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2019平顶山市场调研DESIGNBYCHLOEANNUALWORKREPORT耳听为虚眼见为实Hearingfromtheearisseeingfromtheeye.市场政策寓项目市场政策PART04PART03PART02房地产市场热销楼盘公寓项目PART01城市宏观分析PART01宝丰县鲁山县平顶山市叶县舞钢市汝州市郏县新华区湛河区高新区新城区既是资源型工业城市，也是中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市、国家卫生城市和省文明城市，还是中国曲艺城、中国书法城、中国观音文化之乡、中国汝窑陶瓷艺术之乡和中国唐钧基地。平顶山市位于河南省中部，1957年建市，现辖2市4县4区，面积7882平方公里，总人口550万。卫东区平顶山位于河南省中南部，1957年建市，现辖2市4县4区，面积7882平方公里，总人口550万。平顶山市位于河南省中南部，处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。Ø平顶山是中原城市群的重要组成部分，中原城市群的打造将有力促进平顶山、漯河、许昌三地市经济联动，赢得更大发展，亦将会给房地产行业带来前所未有的契机城市区位城市发展趋势城市区位1PART01宁洛高速公路Ø公路交通：平桐公路、平郏、平叶快速通道、大南环、神马大道东延和武西高速尧山至栾川段公路、宁洛高速等；Ø铁路交通：平顶山火车西站、平顶山火车站、在建平顶山高铁站；Ø机场：规划建设尧山民用机场。尧山机场中原城市群半小时经济圈郑万高铁线路途经平顶山中原城市群“半小时”经济圈加强了平顶山与河南各城市的联系，多条高速路与铁路线路全面铺开，未来便捷的交通将为本地服务业和旅游业带来大量稳定的客源。城市发展趋势城市交通2PART01Ø平顶山正在进行从“煤城”向现代化都市转型，着力打造两大片区、五大组团的“带状组团式”城市空间布局结构。Ø新城区为平顶山规划城乡一体化示范区，紧邻宝丰县和鲁山县，未来发展潜力大。东部组团南部组团西部组团东部组团东部片区东部组团:为城市工业园物流区。东部片区老城区组团西部片区东部片区南部组团:为城市居住和文化娱乐区。老城区组团:为城市商业和经济中心区。西部片区西部组团:城乡一体化示范区西部片区东部组团:为城市行政及文化区。平顶山组团规划图城市发展趋势整体规划3PART01体态块生板验香山寺叶县县衙石漫滩国家公园石人山景区画眉谷生态旅游区昭平湖景区苏坟寺三苏坟风穴寺汝州温泉二郎山景区平顶山处于伏牛山旅游经济区的核心位置，自然文化资源丰富，以“山-佛-泉-城”为特色，重点发展“一轴两翼，四大板块旅游产业群”。平顶山重要旅游景点北部人文翼南部生态翼休闲度假板块旅游服务板块历史人文板块一轴:“山-佛-泉-城”一轴：连接鲁山-平顶山的郑尧高速的辐射轴线；两翼：以“古”为特色的北部人文翼和以“绿”为主题的南部生态翼；四大板块：休闲度假、旅游服务、历史人文、生态体验。城市发展趋势旅游资源4PART01平顶山作为一个典型的资源型城市，传统优势是煤盐等自然资源，是国家中部重要的能源原材料工业基地，产业规划建设东西两片工业区、北部矿区及中心区。Ø东部工业区：高新技术发展区，主要发展化工、能源、纺织、建材等产业以及衍生加工业;Ø西部工业区：新兴工业发展区，集中布置无污染或污染程度较轻、技术含量较高的产业项目;Ø北部矿区：矿区，建设有一些重工业设施，将在矿区塌陷区进行城市绿地建设；Ø中心区：现代服务业，以居住、行政商务、商业金融、旅游服务和文化教育为主要功能。东部工业区：高新技术发展区西部工业区：高新产业集聚区北部矿区中心区：现代服务业城市发展趋势产业规划5PART01平顶山建立“市级－区级－片区级”的商业体系。