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滨州房地产市场分析报告第1页/共22页前言任何城市的房地产市场都非孤立，均须从宏观政策、城市经济发展到微观市场逐层剥开，立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。市场的发展情况从宏观、微观中来，又直接作用到实际市场操作中去。我们亦期通过对滨州市场的分析认知，能为近期实际的项目操作提供参考。分析滨州市场的发展，我们纵向的将从宏观、城市以及微观市场等几个方面进行逐层分析。一、宏观环境纵观近二十年中国房地产市场的发展轨迹，国家政策调控这只“有形的手”一直起着决定性的作用。2015年一声“去库存”给全国市场松了绑，全线飘红，从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制，后一年庙堂之上“房子是用来住的”的呼声一起，调控政策又渐兴起。中国房地产市场“刺激-调控-再刺激-再调控”的死循环一直就这样循环着，只是每次的起因不同罢了。归根结蒂，无非是中国经济的原动力难以脱离房地产。既要保证中高速增长数据，又要保障民生，房地产业却成了调和两者的有效工具。2015年以来政策简析：从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”，各地房地产政策也主要以此为方向，2015年3月30日出台的刺激房地产的3·30新政，就是标志。去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动其他二线城市房价上涨。2016年9月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海等全国16个城市，出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。2016年12月9日召开的中央政治局会议，关于研究建立房地产平稳健康发展长效机制的表述，意味着上一轮去库存政策已经告一段落。而在此之前，已经有部分城市开始着手调控。第2页/共22页从2016年9月直至今年初，各地限购政策又密集出台。先是合肥、苏州、深圳、广州、厦门、福州、成都、杭州，之后南昌、南京、青岛、北京等大中城市相继跟进，对限购进行了细化和强化。2017年两会期间，最受关注的“房地产税”依然没有明确。第3页/共22页注：信息来自网络如前所述，2017年又将是全国市场调控年，限购的政策亦将蔓延到三四线城市，而房子的居住属性也将被强化，由此可见，刚需将成为市场买方主力，投资性购房将进一步得到遏制。二、滨州房地产发展滨州市场一直以来就被认为是不温不火的市场，2016年10月份根据相关机构的统计，作为地级滨州市城区的房价为5011元，低于下辖的博兴县5193元，更远低于下辖的邹平县5752元。城市经济的发展不均衡导致了房地产市场发展的不均衡。从土地市场到二手房市场，或可窥见滨州市场之端倪。第4页/共22页1、土地市场2016年滨州市土地市场供应情况（含北海）滨城26%开发17%高新26%北海31%2016年滨州土地幅数供应区域分布滨城11%开发19%高新5%北海65%2016年滨州土地供应面积区域分布其他普通商品住房用地52%其他普通商品商业用地12%工业用地29%公共设施用地5%仓储用地1%科教用地1%2016年滨州土地供应用途幅数分布第5页/共22页2016年滨州市土地市场成交情况（含北海）其他普通商品住房用地29%其他普通商品商业用地2%工业用地61%公共设施用地8%仓储用地0%科教用地0%2016年滨州土地供应用途面积分布13%16%5%66%2016年滨州土地成交面积区域分布滨城开发高新北海滨城28%开发18%高新15%北海39%2016年滨州土地成交幅数区域分布第6页/共22页注：以上数据均从“中国土地市场信息网”整理所得从2016年土地供应与成交情况来看，滨州土地场存在如下特点：①除北海外(由于北海新区的开发需求土地供应较大，与市区不做比较)，其他三区开发区供应量最大，这与城市发展扩容有直接关系，开发区正好处于城市发展的主方向上，开发区仍将是是滨州市未来几年房地产发展的主阵地。