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2019济南房地产市场研究整体市场分析板块格局分析高端市场分析区域市场分析住宅市场分析供应情况——自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大；2019年5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推及入市。2019年，住宅市场总供应量5.8732万套，供应面积646万平米，其中新增供应4.942万套，新增供应面积524.3万平米，2019年是济南房地产市场大跨越规模化发展的元年，省会经济效应带来的人口、经济支撑济南市场健康发展，后市乐观。2019年1-5月份，住宅总供应3.0970万套，供应面积365.6万平米，市场存量超过1.6万套，为近两年来的最高值；其中新增供应1.9109套，供应面积212.4万平米，5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推入市。资料来源：世联统计住宅市场分析去化情况——平稳中快速发展，2019年在对调控的适应中，市场潜力释放，房地产整体成交量为648万㎡，达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2019年一季度却呈现出下行趋势，急转直下，与当下宏观经济舆论环境十分吻合2019年，济南市住宅市场共成交4.672万余套、523.6万平米。2月份正值春节，为传统淡市，成交量少；3月份迎来小阳春，成交量猛增；5-9月份为传统旺季，成交量保持高位；10月份以后成交量开始下滑，致使四季度出现严重供大于求的局面。2019年1-5月，济南市住宅市场成交1.7735万套、198.4万平米；5月，住宅市场共成交3201套、35.8万平米，同比下降24.5%和24.6%，环比下降31.2%和33.5%；住宅市场的成交量继续下降，降幅较大，由于市场整体大环境影响，观望情绪浓厚，各在售项目蓄客不足，加推量减少，信贷政策的收紧，直接导致住宅市场成交量的下降。资料来源：世联统计2019年济南住宅项目销售额排名TOP10排名项目名称总建筑面积（万㎡）销售额（亿元）销售量（万㎡）2019年销售均价（元/㎡）当前销售单价（元/㎡）1中海国际社区30036.0941.12770090002华润·中央公园525（规划）20.5523.6410000120003绿地国际花都15618.6231.4165006200（顶层）4北大时代17015.3924.326328未面市，公务员事业编内部团购5中建锦绣城10814.4920.84710075006鑫苑名家7014.3816.32870089007绿地中央广场12013.6718.16710072008恒大雅苑6612.9616.63760080009鲁能领秀城32012.5615.318800930010天鸿·万象新天23011.7616.1570007200去化情况——2013年成交结构中，刚需产品明显占据主流，低价和学区为核心驱动，预计热销刚需楼盘年均去化在15-20万方；住宅市场分析住宅市场分析成交均价——2019年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，2014年1-5月份中市场价格波动下降，中低价位楼盘成为市场成交的主流2019年，济南普通住宅市场整体成交价呈现波浪式上升态势，全年涨幅最大的为南部区域，主要是受华润·中央公园楼盘热销的带动；东部区域在一系列规划利好带动下，价格上涨迅速，中部区域为住宅均价最高区域，西部区域为住宅均价最低区域，北部区域住宅价格平稳，波动不大。2019年1-5月份，市场的成交均价有小幅度的下降，主要是由于成交价格受各住宅项目的成交影响较大，特别是本月各在售项目普遍采用一口价、高优惠等促销手段，从而在一定程度上拉低了成交价格。资料来源：世联统计【整体市场小结】自2019年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大，新增供应快速销售的风险加大。2019年住宅市场总供应量646万平米，其中新增供应面积524.3万平米；2019年1-5月份，住宅总供应面积365.6万平米，其中新增供应212.4万平米；2019年市场潜力释放，房地产整体成交量达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2019年1-5月份出现下行趋势2019年，济南市住宅市场共成交523.6万平米；2019年1-5月份，成交198.4万平米2019年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，但2019年1-5月份中市场价格波动下降2019年受部分高端项目入市的带动，住宅整体均价呈上升趋势，2019年以来市场的成交均价有小幅度的下降济南房地产市场研究整体市场分析板块格局分析高端市场分析区域市场分析【板块划分】根据区位及资源的不同，济南住宅市场可分为八大片区格局南部片区西部片区中心城片区唐冶片区中心城片区板块意向城市中心豪宅区核心资源城市、文教代表项目万达公馆；保利大名湖、世贸国际广场（公寓）唐冶片区板块意向刚需聚集核心资源规划代表项目银丰唐郡西部片区板块意向TOD新城，中低档居住区核心资源规划、城市代表项目外海中央花园、中建锦绣城王舍人片区王舍人片区板块意向传统工业区，内生客户核心资源城市、规划代表项目恒大城、万象新天北部片区板块意向滨河新区，中低档居住核心资源城市、商贸代表项目名泉春晓；鑫苑名家奥体文博片区板块意向行政新区，高端住宅聚集区核心资源景观；政务；规划利好代表项目逸都国际、国际城、海尔绿城南部片区板块意向南部生态区，豪宅聚集区核心资源景观、城市代表项目鲁能领秀城、中海国际社区、华润中央公园整体板块格局整体板块格局价格平台——高端住宅项目在中心城区、南部和东部区域均有分布，整体向东南发展，本项目处于北部区域，属于城市住宅价格洼地，刚需属性明显王舍人片区奥体片区区域属性价格区间东部区域奥体片区9000-10000王舍人片区7000-8000唐冶片区6500-7800北部区域北部区域7000-9700中部区域市中心片区16000-20000南部区域南二环片区9000-11000西部区域西客站片区