%80%100%120%通用时代城花漾年华金房奥斯卡蓝湾国际广场绿地公馆星城荣域兴威.帕克水岸中信新城90平以下90-120120-160160以上8通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，90平以下户型占54%，90-120平方的户型占23%，120-160平方的户型占20%，160平方以上的户型仅占3%。2）因为看好该区域的发展潜力，部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品，以满足区域发展的需要。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：1）目前在天心区置业的客户多为项目周边的客户，占38%；2）由于省政府的南迁，导致国企事业单位和政府官员在天心区购房，也形成了一个主要的消费群体，所占比例达17%和18%；3）省内其他地级市县的客户所占比例达到16%，省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市，如娄底、邵阳等；4）由于受到限购政策的影响，外省投资客户大幅减少，只占客户群的11%。客户来源0%10%20%30%40%50%通用时代城花漾年华金房奥斯卡蓝湾国际广场绿地公馆星城荣域兴威.帕克水岸项目周