台北市不动产教育发展协会

台北市不動產教育發展協會崇右技術學院不動產估價師學分班學員手冊1目次一、不動產估價師未來前景------------------------2二、不動產估價師證照制度簡介--------------------2三、不動產估價師考試簡介-------------------------3(一)應試資格--------------------------------3(二)考試日期、歷年錄取率--------------------3(三)命題大綱--------------------------------4四、專業科目考試簡介----------------------------6(一)各科目考試範圍及準備方向----------------6(二)重要參考書籍----------------------------6五、本班特色------------------------------------7六、附錄----------------------------------------82一、不動產估價師未來前景依據目前市場上的業務導向，不動產估價師雖然是從事以不動產為主體的估價服務，但實際上服務的項目其實相當廣泛，可概括如下：1.金融機構不動產授信業務之估價作業2.法院訴訟或拍賣對不動產價值之估價3.國內外機構或個人直接委託之不動產估價服務4.企業或個人有關海外資產價值評估5.不動產投資可行性評估6.不動產證券化之資產價格評估7.都市更新權利價值之估價8.有關公共設施用地徵收及拆遷補償之價值評估9.捷運場站聯合開發價值分配之估價10.其他有關不動產特殊目的或用途之估價服務從目前不動產市場景氣逐漸復甦及不動產諮詢服務趨於多樣化的角度觀之，不動產估價師的專業能力會被更受到重視與信賴，如果能再結合其他相關專業人士(如會計師、律師等)的策略合作，則未來不動產估價師的前途不單單只有傳統估價服務而已，也會有更多樣化的選擇，前景看俏。二、不動產估價師證照制度簡介在過去，土地買賣或鑑價多半由不動產仲介業或是鑑價公司代辦，但是自從89年10月4日通過不動產估價師法後，所有不動產估價業務都要由不動產估價師辦理，使得「不動產估價師」的行業開始受到關注。依據法令規定，不動產估價師除必須通過考試取得專業證照外，另還須有兩年的估價實務經驗並領有不動產開業證書後，始能正式執業，不動產鑑價將比照會計師，正式邁向證照與簽證制，對不動產鑑價市場，將有積極的正面影響。此外，不動產估價的業務來源，在傳統上主要以銀行擔保品鑑價、法院拍賣估價、公司資產評價等。但由於估價師證照制度的建立，估價報告書的可靠性也將因為簽證制度而更趨於完備。社會大眾也將更依賴於專業性的估價報告書，而未來也將會有更多種類的估價業務如土地徵收補償估價、都市更新權利變換、不動產證券化資產評估等，需要透過不動產估價師的專業技能來提供健全的估價服務。總之，要成為一位專業的不動產估價師，首要工作便是通過不動產估價師證照考試，也期待諸位學員能加緊用功，在今年的考試中，大獲全勝；而在未來的職場中，更上一層樓。以下本手冊將介紹不動產估價師考試中有關各專業科目考試範圍、命題大綱、準備方向及歷年試題等資訊，提供給各學員在準備考試前，作一個更深入的了解。三、不動產估價師考試簡介(一)應試資格及考試日期3今年度的不動產估價師高等考試，依據考選部的規劃，將在8月24~26日辦理，有關應考資格，請參考下表所列。(報名日期:5/18-5/28.)應考資格1.公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。2.公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築（改良）物估價、農作（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管制、都市計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）、不動產交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或結構學、建築構造（與施工）或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國九十三年七月起，其中須包括不動產估價或土地估價。考試日期高考於97年08月22至08月24日舉辦第七次不動產估價師高考考試，每年或隔年舉辦一次。及格標準以應試科目總成績滿六十分及格。前項應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之；專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。本考試應試科目有一科目成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。(二)歷年錄取率4不動產估價師考試自89年10月立法後，從90年至今已舉辦過6次的高等考試及3次的特等考試，目前為止共有377位通過不動產產估價師考試，另外各年錄取人及錄取率統計如下:不動產估價師各年考考試統計一覽表項目年度報名人數到考人數錄取人數錄取率91(特)2741968342.35%93(特)1721242520.16%94(特)1871371813.14%901,791958181.88%911,0895116212.13%92988468214.49%931,0525466712.27%94906481132.70%9512106417010.92%961,090565173.01總計394另外在執業部分，根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會統計資料，以登入會員來計算，目前共有200餘位不動產估價師已經加入公會，並正在執業中。