增城市“三旧”改造实施办法(试行)

增城市“三旧”改造实施办法（试行）为加快推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，切实把握科学发展、先行先试的契机，实现经济和社会可持续发展，现根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）有关精神及相关法律、法规，结合我市实际情况，制定如下实施办法。一、“三旧”改造范围（一）确定改造范围的依据根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）的有关规定，科学合理确定“三旧”改造范围，下列土地可列入我市“三旧”改造范围：1.城市市区“退二进三”产业用地；2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；5.布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；6.列入“万村土地整治”示范工程的村庄；7.纳入“三旧”改造规划范围内已供地但因城乡规划或产业规划调整而不能按原用途建设的未实施建设用地；8.其他经市政府审定纳入“三旧”改造范围的用地。（二）改造范围的确定根据我市土地利用总体规划、城乡规划、三大主体功能区规划的要求，结合各镇政府（街道办事处）[以下简称“镇（街）”]对改造项目的调查摸底情况，市城乡规划局负责组织编制“三旧”改造规划，科学合理确定改造范围，并报市政府研究确定。二、“三旧”改造原则（一）政府主导、规划统筹、成片开发充分发挥各级政府在“三旧”改造中的主导作用，利用市场机制配置资源的功能。通过政府统筹规划和制定配套政策，充分调动各方力量，全面推进“三旧”改造工作。各级政府在组织编制“三旧”改造规划时，要强化规划的统筹管控作用，重点突出“三旧”改造要与促进产业调整升级、优化城市功能布局相结合。对符合“三旧”改造范围的土地实行归并成片改造。按照“先易后难、重点突破、分步实施、扎实推进”的原则，政府组织制定年度实施计划，选择条件成熟的区域分单元，分期、分步实施改造，确保“三旧”改造工作有序推进。（二）促进产业结构调整升级，重点发展现代服务业结合我市三大主体功能区的部署，鼓励利用“三旧”改造项目实现产业结构调整和转型升级。南部地区：通过“三旧”改造，调整优化产业结构，走新型工业化道路，大力发展先进制造业，着力培育现代物流、金融保险、研发设计、信息服务等生产型服务业。中部地区：通过“三旧”改造，积极实施“退二进三”战略，营造适宜创业和生活居住的优美环境。同时，加快文化产业、创意产业、商贸会展、酒店等现代服务业的发展。北部地区：通过“三旧”改造，美化村容村貌，加快社会主义新农村建设，促进都市农业、生态旅游和会议休闲等服务业的发展。（三）优化城市功能布局，改善城乡人居环境1.完善公共配套设施建设，优化功能布局。要充分利用“三旧”改造财政资金扶持和资金平衡政策，进一步完善城区公共基础设施和公共服务设施的建设，完善城市功能和提升城市形象。市城乡规划局在审定“三旧”改造项目规划条件时，应一并提出与之相应的公共基础设施、公共服务设施建设方面的规划要求，由改造主体负责实施，与工程同步验收。2.以宜居为目标，改善人居环境。“三旧”改造项目应以“宜居”为目标，鼓励低强度、低密度、低碳、高绿地率的改造开发。改造为居住小区的，改造项目规划用地（扣除规划道路、河涌水体、公共绿地）原则上不小于45亩，净用地容积率以2.0为宜，原则上不超过2.5，若配置商业功能的，宜采用独立用地进行规划建设。（四）多方共赢、兼顾平衡“三旧”改造涉及诸多利益调整，要建立公平、合理的补偿、利益分配制度，并贯彻效益优先、兼顾平衡原则，要保证“三旧”改造的社会效益和经济效益，要坚持把“三旧”改造与改善民生相结合，妥善处理好政府、改造主体、原土地权属人和农村集体经济组织等各方的利益，调动社会各界参与“三旧”改造的积极性，确保我市“三旧”改造工作顺利进行。三、“三旧”改造规划与改造方案的编制“三旧”改造规划要与改造范围的确定、改造范围的调查摸底、拟订改造实施方案等紧密结合起来，按照总分结合、分级负责、逐步完善的原则进行编制。（一）确定改造范围，编制规划指引市城乡规划局根据土地利用总体规划、城乡规划和三大主体功能区规划的要求，对“三旧”改造进行统一规划，明确“三旧”改造范围，编制改造范围的规划指引。（二）调查摸底，列表造册各镇（街）负责本辖区“三旧”用地的摸底调查，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，明确需要完善手续的各类历史用地情况，分类列表造册、落图标注。（三）分级负责，组织编制市“三旧”改造工作办公室（以下简称“市‘三旧’办”）根据“三旧”改造范围和调查摸底情况，将改造项目分级统筹，原则上由市“三旧”办委托有资质的单位组织编制改造方案和控制性规划，经市“三旧”办审核同意后，也可由镇（街）或意向改造主体委托有资质的单位组织编制。（四）审定规划，逐步完善市“三旧”办将各改造方案和控制性规划汇总后，报市城乡规划局审定。市城乡规划局根据改造原则逐一审定，逐步完善。四、“三旧”改造相关用地的分类处置（一）历史用地完善为国有建设用地1.“三旧”改造项目用地的确权纳入“三旧”改造范围、符合土地总体利用规划和我市“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为必须发生在1987年1月1日前，由市国土房管局出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》进行确权，办理国有建设用地确权登记手续。2.需完善征收手续的土地报批纳入“三旧”改造范围、符合土地总体利用规划和我市“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，已对农村集体经济组织签订补偿协议且作了补偿，没有因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和留用地安排的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需办理有关听证、社保、留用地手续。