②相对来说，滨城区亦是老城区由于旧城改造等因素，土地供应面积相对较小，因此数量上占优势，土地性质也着重于商业用地或住宅与商业综合用地。③由于滨州市整体市场的发展情况限制，住宅仍是房地产发展的主要方向。仓储用地0%工业用地61%公共设施用地7%科教用地1%其他普通商品住房用地28%其他商服用地3%2016年滨州土地成交面积用途分布仓储用地3%工业用地23%公共设施用地4%科教用地1%其他普通商品住房用地54%其他商服用地15%2016年滨州土地成交幅数用途分布第7页/共22页2、新房市场滨州房地产投资情况滨州房地产竣工情况2012年2013年2014年2015年2016年总投资额（亿元）135.26127.09112.07108.5114.67增长率27.30%-6%-11.80%-3.20%5.70%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%020406080100120140160滨州近五年房地产投资情况2012年2013年2014年2015年2016年住宅竣工面积（㎡）1857438189598319168711364218108900005000001000000150000020000002500000滨州市近五年住宅竣工面积第8页/共22页滨州房地产销售情况注：以上数据均来自滨州市统计年报为把握滨州市房地产的发展情我们截取2012年至2016年近五年的房地产相关数据的发展情况，因滨州市房地产以住宅为主特点，其中竣工与销售面积均以住宅为主。注：以上数据来源于网络从近五年滨州市房地产投资情况以及以住宅为例的房地产竣工面积与销售面积情况，分析滨州二级市场特点如下：①整体与宏观市场基本保持一致，受政策调控影响明显，2015年库存量达到峰值，2016年在政策刺激下销售量达到近年最高。②滨州房地产市场投资力度受宏观市场的影响较小，基本保持同一水准，变化幅度不大。2012年2013年2014年2015年2016年住宅销售面积（㎡）351083232704012823956316756844550000500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000005000000滨州近五年住宅销售面积第9页/共22页3、关于房价的上涨的分析2016年在整体市场高歌猛进的大背景下，滨州市场也是持续上扬，外加10月份不动产登记改革，滨州房价出现井喷式、报复性上涨。2016年上半年，滨州市场依旧延续温和性发展势头，并未出现剧烈变化的迹象，一部分新入市项目在定价策略上依然相对谨慎。从10月1日起，不动产登记改革开始，首当其冲的二手房市场出现剧烈震荡，随后开始持续上扬。随后拉动新房市场价格剧烈上涨。究其原因有二：一是，滨州市场早些年不规范的开发模式导致大多数单位集资房、村改房甚至是部分商品房在土地性质、施工建设等流程上存在问题，或是在产权上就有不明晰的问题，在二手房过户登记时无法通过不动产登记审核，导致无法过户，一时间出现二手房房源紧俏的情况，二手房价格上涨，进而推高到新建商品房价格。二是，下半年在宏观市场不明朗的情况下，大多数项目在传统的销售旺季将房源推出，导致在年底是新房房源出现空档，一直持续到春节后，整体市场是供不应求情况。综合以上两方面原因，当下滨州市场呈现价格持续走高的态势。但是根据滨州市整体经济状况，以及高价格下的深层次原因，目前价格的持续走高可认定为“虚高”，相信在今年新释放的新房房源以及逐渐改进完善的不动产登记政策，年内房价会趋于理性。三、市场项目情况根据目前滨州市场项目的分布情况，我们不可能面面俱到整合市场所有项目情况，只能截取市场上比较具有代表性的项目进行综合分析，以期，从这些项目得出滨州市场的现状特点以及未来一定时间内的发展预期。