7000-8000唐冶片区南部片区北部片区中心片区西客站片区单位：（元/㎡）高价区域低价区域整体板块格局当前热点开发区域；产业以家居建材、五金、服装批发、物流业为主高层、小高、多层以地缘性客户为主，多为区域从事家居建材、五金生意、服装批发、物流业私营业主，部分市区外溢客户价格在7000-9700元/㎡区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘鑫苑名家世贸天城规模总建筑面积：70万㎡；容积率2.6总建筑面积：55万㎡；容积率3.2价格均价8800元/㎡均价9000-9700元/㎡客户特征以地缘性个体工商户为主，泛公务员和白领占一定比例；多为首次置业客户以周边客户为主，泛公务员和白领占一定比例；多为首次置业客户供应结构、产品形式高层、以79-96㎡两室、108-140㎡三室为主高层、102-139三室及176四室为主销售情况在售18号楼，85-115两室、三室一次性95折，贷款97折北部区域——在售项目主要集中在小清河沿线，产业集聚，以家居建材、服饰批发、物流业为主，客户以私营业主为主北部片区整体板块格局高铁带动区域发展，绿地、中建、恒大、龙湖等大开发商纷纷进驻，区域价值逐渐显现以高层、小高层为主客户主要集中在槐荫区，以区域内的刚需客户为主，关注价格、配套因素6400-8600元/㎡区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘恒大雅苑恒大翡翠华庭规模总建面80万方总建面108万价格7800元/平米8600元/平米客户特征槐荫区居多，占50-60%，以刚需客及部分改善型客户为主槐荫区居多，以刚需为主产品形式、户型面积产品是多层、小高层、高层；以101平米两室、110-139平米三室为主产品是高层；以84-93两室、109-135三室为主销售状况返利息优惠，4年返7%，总房款70%的10%（100万返7万返利息优惠，4年返7%，总房款70%的10%（100万返7万）西部片区——TOD新城，高铁带动区域发展，绿地、中建、恒大等大开发商纷纷进驻，客户以区域内刚需客户为主西部片区整体板块格局中部为传统居住区，交通便利，配套完善。随着各个片区的规划建设已逐渐完善，稀缺价值会越来越得到体现以高层、小高层、公寓为主城市高端人群是核心置业客户，无地缘性特征；半数以上客户对周边交通环境满意，对周边的学校、医疗机构等配套也较满意。价格在13000-19000元/㎡区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘恒大帝景明筑一品规模建筑面积100万㎡，容积率3建筑面积23万㎡，容积率2.1价格16888元/㎡小高层均价16000元/㎡，多层均价20000元/㎡客户特征本项目主要客户群体为大中型企业中高层员工、公务员、事业单位等收入较高的岗位，另外有少量的其他行业客户群体。客户8成为25岁至40岁的社会中坚力量，有良好的经济基础，对房屋的居住品质、服务水平要求较高，多为社会中坚力量，有一定的社会地位，收入较高且稳定，个人经济面好，多为二次置业或多次置业，对居住品质、服务水平、品牌知名度有较高的要求。客户主要为成功人士，有湖情节的老济南人居多产品形式、户型面积城市综合体，含住宅、商业、写字楼、酒店、公寓；以90-106两室、235-280三室为主，公寓以45-65一居为主小高层、多为140平米以上户型销售状况送3000元/平米的精装修在售80-190平，一次付款98折，贷款99折中心片区——城市资源是该板块的核心卖点，产品形式以高层为主，城市高端人群是核心置业客户中心片区整体板块格局济南市南控区域，具有良好的山体资源，生态资源是最大吸引力高层、小高层、多层、类别墅客户主要集中于市中区，客户以私营业主、事业单位员工、泛公务员群体为主，改善型购房客户居多高层85000-10000元/㎡；别墅15000-30000元/㎡区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘华润中央公园中海国际社区规模占地约15万平米，总建筑面积约37万平米，住宅面积为26万平米310万㎡，容积率1.3价格8500-9800元/㎡7600元/㎡客户特征历下区、市中区居多，历城、槐荫占小部分，首改善客户居多济南市区客户为主，首置、首改客户为主产品形式、户型面积小高、高层、别墅；以两室90平米、113-165平米三室为主；小高、高层、别墅；以90-95平米两室、110-140平米三室为主销售状况98折优惠，一期即将交房1、3、6、9、12#楼6.29日已开盘，“八千万开盘礼+金融保障解放刚需”优惠活动续，6000元/平起南部区域——生态资源良好，住宅产品相对高端，客户以市中区客户为主，改善型居住居多南部片区整体板块格局行政新区和未来东部CBD是区域发展的重要推动力量；是目前济南发展的重点区域之一高端产品，大户型改善型产品为主主要为政府机关公务员、国企职工，私营业主，地缘性客户为主；高端产品主要是市区客户9000-10000元/平米区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘中铁逸都国际中铁国际城规模总建面100万㎡，占地20万㎡总建面40万平米，容积率2.3价格(元/㎡)均价9000元/平米11500元/㎡客户特征客户以市中、历下区的改善客户为主，向东至山建工附近，西至纬二路，北至工业南路左右，工业北路客户很少；高新区客户主要企业白领，以刚需为主。改善型自主客户为主，追求生活品质来源:历下区居多，占50%，周边政府单位高院、交通局、省立医院、山东能源、黄金等；外地占5%客户职业：生意人，事业单位产品形式、户型面积小高层、高层，以86两室、115-170三室为主高层，以89-118两室、139-142三室为主销售状况限量特价房，最高优惠11万元尾盘，所剩房源不多，一期正在交房奥体片区——“行政新区+未来东部CBD”是该区的核心卖点，政务东迁、全运会加速其发展，形成了配套奥体片区整体板块格局传统工业区，没有优势的自然景观资源，居住环境差高层为主主要是东部高新技术产业人群、沿工业北路刚需客户及区域内地缘性客户，以首次置业为主7000-8000元/平米区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘万象新天恒大城规模总建面300-400百万平总建面4