平顶山佳田地产市场调研报告

平顶山佳田地产市场调研报告2015年11月20日131200141牛雨萌目录一、平顶山基本概况二、平顶山经济与规划三、平顶山房地产概况四、佳田房地产开发有限公司的概况五、佳田房地产开发有限公司的发展前景一、平顶山基本概况：平顶山于1957年建市，1964年改为特区，1968年设市。管辖宝丰、郏县、鲁山、叶县四县，代管县级舞钢市。辖新华、卫东、湛河、石龙、高新技术开发五个区（新城区正在申报），面积7882平方千米。总人口约502万（2011年），市区人口102万，市区土地面积为453平方公里（2006年），市区建成面积80平方公里，以汉族为主。2003年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一。平顶山产业优势突出，矿产资源丰富，拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。平顶山拥有华东和中南地区最大的煤田，素有“中原煤仓”之称；盐储量2300亿吨，是我国第二大井盐产地；铁矿石储量6.6亿吨，是全国十大铁矿之一。中国平煤神马集团是河南省第二家营业额超千亿的企业，旗下平煤股份公司是国家大型煤炭生产基地，神马股份公司是世界三大帘子布公司；平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，舞钢公司、姚电公司、中盐皓龙公司、宝酒集团企业在全国都有较高知名度。平顶山行政区域图：二、平顶山经济与规划平顶山城市规划：平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。2003年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一，被誉为中原之崛起城市。中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机。平顶山市提出的发展方向为：“优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区”。各行政分区的特点表现为：新华区是商业和老行政中心；湛河区是老居住区；新城区为新行政区；卫东区为老工业区，目前以老居住区为主，工业多向东、向东南迁移。1、新华区老商业中心和行政、教育中心，目前仍是商业主要集中地带，人口居住密度大，人员流动性强。区内交通方便，高楼林立，居民消费水平高。区域北部是塌陷区，不能进行地产开发，所以城市向西发展与新区进行连接2、湛河区老居住区，商业配套相对贫乏，交通比较方便，但区域环境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，区域内现多进行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部发展要迅速一些，人口密度较大。3、新城区城市发展方向，目前人口较少，生活配套少。但交通方便，行政单位部分已入驻，南面临着白龟山水库，风景优美，空气环境好。目前的居民主要以行政机关家属院和看中新发展趋势或居住环境的富裕人士，居民收入水平在各区中最高。4、卫东区老工业区，居民主要以区内老企业的职工和老行政事业单位的职工及家属为主，因为是老居住区，所以生活配套相对丰富；目前工厂多向东以及向东南迁移。整体上看，平顶山市城市规划向西发展，新城区和老城区中的新华区是最具发展潜力的区域。新城区建设虽然在政府大力推动下快速发展，但新建项目大部分为住宅项目，城市功能和配套不足，现有的入住居民较少。老城区则加紧城市改造，包括本项目在内的一大批新建项目将替代老建筑和棚户区，规划有较多综合性商业项目（包括写字楼、商场、步行街等），城市的商务、零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等功能主要还集中在老城区。未来几年内，新城区还不能形成完整的城市格局，难以取代老城区的商业中心地位。平顶山宏观市场环境分析1、GDP增速与房地产发展的关系2005-2013年间，平顶山市GDP增速持续保持较高水平，期间GDP年复合增长率达18.17%，根据GDP增速与房地产市场发展阶段的关系，平顶山市房地产市场正处于高速发展阶段。2、人均GDP水平与房地产发展阶段的关系2012年，平顶山市地区GDP总值为1502亿元，按照当年末全市总人口约520万计算，人均GDP达到29231元，按当前汇率）约合4600美元。这一水平已达到4000-8000美元的平稳发展阶段的早期水平，但考虑到近两年人民币对美元大幅升值因素，结合本地房地产市场实际状况，当前平顶山市房地产市场仍处于快速发展阶段。这一阶段，房地产发展的区域差异明显，地段价值逐步得以凸显，市场受政策因素影响巨大；大量不规范操作存在，但市场整体逐步走向规范；开发投资量增长迅速，大量新的竞争者介入；刚需购房群体和改善型、投资型购房群体均大量存在；市场价格水平增长迅速。3、城市化率与房地产发展阶段1、截至2010年底，平顶山全市城镇化率达到43.4%，同比提高1.6个百分点。而根据平顶山市发展规划纲要，2011-2015年的“十二五”期间，平顶山城镇化率要提高9个百分点以上，2015年城镇化率将达到52.5%。2、根据国际普遍水平，城市化率在50-90%这一阶段，是城市化的高速发展期。这意味着根据目前城市化水平和发展趁势，在未来的3-5年内，平顶山市将迎来城市化的高速发展期，房地产市场发展的动力强劲。3、截至2010年末，平顶山市人口规模达到520.1万人。其中城镇人口223万人，城镇化率达到43.4%。若2015年城市化率达到52.5%的目标，则意味着在2011-2015年期间年均提高1.8个百分点，即年均有9.36万新增城市人口。按照人均住宅面积28平方米计算，意味着全市（含各县）每年将有262万平方米的新增市场需求。综合以上3项目主要指标，平顶山市目前经济持续快速增长、收入和消费水平快速提升、城市化进程加快，正处于房地产市场快速发展的黄金时期，外部经济、人口环境十分有利于房地产市场的发展。