项目选取的要素：区域性：项目必须是特定区域内的项目；代表性：项目需具有某一方面的代表性；特色性：项目本身具有自己独到的特点；规模性：项目须有一定规模。1、滨州房地产区域划分第10页/共22页我们根据滨州市场项目的分布以及市区各区域的发展情况，摈弃机械的行政区域划分，以渤海五路、新立河为界，将市场从东至西分为三个区域，东部城区、中心城区、西部城区。东部城区是滨州房地产发展较若的区域，区域内因2015年儒苑上邦的入市逐渐升温，其他项目整体品质均数中下水平，且消化速度较慢。后市随着滨化集团厂区的外迁，东部城区将会逐渐成为滨州市场新的热点；中心城区是滨州老城区，交通环境较差，为滨州商业最为集中的区域，物业类型以商业或综合体为主，体量普遍较小。区域内在售的代表项目为汇通国际。西部城区，是滨州建市以来着重发展的区域，经过十几年的发展西部城区已经成为滨州房地产市场的重要部分，滨州土地供应集中在该区域，近半数的项目集中于此，并且高端产品也集中于该区域，代表项目如秦皇水岸、中海一号、瑞府、鹊山别墅等。2、项目介绍东部城区：儒苑上邦项目名称儒苑上邦开发商滨州市京博乐安置业有限公司地址滨城区渤海五路黄河十五路路口以东500米占地面积533333㎡建筑面积1500000㎡容积率1.9东部城区中心城区西部城区儒苑上邦汇通国际鹊山别墅中海一号秦皇水岸瑞府第11页/共22页绿化率35%建筑类型多层、高层、小高层物业类型住宅装修情况毛坯物业费京博物业，1.2元/㎡价格4500元/㎡优惠政策暂无。户型95㎡左右的两室，110-130㎡的三室，150㎡左右的四室。项目亮点孝文化社区2016年情况7月23日一期二次开盘，公推约600套房源，去化400套左右，价格4000元/㎡左右。2017年计划二期将面市，含洋房与高层，共约700套。商业街4月份将投入使用。项目分析：800亩占地，雄踞滨州东城，500强企业，打造纯孝社区。项目入市以来可以说是非常成功的，成功因素是项目非物理上优势。位置不是最好的，但是因京博的品牌优势项目位置劣势被弱化。周边配套贫乏，但自身强大；客户挑剔，但自身产品过硬。可以说偏距东北一隅的儒苑上邦一直吸引着市场目光，因为它的存在此处就是一座城。项目的最大特色，不是他的大，而是传承于京博企业文化——孝文化，这不是传统意义上的房地产营销，而是真正能打动人心的文化，或者说这就是文化与地产的结合体——文化地产。此外，项目营销上有的放矢，取得较为理想的效果。第12页/共22页中心城区：汇通国际项目名称汇通国际开发商滨州华贸置业有限公司地址黄河四路，渤海八路与九路之间占地面积6.8万㎡建筑面积10万㎡容积率3.0绿化率40%建筑类型高层物业类型住宅、商业、写字楼装修情况毛坯物业费暂无价格5500元/㎡优惠政策暂无。户型目前在售117㎡-139㎡三室项目特色高、大、全2016年情况9月份营销中心开放，10月份推出200余套住宅，目前基本售罄。2017年计划预计5、6月份加推新房源。项目分析：滨州市场，目前为数不多的综合体项目，是市中心形象的坐标性项目。项目分住宅、商业、写字楼三部分，目前在售住宅，案名为“悦府”。据悉，针对写字楼商业部分规划有所调整。地理位置的统治性优势市场任何项目均无法匹敌，周边配套以及自身配套亦毋庸置疑，但项目的入市时机及入市价格却尴尬了很多，当市场上房价疯涨之时，该项目却无房可买，在如此奢华的位置上仅仅收获5500元/㎡的价格，确实让人大跌眼镜。可见，再好项目没在最适合的时机入市也是抱憾不已。第13页/共22页西部城区：中海一号、秦皇水岸、瑞府、鹊山别墅①中海一号项目名称中海一号开发商山东华筑房地产开发有限公司地址滨城区黄河十二路渤海十八路西600米路南第14页/共22页占地面积130000㎡建筑面积410000㎡容积率2.45绿化率38%建筑类型多层、高层物业类型别墅、住宅装修情况毛坯物业费高层：1.8元/㎡；别墅：2.5元/㎡；价格高层5500元/㎡别墅8000元/㎡优惠政策两万抵五万，96折。户型617㎡双拼，411-470㎡联排，110㎡两室，150㎡三室项目特色看上去就是高端2016年情况可售房源全