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天鸿地产·本部营销管理部/本部投资发展部2019年11月2019年济南房地产市场分析超规模大盘研究简述04济南各区域及代表项目销售分析03济南房地产市场总体分析02济南房地产宏观背景分析01报告目录济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较济南11年GDP总量排名省内第三，低于青岛、烟台；GDP增速处于省内最低，但高于全国9.2%的水平10810911011111211311411501000200030004000500060007000菏泽市东营市聊城市烟台市日照市临沂市滨州市淄博市德州市青岛市泰安市潍坊市枣庄市济宁市威海市莱芜市济南市2011年GDP2011年为2010年%山东省GDP2019年为2019年的110.9%数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000020000400006000080000100000120000140000济南市青岛市东营市烟台市威海市淄博市临沂市莱芜市泰安市滨州市潍坊市济宁市聊城市枣庄市日照市德州市菏泽市人均GDP（左轴）可支配收入（右轴）济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6（按常住人口计算）数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较6.158.247.076.616.496.205.996.327.236.930123456789050001000015000200002500030000350002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年济南人均可支配收入住宅销售均价房价收入比=商品住宅均价*30平方米/城镇人均可支配收入济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2019年开始到2019年有所上涨，2019年回落数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速发展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相对适应，而房价收入比有进一步上升空间。全国上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州无锡成都武汉青岛大连南京宁波沈阳长沙唐山郑州烟台济南长春西安绍兴洛阳南昌中山湖州连云港珠海20,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,000110,000120,00030%40%50%60%70%80%90%100%110%注：气泡宽度为“房价收入比”数据的1/20人均GDP城市化率济南市人口密度及省内对比济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于青岛市数据来源：全国人口普查数据济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多，而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅需求有较强的上升空间济南市人口增速及省内占比9.10%7.11%8.33%6.58%1.41%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0%2%4%6%8%10%12%2010年人口省内占比2000年人口省内占比2000-2010年人口年化增长率2000-2019年全国人口年化增长率=0.57%数据来源：全国人口普查数据23.725.026.128.031.624.925.826.226.627.728.429.429.730.326.826.727.427.716.417.618.820.721.221.421.519.60.05.010.015.020.025.030.035.02003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年全国济南市青岛市北京市济南市人均居住建筑面积济南市城镇人口人均居住建筑面积呈现持续增长的趋势，略低于全国平均水平，但高于青岛；预计城市化的快速发展及人口规模的快速增加是济南新建住宅需求的主要来源，而北京的改善型需求相对较多数据来源：国家及省市统计局济南房地产市场总体分析02济南房地产行业企业关注度根据外地企业进驻个数排名来看，济南市场对于百强前20名企业有较强的吸引力，行业竞争的激烈情况处于全国中上水平1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活跃；济南排名第四，且平均每幅建筑面积处于前列，大宗拿地较多全国经营性用地成交建面排名前十（2019年1-5月）数据来源：CRIC，2019年数据截止至5月底城市武汉成都沈阳济南重庆大同唐山天津常州合肥年份1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月幅数6667102577133211938436占地（万平方米）446377502358519352442391298196建筑面积（万平方米）145712511062106010601046827697686663平均每幅建筑面积（万平方米）22.118.710.418.614.931.73.97.58.218.4金额（亿元）268124138168198505412815962楼面地价（元/平）183699412991581186847565618302319938最高溢价率122%54%159%——81%——253%71%50%83%商业成交占比10%24%20%37%22%34%24%42%29%18%住宅成交占比85%76%77%63%63%66%66%51%71%69%济南住宅用地市场分析41.16%62.48%100.22%82.00%81.41%70.03%76.56%93.68%-100%0%100%200%300%400%500%0200