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１管理工程学院河南省平顶山市0375首府23#,24#号楼估价报告估价作业日期：2014年06月23日至2014年06月27日估价有效期限：2014年06月27日至2014年12月26日估价结果：人民币：壹亿贰仟陆佰伍拾捌点叁肆万元估价方：0534111班第八小组２估价对象：河南省平顶山市新城区公正路与湖滨路交叉口0375首府23#,24#号楼委托人：房地产教研室王宏老师刘绍涛老师估价人：管理工程学院房地产经营管理0534111班第八实习小组：付艳053411168郑红春053411171朱世见053411172陈阳053411166崔忆往053411167王亚坤053411170徐鹏张永刚３目录一、致委托方函........................................（5）二、估价师声明........................................（6）三、估价的假设和限制条件..............................（7）(一)、估价假设条件................................（7）(二)、限制条件....................................（8）四、估价结果报告......................................（9）(一)、委托方......................................（9）(二)、估价方......................................（9）(三)、估价对象概况................................（9）(四)、估价目的....................................（10）(五)、估价时点....................................（10）(六)、本次评估价值定义............................（10）(七)、估价依据....................................（10）(八)、估价原则....................................（11）(九)、估价方法....................................（11）(十)、估价结果....................................（12）４(十一)、估价人员..................................（12）(十二)、估价作业日期..............................（12）(十三)、估价报告应用有效期........................（12）五、估价技术报告......................................（13）（一）、估价对象分析...............................（13）（二）、市场背景分析...............................（14）（三）、估价技术路线...............................（14）（四）、最高最佳使用分析...........................（14）（五）、估价方法选择...............................（15）（六）、估价测算过程...............................（15）（七）、估价结果的确定.............................（22）六、附件.............................................（23）（一）、估价对象位置示意图.........................（23）（二）、估价对象现状照片复印件.....................（23）（三）、估价小组任务分工...........................（24）５一致委托方函王宏、刘绍涛老师：我估价小组受老师之委托对平顶山市0375首府23#,24#楼项目进行评估，估价时点为2014年06月27日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据实地调查获得的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：委托估价房地产为河南省平顶山市新城区0375首府项目23#,24#楼市场价值评估，建筑面积合计为17094平方米该房地产在估价时点的评估结果如下:评估总值：12658.34万元大写金额：人民币壹亿贰仟陆佰伍拾捌点叁肆万元法定代表人：６付艳2014年6月27日二估价师声明我们郑重声明：1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地考察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的限产勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价７对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。7、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2014年06月27日至2014年12月26日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。8、本估价报告依据了估价人员搜集调查的相关资料，因资料失实造成估价结果有误的，估价人员对资料的真实性负责9、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因为托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10、本估价报告的全部或者其他部分内容不得发表于任何公开的媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在班里抵押事宜时需全面考虑。８2014年6月27日三估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3、不考虑特殊买家的额外出价。4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：①自愿销售的卖主；②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。９6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。(二)、限制条件1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以调查、提供的而得,总建筑面积,17094m2，根据委托方介绍，23#共8层，24#共9层,每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。本报告中房地产估价所必需的情况和资料由酒店管理人员提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由酒店管理人员负责。6、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。7、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。１０2014年6月27日四估价结果报告(一)委托方名称：房地产教研室：王宏老师刘绍涛老师(二)估价方机构名称：0534111班第八小组有效期限：2014年06月27日至2014年12月26日(三)估价对象概况1、房地产位置状况：估价对象位于河南省平顶山市新城区公正路与湖滨路交叉口，项目紧靠平顶山市商业经济中心，政务文化中心。白龟山水库景色尽收眼底，市政设施完备、交通便利。１１2、房地产权利状况：根据委托方的要求，本次估价范围为平顶山市新城区0375首府23#，24#，根据小区工作人员提供的资料，土地使用权面积为11396平方米，土地使用年期为70年，从2004年12月至2074年12月止，土地用途为住宅，3、房地产现状概述：经现场实地查勘，3＃、24＃住宅工程位于平顶山市新城区经二路。23＃楼为8层框架结构，建筑面积6230平方米，建筑高度34.95米；24＃楼为9层框架结构，建筑面积10864平方米，建筑高度37.95米。整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。(四)、估价目的了解房地产估价报告的写作基础、写作原则、形式和构成要素。熟悉房地产估价报告的组成与规范格式。掌握房地产估价报告的分析方法。(五)、估价时点估价时点：2014年06月27日(六)、本次评估价值定义本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标１２准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑周边环境及平顶山市房地产发展对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。(七)、估价依据1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国民事诉讼法》5、《中华人民共和国物权法》6、委托方提供的委估房地产有关资料7、评估人员现场勘查、摄影和记录8、估价时点平顶山市房地产市场相关价格信息(八)、估价原则1独立、客观、公正原则。独立、客观、公正是市场经济对资产评估中介服务活动的客观要求，是房地产估价的最高原则。2合法原则。应估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3估价时点原则。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。１３4最高最佳使用原则。经过对估价对象的充分合理的论证，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，选取能使估价对象达到用途最佳、价值最高的利用形式作为估价的前提。5替代原则。根据经济学原理，具有相同使用价值和质量的物品，如具有相同的运输费用，则其价值应趋于一致。同样地，具有相同或相似区域、位置和相同用途、容积率的房地产，其价值也应趋于一致。6估价时点原则。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。(九)、估价方法根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和成本法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格后扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法(十)、估价结果委托估价房地产为河南省平顶山市新城区公正路与湖滨路交叉１４口0375首府23#，24#房地产市场价值评估，建筑面积合计为17094平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:评估总值：人民币12658.34万元大写金额：人民币壹亿贰仟陆佰伍拾捌