從台灣不動產市場逐漸看漲之情勢下，不動產估價此等專業技能，未來仍有許多可發揮的空間。(三)專業科目命題大綱不動產估價師考試中，專業科目共有六科，主要命題範圍以下表所列的大綱為主，然從歷年考考試題目觀之，少數專業科目(如土地利用法規)仍有超出命題大綱之題型，因為諸位考生在以該命題焦點之範圍來準備之外，亦要注意當年不動產熱門議題及相關修訂法規等方面。專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試各應試專業科目命題大綱說明1.表列各應試科目命題大綱為本考試之命題範圍，惟實際試題並不完全以此為限，仍可命擬相關之綜合性試題。2.若應考人發現當次考試公布之測驗式試題標準答案與最新公告版本之參考書目內容如有不符之處，應依「國家考試試題疑義處理辦法」之規定，提出試題疑義，由本部召開試題疑義會議或專案會議研商，並以獲得學術專業之定論或共識，或會議多數決議為其正確答案。專業科目數共計六科目業務範圍及核心能力辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。編科目名稱命題大綱5號一民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規）一、民法物權（一）民法物權編及民法物權編施行法二、不動產法規（一）不動產估價師法及不動產估價師法施行細則（二）土地法及土地法施行法（第一編至第三編）（三）平均地權條例及平均地權條例施行細則（四）土地稅法及土地稅法施行細則（五）不動產估價技術規則及地價調查估計規則二土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規）一、區域計畫法及都市計畫法（一）區域計畫法及區域計畫法施行細則（二）都市計畫法（三）非都市土地使用管制規則二、都市更新條例、土地徵收條例及其他法規（一）都市更新條例及都市更新條例施行細則（二）都市計畫容積移轉實施辦法（三）土地徵收條例及土地徵收條例施行細則（四）區段徵收實施辦法三不動產投資一、基本理論（一）不動產特性與市場分析（二）不動產投資分析程序（三）不動產投資財務可行性分析（四）現金流量折現分析（五）風險分析（六）不動產投資與融資、稅務、通貨膨脹二、不動產投資應用（一）不動產投資組合（二）住宅及商用不動產投資分析（三）不動產證券化四土地經濟學一、基本理論（一）土地經濟分析基本概念（二）地租論（土地的經濟報酬）（三）地用論（區位理論與土地使用規劃管制）（四）土地資源開發與保育（五）地權論(土地的財產權)（六）地稅論(土地稅與土地使用)二、人口與經濟（一）市場經濟的效率與土地資源配置（二）人口理論與土地供需分析6五不動產估價理論（包括高層建築物估價）一、估價原理及基本概念（一）形成不動產價格之因素及原則（二）不動產估價程序（三）估價方法（四）路線價估價（五）大量估價二、各種估價（一）房地估價（二）土地改良物估價（三）不動產租金與權利價值之評估（四）宗地估價六不動產估價實務一、各種估價方法之應用二、價格之決定三、撰寫估價報告書四、專業科目考試簡介(一)各科考試範圍及準備方向1.民法物權與不動產法規─有關本科準備方向，除命題大綱所規定的諸項法規外，從歷年各科試題觀之，重點著重在(1)共有關係(2)優先購買權(3)時效取得(4)房屋租金(5)土增稅捐的議題上，考生在準備該科時，除了要熟讀發重要法條規定外，因為是高等等級的考試，所以另外還要參考相關大法官解釋、判例及司法上的實務見解等，才容易拿高分。2.土地利用法規─土地利用法規考試出題分配比較平均，從歷年考題觀之，原則上準備方向不外乎就是(1).土地徵收補償(2).都市更新(3).都市土地及非都市土地管制及回饋(4).工業區開發及管制(5).容積移轉及獎勵(6).各法條中有關估價議題，另外工商綜合區設置管理方針及農業發展條例等相關法規易有可能作為命題重點之一。3.土地經濟學─土地經濟學這科要拿高分，首先要把經濟學的基本概念學好，如供需關係、彈性、效用及成本概念等，因為歷年試題中每年一定有應用圖形來作經濟分析的考題。因此考時除了要先了解經濟學的基本意涵，並熟悉作圖，考試時看到題目才不會一頭霧水。本科準備方向重點主要著重在新古典經濟學派中的供需關係、地租理論(生產報酬)、區位理論(土地使用配置)、地價及新制度經濟派中有關財產權、交易成本及外部性等議題上，相關重要書籍可參考本手冊所整理之資料。74.不動產投資─本科準備方向著重在透過不動產市場理論分析及透過分析數據來作決策評估，因此只要充分了解不動產市場分析方法及各種基本投資評估工具(如前門、後門法、NPVIRRDCF等)及六大數學公式後，就能正確的去計算各種不動產投資開發及不動產抵押融資等問題，5.土地不動產估價理論─本科考試重點主要以不動產估價技術規則為主體，命題類型主要可分為下列三種：(1)觀念導向—包括幾種重要估價方法的原理、公式與估價步驟、還有重要專有名詞(如地價分配率、樓層別效用比、深度指數)的意涵也須注意。(2)計算導向—估價比較常出現的計算題，主要以成本法(定額法、定率法、償還基金法)、土地殘餘法土地開發分析法為主，另外高層建築估價中地價分配率、樓層別效用比的計算亦是熱門考題類型之一。6.不動產估價實務─本科考試重點主要著重在(1)房地估價(2)