商业呈总体分散，局部集中的格局。Ø市级商业中心：以平顶山市中心路和建设路为核心，建设城市的商业金融中心；Ø区级商业中心：西部片区新行政中心东南形成城市商业金融次中Ø片区级商业中心：和平路商业区、开源路商业区、新华路商业区、矿工路商业区、马庄商业区。开源路建设路市级商业中心西部商业金融次中心矿工路心、南部区域商业中心；新华路南部区域商业中心马庄商业区城市发展趋势商业规划6PART01平顶山确立了东进、西扩、南延的发展战略；行政、商业、金融、教育、医疗中心西移的趋势。南延西扩平顶山市Ø东进：工业向东发展；Ø西扩：新行政中心迁移，行政、商业、金融、教育、医东进疗中心西移；Ø南延：老城区居住向南延伸，分流市区居住人群。城市发展趋势发展方向7PART01城市宏观小结◆工业型城市：产业支撑，中国平煤神马集团等一系列产能相关工业发达，第二产业占主要地位；◆资源型城市：丰富的矿产资源，是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的经济重区；◆旅游型城市：旅游资源丰富，伴随第三产业的不断发展，交通日趋便利，与省内外联系日益紧密，带来稳定的商务、商业、休闲收入；◆快速成长型城市：城市发展迅猛，城市地位不断上升，区域大城姿态高企；◆多中心发展城市：城市化快速推进，城镇人口快速增加、城市区域不断扩张，城市发展出现多中心趋势。产业升级、资源转型、城市发展寻找新的突破点PART01依托中原城市群发展战略，环郑地市融郑步伐提速，平顶山位于核心发展区城市城建规划PART01省内18地市土地市场，商丘、平顶山、新乡供大于求现状明显，土地整体价格逐年上升各地市土地建面、楼面价逐年上升，平顶山2018年楼面价增幅明显省内各市土地市场PART01土地流拍频出，地市三季度之后流拍土地数量飙升，平顶山流拍32宗居首，许昌、漯河各11宗地流拍，高热城市土地流拍现象频出，房企战略收缩省内各市土地流拍PART01严格调控下，平顶山房地产市场逐渐趋于规范，银行政策持续收紧，贷款比例持续上浮平顶山政策分析PART01土地市场：2018年平顶山成交土地38宗（1706亩），商住用地26宗（1250亩）占比73%商业、商服用地10宗（399亩）占比24%，商务用地2宗（57亩）占比3%土地市场分析PART01土地市场：2018年平顶山出让未成交土地32宗（2129亩），商住用地20宗（1250亩）占比59%、商业、商服用地12宗（879亩）占比41%土地市场分析PART01土地市场：2018年平顶山全市土地供求比2.2，土地市场整体呈供大于求现状土地市场分析PART01市场销售排名PART01市场销售排名PART01市场销售排名PART01房地产市场库存PART01房地产市场库存PART01房地产市场库存PART01碧桂园应国府：城市建东板块，老城政治文化中心，毗邻万达、学区房，城市高端楼盘代表项目分析热销楼盘1PART01常绿林溪美境：新城板块，CBD核心、刚改楼盘、湖景房、学区房项目分析热销楼盘2PART01常绿林溪天悦：新城板块，CBD核心、高层+洋房物业搭配，常绿中式高端楼盘代表作项目分析热销楼盘3PART01领创大地城：城市湛南区域2018年明星楼盘，毗邻湛河，新亚洲建筑风格、新中式园林纯改善型产品设计项目分析热销楼盘4PART01建业春天里：城市高新区域、建东板块明星楼盘，紧临湛河品牌房企+（刚需高层+改善洋房物业类型）项目分析热销楼盘5PART01公寓loft东城国际：建东明星楼盘，商住两用中高端楼盘u项目概况：总建面积：23万m2商业面积：5万多方产权年限：40年竣工时间：2018年已交付车位数量：1776个车位价格：12-20万公寓产品：2栋总套数：691套层数：22-26层均价：7000多面积：40-65m22018年公寓销售额：约6400万元2018年公寓销售面积：约8200m22018年公寓销售套数：约183套u商业部分：东城贸于2019年1月18日开业u公寓所余货量：loft30套，平层80套u项目总体评价：公寓以面积小、门槛低、性价比高为卖点。