（二）历史用地完善为集体建设用地纳入“三旧”改造范围、没有合法用地手续的土地，符合土地总体利用规划而又保留为集体土地性质的，参照上述国有建设用地确权的时间规定，可申请确权为集体建设用地。（三）边角地、夹心地、插花地的处理“三旧”改造中涉及单块面积小于3亩、累计面积不超过改造项目用地面积10％的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。纳入改造范围的“三地”可按下列方式分类处理：1.“三地”属国有建设用地的，可以协议方式一并出让。2.“三地”为集体农用地，需向省政府申请办理农用地转用或土地征收手续。3.“三地”属集体建设用地的，纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，无需办理有关听证、社保、留用地手续。（四）旧村庄改造用地的分类处置1.城市建设用地规模范围内的旧村庄改造用地可申请转为国有建设用地土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，在符合城乡规划、并经本集体经济组织(或村民代表大会)2／3以上人员同意、土地权属清晰的前提下，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省政府批准征为国有，由市、镇（街）根据“三旧”改造规划和年度实施计划分别组织实施，无需办理有关听证、社保、留用地手续。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。2.城市建设用地规模范围外的旧村庄改造用地保留为集体建设用地土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄的改造，必须结合有利于社会主义新农村建设和集体经济发展，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，但不得用于商品住宅开发。五、“三旧”改造主体的确定（一）政府统一规划、统一改造项目主体的确定1.政府收回用于公益用地，统筹安排确定改造主体原址已规划控制为道路、绿地，或非盈利性城市基础设施和公共设施建设的用于公益用地，由政府依法收回给予补偿，并由政府指定改造和建设主体。改造后剩余的土地，纳入政府储备，由政府统筹安排使用。2.政府按统一规划收回储备土地，统一公开出让确定改造主体凡属政府统一规划、统一改造的范围内的用地，由政府统一收回储备，统一以招标拍卖挂牌方式出让，确定改造主体。收回储备的用地，原则按拆迁安置补偿标准进行补偿，鼓励原土地权属人将土地纳入政府储备，并享受相应的激励扶持政策。（二）自主改造型项目改造主体的确定1.企业自行改造，协议出让确定改造主体（1）在政府统一规划成片改造范围外的单宗改造项目，可由原土地使用权人申请经批准同意、按规定缴交土地出让金后，以协议方式出让，自行组织实施改造。（2）在政府统一规划成片改造范围内的项目，应由政府统一改造。但同时符合以下四项条件的原土地使用权人，经向市“三旧”办提出申请批准后，也可实施自行改造：①申请自行改造的原土地面积原则上不少于30亩；②申请自行改造的原土地至少构成一个完整的单元规划；③申请自行改造的项目必须符合成片规划和单元规划功能要求；④改造主体必须承担政府在成片改造中对相关公共配套设施的建设和拆迁安置补偿的责任。2.集体经济组织自行改造，协议出让确定改造主体在旧村庄改造中，符合农村集体经济组织自行改造条件的，可以协议方式出让，以自筹集资金自行改造或成立项目公司引入社会资金合作改造。合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益分配等内容必须召开村民大会或村民代表大会通过。（三）市场主体收购型项目改造主体的确定市场主体可以收购政府统一规划成片改造范围外多宗土地，进行分散归宗，按规定缴交土地出让金后，以协议出让的方式确定由该市场主体改造。六、“三旧”改造的激励扶持政策（一）政府统一规划、统一改造项目的激励扶持政策1.旧厂房改造的激励扶持政策对于政府统一规划的成片改造范围内需要收回旧厂房用地，或政府统一规划的成片改造范围外同意纳入政府储备的单宗旧厂房用地，原土地权属人可以根据实际情况，选择以下其中一种收益支持方式，申请返还土地补偿款：方式一：土地由政府整理并组织公开出让后，土地补偿款按成交价的60%计算返还给原土地使用权人（土地补偿款=每亩成交价×土地亩数×60%）。如按改造协议约定时间内完成搬迁、拆除的，按成交价的10%追加补偿比例。方式二：土地由政府整理并组织公开出让后，除返还给原土地使用权人土地原用途评估价值（包括土地原用途的基准地价、合法建筑物的评估价值）外，还可按政府在该项目上土地出让纯收益（土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金）的40%追加补偿比例，用于支持企业的发展。地上合法建筑物的评估价值由镇（街）和原土地权属人共同委托有资质的评估机构进行评估，并经镇（街）党政联席会议确定。如在改造协议约定时间内完成搬迁、拆除的，按政府在该项目上的土地纯收益的10%追加补偿比例。选择以上方式一或方式二返还土地补偿款的，土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，原土地使用权人已确定分配的土地收益不再调整。如属政府鼓励发展项目的企业还处于正常生产状态且效益良好的，可向政府申请土地置换，并申请一定的经济补偿。土地置换时按土地变更登记有关程序和要求办理。2.旧村庄改造和农村集体建设用地的激励扶持政策在旧村庄改造中，政府需要收回旧村庄用地、征收农村集体建设用地进行经营性开发的，或农