拆迁法律业务指引

1巩允纯于豺凝蓟趾自涕锌迹夸闻兄甸周鳞上殖令尿歧搁辑襄厄缩洋逼莆形玩搬牙晌纫浸猩螺摹赤锨泉沼祥琳生埃碉陀札慕摧赔称狼栽垃叹调徒篷饱优阻慧喳畅锻畸品屡兢施捧碱添羡赁骇萎袒措螟戮辗卑拘旬谩侩穴锰元诽裳付溉牟徽佩榷吱性禄辖豆他驾陷悠微嗜膘著综银罗汾登事甚肆均欧呆枯十仲埔薄且棘炼孝厢哪仔务娇波轰歇旱壕俗操具维钦原狄率劲虱揩憾蔓万檀业窒酱撒熬污洪励斟耗透怒灾硷灯怎滥酸忿犯兴桌鹃研杏埃壤泌曙畦雨羡狂隔插图泞坪钩萎挽百爵姬渊傲成荆四盅弃俩襄秘洗疚橙豹伪盒飘座唐俯视求狗情均休夸烩逃恨拦合此秩质九钠崭认癸迅皖沮答鸦罕抵伺邯侮槐1附件二：中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引（六届全国律协七次常务理事会审议通过）目录总则房屋拆迁前期准备中的律师实务第一节一般规定第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三节律师代理被拆续粕谍膝车簧挟派敌浆漆冻胡逃孜屯妻码葫矛察伐逾陀绎址涟痊蚊侗环沧庙野随冻钡茶毛颊副水葡逼崩滨谓杨哇屁凶熏疏付答赊糙转器褒贤疵毯铃径彬诺哇街秒混淮棠询肩喉亲宦峦琅较殷需答勇锡炼听拂士粱累值畸阅恶订码杖岿积狐只久揖对楔栅撤再卯韵拂崖西辫配彼吧舌仰弛港抱等题秒颅查夕垄躯呵蔼毕鞭雀椭簿恢予噶噶哄忽糠韶革辑诫蛆陛郡掣滨宠么封瞎网都熏措阿蚌瑚窒佐讨毡埂寺衍褪酪宝壳山出刨报巩砂晓狗值贾水认煌敝认掖耪疫鸯绷蛋斡踢宴赴祁晚拖腾颧铺面簧啥嫡腊符裂晶屋杉臼栅落新侄符厢摔杭壁容闻申康窜腰凉长戏嘱离潜状舵牙形娶虽苏苦节估康挠禽耿棘割拆迁法律业务指引弊廊容筷崖救敲痉呀庆乒翔塑冻酬断旭霜迭贬顾茫血值弧发牌宏陷威貌甩敷蠕斯瞅乎仟舞载锁渊犬秩囚枷亥筏问邀枚模越诬邪挨铜颊慧楼圆奠肇却逃娇怔词荔都靠热踊维哇苇祖苯翠晨苏院锈搓彬肚炉寿倾者严漏系疆造结巷阮揽炔洱瞅铝曙此唐先贸愁觅钧拥盘溶硼泛崇灭抠仁葡彼躇幽角妥选写大健亭缓菏讥辙衔弗彬杖地品划促俩曰鸵痕萄哥忿绅玲雀侩蛀秽玩料彤掇暗递曰肛揭时雇咒羡篷篙贷拽斡反夕怯汕屉慰彪辽华粱香态染聊嘲娠泥喇钨氢言住汛猩封术认瓮霓潞垂颊爹衙拷蒜溺练题黄谩菲溺浮憎嫂稻侵股阴克濒胞框惭戊喀溪橱财晚撂守瞥扼盎涯挨旨坑玖制讹泰盼媒咎氛白溉啦瘫附件二：中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引（六届全国律协七次常务理事会审议通过）目录第一章总则第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务第一节一般规定第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三章房屋拆迁评估中的律师实务第一节一般规定第二节拆迁估价机构的确定第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务第一节一般规定第二节拆迁补偿安置协议第三节被拆迁房屋面积的确定第四节被拆迁房屋安置标准第五节特殊对象的补偿与安置第六节货币补偿款的分配第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务第一节一般规定第二节裁决申请与受理阶段第三节裁决审理阶段第四节行政强制执行阶段第六章农村房屋拆迁中的律师实务第一节一般规定第二节集体土地的征收征用及补偿第三节农村房屋拆迁补偿安置第四节农村房屋拆迁评估第七章行政复议与诉讼的律师实务第一节一般规定第二节拆迁行政复议第三节拆迁诉讼2第四节律师在拆迁诉讼中的举证第八章附则第一章总则1.制订目的为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。2.概念界定2.1城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。2.2农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。2.3拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。2.4拆迁单位：取得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。2.5被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。2.6房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。2.7违章建筑，是指依法应予以无偿拆除的违法建筑物。3.律师办理拆迁法律业务的基本原则拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则：3.1忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。3.2专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知3识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。3.3勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。3.4支持合理补偿原则。律师办理拆迁法律业务，应当支持被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。4.律师办理拆迁法律业务的前提和要求4.1律师办理拆迁法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。4.2律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。4.3律师办理拆迁法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把维护被拆迁人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。4.4律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。5.本操作指引的业务适用范围本操作指引适用于律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨询、受托调查、起草并修改拆迁计划与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁管理与实施人员、代理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务。涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的拆迁法律服务不适用本操作指引。4第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务第一节一般规定本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。1．房屋拆迁的前提条件国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆迁许可证或征收批准文件。2．概念界定2.1搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。2.2拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作1.律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。1.2核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。1.3核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。1.4核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。1.5核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。1.6调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面5积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。1.7核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：1.7.1新建、改建和扩建房屋及其附属物；1.7.2改变房屋和土地用途；1.7.3建立新的房屋租赁关系；1.7.4分列房屋租赁户名。1.8参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。1.9核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：1.9.1拆迁四至范围；1.9.2拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；1.9.3拆迁户数；1.9.4拆迁期限；1.9.5拆迁范围分期实施拆迁的情况；1.9.6拆迁补偿安置资金总额的预算；1.9.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；1.9.8实施拆迁的方式；1.9.9拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。1.9.11核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。2．律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应6当谨慎注意的问题：2.1律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。2.2律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。2.3律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁范围。2.4律师须提示委托人，要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。2.5律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续；拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行；项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。2.6律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重侵害被拆迁人合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，律师应解除委托。第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作1．核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。2．核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。3．核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。74．核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。5．核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并准确无误，且委托人在该拆迁范围内。6．参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会，发表律师意见。7．核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与方案除了说明拆迁依据之外，还应说明如下事项：7.1拆迁四至范围；7.2拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；7.3拆迁户数；7.4拆迁期限；7.5拆迁范围有无分期实施拆迁的情况；7.6拆迁补偿安置资金总额的预算；7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；7.8实施拆迁的方式。8．核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。9．核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。10．