紧邻建设路，是集loft、住宅、公寓、写字楼、空中联廊、三层半底商于一体的大型城市综合体。项目分析公寓项目1碧桂园.天玺：城市建东板块，毗邻万达、学区房，城市高端楼盘代表u项目概况：总建面积：106.7亩容积率：3.4物业费：3元/m2竣工时间：2018年11月已交付公寓产品：1栋产权年限：40年单层户数：20户层数：32层总套数：600多套层高：3米装修情况：8-9层精装，其它楼层毛坯面积区间：39-92m2主力户型：43m2公寓开盘时间：2016年12月，首开7、8两层u开盘均价：毛坯6500元/㎡，精装7000元/㎡，精装效果差。2018年下半年售价：4800（一口价）2018年公寓销售金额：大约4760万元2018年公寓销售面积：大约8000m22018年公寓销售套数：大约170套u剩余货量：20套左右u项目总体评价：品牌大房企业，紧邻万达，但价格不稳定，有维权事件。项目分析公寓项目2PART01常绿.国宾府：集酒店、写字楼、住宅、公寓、商业街为一体的市中心高端城市合体u项目概况：公寓产品套数：1栋每层套数：25套（5梯）层数：30层总套数：750套均价：8200元/m2面积：38-70m2产权：70年一期交房时间：2019年4月14日u销售政策：首付6999元，剩余贷款首付2万，剩余首付20%的三年内补齐（无息）全款、按揭皆5个点优惠u剩余货量：公寓约40套u项目总体评价：项目位于建设路与迎宾路口北、南邻建设路、东临沿河路、西邻市委家属院，雄踞平顶山市CBD黄金地段。因开发商内部资金或经营原因，2017年项目停滞。2018年三四月份，项目更换案名和销售团队重新启动。销售情况一般。项目分析公寓项目3一期（23#）三期（5#）售罄尾盘中远尧基.九龙广场：城市南部明星楼盘，湛南新城门户区域，刚需大盘、城市综合体，体量120万u项目概况：三期公寓产品均价：5600元开盘时间：3#楼2018年12月1日开盘去化率：70%23#楼2016年初——17年中销售868套2018年公寓销售额：12357万2018年公寓销售面积：1548.62m22018年公寓销售套数：387套u销售政策：2千抵2万u公寓所余货量：约180套u项目总体评价：与本项目相距较远，目标消费群体差异大，构不成竞品项目分析公寓项目4佳田.新天地：150米城央综合体，超大开间，视野开阔u项目概况：总建面积：18万m2商业面积占比：20%住宅面积占比：40%竣工时间：2019年中旬车位配位：1：1产权年限：70年公寓产品：1栋单层户数：18户层数：39层总套数：656套层高：3.2m面积区间：32-60m2认购时间：2016年主力户型：48/52m2开盘价格：8300元/m22018年均价：7200左右2018年公寓销售金额：大约1.136亿元2018年公寓销售面积：大约16000m22018年公寓销售套数：大约400套u剩余货量：132套u项目总体评价：紧邻老城中心、建设路，准现房，周边配套完善。项目分析公寓项目51、普通公寓市场只有低单价、低总价并采用低首付的项目销售较快，其他项目去化均较差。2、产品同质化严重；基本以小面积公寓为主，无特色；3、商业公寓远比住宅公寓接受度低；4、高单价项目基本以时间换空间，前期销售均较难。均是采用低首付，分期首付刺激市场。5、前期投资类酒店公寓热销，后期无类似产品。6、loft产品在性价比提升上来以后，市场接受程度高。7、写字楼产品销售在平顶山基本无市场。公寓市场总结Ipsumdolorsitametconsectetuer.2019THANKYOU