三、平顶山房地产概况平顶山楼市网不完全统计，2013年平顶山共有51宗土地招拍挂，面积为235.88万平方米，逾3538亩；在招拍挂公告中，起始价在100万/亩以下的有8宗，100-200万/亩有32宗，200-300万/亩有7宗，300-400万/亩有1宗，400-500万/亩有1宗，500万/亩以上的有1宗。由此可见，平顶山土地转让价基本上在100-200万/亩区间。2013年河南省房地产开发投资和商品房销售面积增速均高于全国平均水平，但低于中部六省平均水平。对于三线城市平顶山而言，2013年从商品房销售面积看，前11个月增速最高的是平顶山市，达到了67.9%，全省商品房销售面积增长为24.5%，最低的漯河市下降了2.7%。2013年，平顶山市房地产开发投资继续保持增长势头；开发资金来源结构基本稳定；商品房开工面积与同期基本持平，竣工面积大幅增长；保障性住房建设稳步推进；土地购置面积有所增长；商品房市场上市量、销售量有所增长，但库存量继续攀升；市区新建住房市场销售以中小套型为主，住宅价格指数有所上涨；市区新建商品住房市场受外地人购房影响较小；二手房成交量大幅增加；房地产交易环节税收同比快速增长。表现在以下几个方面：1．平顶山市房地产开发投资继续保持增长势头。据初步统计，2013年1～11月份，平顶山全市房地产开发投资完成105.75亿元，同比增长14.2%，占全社会固定资产投资的9.9%。其中：市区投资完成74.21亿元，同比增长17.9%；县域投资完成31.54亿元，同比增长6.5%。住宅开发投资完成79.27亿元，同比增长11.5%，投资金额占整个房地产开发投资总额的75.0%；商业营业用房及办公楼开发投资完成10.24亿元，同比增长10.8%，仅占投资总额的9.7%；其他开发投资完成16.24亿元，同比增长32.4%，投资金额占整个房地产开发投资总额的15.3%。房地产开发投资仍以住宅开发为主，商业地产和写字楼开发投资所占比例较小。2．平顶山市开发资金来源结构基本稳定。据初步统计，2013年1～11月份，全市房地产开发企业资金到位117.0亿元，同比增长31.1%。从房地产开发资金来源构成来看，国内贷款12.22亿元，同比增长22.3%，其中银行贷款9.44亿元，同比增长61.3%；企业自筹资金67.77亿元，同比增长31.8%，其中自有资金22.41亿元，同比增长76.2%；其他来源资金36.51亿元，同比增长31.0%，其中个人按揭贷款12.17亿元，同比增长99.5%，定金及预收款19.19亿元，同比增长10.5%；利用外资0.5亿元。我市房地产业资金来源总体上仍以企业自筹和其他资金来源等社会资金为主，银行贷款量虽然所占比重仍然较低，但同比有大幅上升，自筹资金和国内贷款同比高位运行显示出企业相对较强的投资意愿。3．平顶山市商品房开工面积与同期基本持平，竣工面积大幅增长。据初步统计，2013年1～11月份，全市商品房开工面积478.40万平方米，同比增长2.7%。竣工面积174.30万平方米，同比增长215.2%。4．平顶山市保障性住房建设稳步推进。2013年1～11月份，全市保障性住房完成投资31.6亿元，新开工123.9万平方米。截止11月底，市区续建经济适用住房项目1833套完成摇号分配，累计完成合同备案1119套。5．平顶山市土地购置面积有所增长。据初步统计，2013年1～11月份，全市房地产土地购置面积82.35万平方米，同比增长8.4%；土地成交价款11.21亿元，同比增长18.4%；土地交易契税0.21亿元，同比减少9.7%。6.平顶山市商品房市场上市量、销售量有所增长，库存量继续攀升。2013年1～11月份，全市商品房上市25286套、265.80万平方米，同比分别增加14.2%和2.5%。其中：市区商品房上市14326套、139.73万平方米，同比分别增加48.3%和33.2%；县域商品房上市10960套、126.07万平方米，同比分别减少12.2%和18.3%。全市商品房销售15918套、173.46万平方米、60.23亿元，同比分别增长17.6%、18.6%和29.6%。其中：市区销售9679套、95.91万平方米、37.75亿元，同比分别增长14.8%、12.4%和24.2%；县域销售6239套、77.55万平方米、22.48亿元，同比分别增长22.2%、27.2%和39.9%。截止到11月底，我市新建住房累计可售面积187.36万平方米、17310套，环比分别增长6.7%和8.5%。7.平顶山市区新建住房市场销售以中小套型为主。2013年1～11月份，从市区商品住房销售构成来看，以120平方米以下的中小户型为主体，占住房总销量的75.4%；购房人群以25～45岁之间的青壮年人群为主，购买量达总量的69.5%；居住视野开阔、上下方便的高层住房销量较多，占总量的88.4%。贷款购房5613套，占住房总销量的60.0%，其中：商业贷款2804套，公积金贷款2809套。8.平顶山市住宅价格指数有所上涨。国家统计局公布的11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，本月我市商品住宅价格指数为114.1点，同比上涨9.3%，二手住宅价格指数为110.2点，同比上涨4.4%。9.平顶山市区新建商品住房市场受外地人购房影响较小。从市区新建商品住房购买对象分布来看，本市居民购买8345套、82.76万平方米，购买套数占总量的88.9%，居主体地位。外地人购买1042套、10.37万平方米，购买套数仅占总量的11.1%。10.平顶山市二手房成交量大幅增加。2013年1～11月份，全市二手房成交6975套、67.64万平方米，同比增长98.7%和87.8%。其中：市区成交5105套、44.22万平方米，同比增长89.4%和87.7%；县域成交1870套、23.42万平方米，同比增长129.4%和88.0%。11.房地产交易环节税收同比快速增长。随着房地产市场交易量的增加，2013年1～11月份，房地产交易环节征税完成16143.15万元。其中：契税完成12794.21万元，同比增长38.4%；个人所得税完成998.71万元，同比增