南宁糖业拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地

南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告中通桂评报字[2013]第024号共三册第一册声明、摘要、正文及附件中通诚资产评估有限公司二〇一三年十月十四日南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告目录目录第一册(声明、摘要、正文及附件，共1册)声明.........................................................................................................................1摘要.......................................................................................................................2正文一、委托方、产权持有单位概况..................................................6二、评估目的.............................................................................7三、评估对象和评估范围............................................................8四、价值类型及其定义..............................................................10五、评估基准日.......................................................................10六、评估依据...........................................................................10七、评估方法...........................................................................12八、评估程序实施过程和情况....................................................23九、评估假设...........................................................................24十、评估结论...........................................................................25十一、特别事项说明.................................................................26十二、评估报告使用限制说明....................................................28十三、评估报告日....................................................................28附件....................................................................................................................29第二册(评估明细表共1册)第三册(评估说明共1册)关于评估说明使用范围的声明企业关于进行资产评估有关事项的说明评估说明一、评估对象与评估范围说明二、资产核实情况总体说明三、评估技术说明四、评估结论及分析南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告声明1注册资产评估师声明一、本评估报告为注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，独立开展评估业务，独立进行分析、估算所形成的专业意见，并对评估结论合理性承担相应的责任。但评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。二、评估对象涉及的资产由委托方和产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。且已提请委托方、产权持有单位及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。注册资产评估师不对评估对象及其所涉及资产的法律权属提供保证。产权持有单位和相关当事方应对评估对象及其所涉及资产权属的真实性、合法性承担责任。五、除国家法律、法规另有规定外，本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，恰当使用评估报告是评估报告使用者的责任。本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。六、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。七、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、评估结论成立的条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。八、本评估报告的使用有效期自2013年8月31日至2014年8月30日止，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告摘要2摘要一、本次评估对应的经济行为本次评估对应的经济行为是南宁糖业股份有限公司(以下简称“南宁糖业”)拟转让其下属单位南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂(以下简称“蒲庙造纸厂”)的部分资产。二、评估目的南宁糖业拟转让下属蒲庙造纸厂的部分资产，中通诚资产评估有限公司受托对该经济行为所涉及的蒲庙造纸厂的部分资产进行评估，为南宁糖业拟进行资产转让行为提供价值参考依据。与本次经济行为相关的国资监管部门经济行为文件为：南宁糖业股份有限公司第五届董事会2013年第三次临时会议决议《关于拟挂牌出售公司资产的议案》、南宁市人民政府国有资产监督管理委员会《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让的方式转让蒲庙造纸厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116号)。三、评估对象和范围评估对象和评估范围为南宁糖业拟进行资产转让而涉及的蒲庙造纸厂的固定资产、在建工程、工程物资及土地使用权(不包括货币资金、债权债务、存货、长期股权投资、投资性房地产、出租给南宁市八鲤建材有限公司的机器设备)。详细评估范围以蒲庙造纸厂提供的评估申报明细表为准。经济行为文件的评估范围与本次的评估范围不一致，经济行为文件拟转让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使用权，本次的评估范围不包括存货。四、价值类型本项目选择的资产评估价值类型为市场价值。其定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日为2013年8月31日。评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告摘要3要求确定的。六、评估方法根据评估目的和评估人员收集到的资料，选择成本法、市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。七、评估结论及其使用有效期南宁糖业拟转让蒲庙造纸厂的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权在评估基准日的账面价值为48,179.39万元，评估价值为60,133.93万元，评估值比账面值增值11,954.54万元，增值率24.81%。评估结果如下表所示，详细评估结果请见资产评估明细表。资产评估结果汇总表评估基准日：2013年8月31日产权持有单位：南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A×100%1房屋建筑物17,207.7623,183.405,975.6434.732机器设备27,578.7131,815.514,236.8015.363在建工程250.58246.19-4.39-1.754工程物资13.5915.211.6211.925无形资产3,128.754,873.621,744.8755.776资产总计48,179.3960,133.9311,954.5424.81评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2013年8月31日起，至2014年8月30日止。八、对评估结论产生影响的特别事项(一)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形1．南宁市人民政府国有资产监督管理委员会《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让的方式转让蒲庙造纸厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116号)同意南宁糖业转让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使用权，由于蒲庙造纸厂的存货主要为原材料蔗渣，蔗渣预计在资产转让前会使用完毕，或在公司内部各厂之间调拨使用，因此南宁糖业不把存货列入本次评估范围。2．由于委估房屋建筑物部分未办理产权证，给建筑面积的核实和产权的核实带来一定的困难，房屋建筑物权属的真实性由被评估单位负责，其建筑面积的核实主要是南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告摘要4通过查阅有关财务资料、工程图纸、现场观察和抽查测量部分房产的面积来进行，因此，会对评估结果产生一定的影响。评估结果是在假设委估房屋建筑物权属合法的前提下得出，未考虑上述房产将来办理产权证时可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑房屋建筑物办理产权证所需交纳的税费。3．本次评估结论是在假设委估资产为蒲庙造纸厂合法拥有的前提下得出，未考虑可能存在的法律障碍对评估结果和资产转让产生的影响，也未扣除可能存在的与委估资产对应的负债，评估结果不含资产转让、变更等过程应交纳的相关税费。4．蒲庙造纸厂的部分房产是建在租赁的土地上，评估结果是在假设租赁的土地可以续签的前提下得出，不能续签，评估结论将产生重大影响，评估报告将随之失效。5．委估的7宗地，其中南宁国用(2008)第507731号宗地记事上记载证书有效期至2010年9月2日、南宁国用(2012)第595381号宗地记事上记载证书有效期至2014年4月23日、南宁国用(2012)第587014号宗地本证书有效期至2013年11月8日，本次评估未考虑该事项对评估的影响。6．申报的房屋建筑物中的维修间、糖业仓库、制糖成品仓目前无偿外借给南宁美恒安兴纸业有限公司。7．邕国用(1999)字第0105208-2号宗地的部分面积10750平方米出租给南宁美恒安兴纸业有限公司，租期从2004年7月1日起至2052年6月30日止共50年，每8年续签一次合同。8.本次评估的房屋建筑物、构筑物和机器设备有部分零星工程、改造工程和维修工程评估值为零，经查帐，主要是对部分固定资产进行局部维修的费用、小设备基础、领用的材料、安装费用等，无法一一对应是哪项实物资产的费用，由于我们在对固定资产进行评估已考虑，为了不重评资产，故对这部分资产评估值零。(二)影响资产评估清查的事项1．由于条件所限，资产清查中，对设备和建筑物主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备和建筑物进行测试和检验。受条件限制，对于部分隐蔽工程及保密生产工艺流程评估人员无法实际勘察，评估人员的清查措施主要是进行表面观察、询问相关人员和查看其