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000180000002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-10月推出规划建筑面积(平米)成交规划建筑面积(平米)成交率成交面积增速济南住宅用地供销走势（2019-2019）数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地成交规划建筑面积于08年出现急增，09年回落后，10年企稳回升，成交率持续走高、流拍率减少，而2019年1-10月成交规模已超过09、10年，预计12年达到1200万平方米左右，与11年持平，为未来提供巨大的供应量，加剧供大于求的市场关系济南住宅用地市场分析济南住宅用地成交均价2019年有明显回升，但未达到09年的历史高位；且2019年溢价率与2019年均约等于0，为历史最低673.251262.671298.71329.521983.141444.961381.161813.5500.050.10.150.20.250.30.3505001000150020002500成交楼面均价(元/平米)平均溢价率数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地市场分析济南住宅用地市场分析在16个典型二线城市的待开发住宅用地存量规模排名中，济南相对较少（排名第14）；且待开发住宅用地存量的出清周期，济南亦处于中等水平（排名第9）数据来源：中指研究报告，各城市待开发住宅用地存量的计算公式是：近三年半住宅用地成交总量（总建筑面积）-2019年住宅销售面积*60%-2019年住宅销售面积*70%-2019年上半年住宅销售面积*80%。760206.8176.6138.6120.4101.294.979.378.978.778.677.343.439.136.22301002003004005006007008000200040006000800010000大连哈尔滨宁波天津杭州青岛武汉沈阳济南无锡成都长春长沙苏州西安重庆待开发住宅用地存量(规划建面：万平方米)（左轴）出清周期（以12年1-6月平均销量计算）（右轴）济南自2019年以来商品住宅销售面积一直递增，虽10、11年增速有所下降，但依旧保持较高水平数据来源：中指数据库-交易数据库46.49%-1.64%58.91%29.45%-2.67%2.89%6.31%13.22%13.50%22.50%18.06%12.5%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%01000000200000030000004000000500000060000001999200020012002200320042005200620072008200920102011商品住宅销售面积（平方米）商品住宅销售面积增速济南住宅市场分析——销售济南2019年商品住宅成交结构显示，刚需产品占据主导21344751136001798530济南市2011年商品住宅各套型区间成交套数0-60平方米61-90平方米91-140平方米141-200平方米201以上平方米济南住宅市场分析——销售105666420194917822096济南市2011年商品住宅各单价区间成交套数8000元/平方米以下8001-9000元/平方米9001-10000元/平方米10001-12000元/平方米12001以上元/平方米济南2019年至今销供比（按销售面积/批准上市面积计算）总体为1.18，明显优于青岛、北京等城市，并于今年4月份开始持续走高，反应其市场供应量并未加剧库存压力0.00.20.40.60.81.01.21.41.6北京上海天津深圳广州武汉成都大连长沙沈阳青岛济南郑州2011年1-6月2011年7-12月2012年1-6月0123456789100102030405060708090100济南批准上市面积济南销售面积济南销供比数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——供销比济南住宅销售均价一直保持较高增速，且2019与2019年增幅达到20％以上，但11年增幅下滑较多数据来源：中指数据库6.82%3.22%11.30%11.56%22.71%5.72%10.89%12.08%11.69%15.28%27.35%9.44%0100020003000400050006000700080000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%1999200020012002200320042005200620072008200920102011住宅销售均价（元/平方米）住宅销售均价增速济南住宅市场分析——成交均价济南商品住宅销售价格处于二线城市中等水平，今年平稳小幅上涨，但涨幅低于北京、上海、深圳等一线城市050001000015000200002500030000北京上海深圳广州杭州天津南京武汉成都大连厦门西安长沙福州沈阳青岛济南郑州40909409404096941000410304106141091数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——成交均价济南住宅市场分析——可售（存量）套数济南商品住宅可售(存量)套数于今年4月后有所回落，低于武汉、青岛、北京、上海、天津等城市050000100000150000200000250000北京上海天津深圳广州杭州南京武汉厦门福州青岛济南40544405754060340634406644069540725407564078740817408484087840909409404096941000410304106141091可售(存量)套数数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析——出清周期济南出清周期于今年2月达到最高值，随后快速降低出清周期（按套）=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数时间北京上海广州深圳天津杭州南京武汉厦门福州青岛济南2019年7月8.8610.517.8020.446.657.4419.966.2510.7818.072019年6月10.1812.