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某集团龙泉发展战略2008.52某集团介绍•综合性实业集团，以实业投资、房地产开发、通信设备、环保节能材料等高科技产品的生产、制造、销售为主，工程设计为辅的多元化大中型民营企业；•现有职员400余名，其中管理人员140余人，大专以上学历者达98%，其中本科研究生学历者90余名；•始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，先后在成都市区及周边、西藏、海南、贵阳等地进行了商业、住宅以及综合性项目的开发，建筑面积近百万平方米；•目前正在实施开发有锦江、郫县、双流及贵阳等地的项目，土地储备数千亩。3某的2008–占地370亩，总投资35亿，新川大旁70万平米城南HOPESCA即将呈现。–济阳湖畔，占地1，100亩，总投资15亿，成都西部动脑港已经破土。–锦江国际、贵阳印象项目总投资12亿元，进入建设程序。–总投资15亿，国宾板块35万平米高品质纯住宅项目紧锣密鼓。4某对龙泉工业地产及总部经济发展的认识龙泉工业地产及总部经济应致力于发展现代服务业和现代制造业，以设计、创意、研发、人力资源等高附加值产业为先导，提供技术与产品交流、研发与成果实现、生产与供给聚合、人才与企业发展等需求的一体化服务，着重于满足国际与国内相关产业的系统配套及功能塑造，并以为城市居住区提供现代服务配套为支撑，打造一个立足于大成都、辐射大西南的新型工业地产及总部经济基地。5热土龙泉某规划的4部“大片”•东都国际HOPESCA–龙泉城市新地标•慧谷天地–西部领先的现代服务业总部集群•成都汽车零配件工业园–成都经开区产业服务新基地•爱宝乐园–国际一流、西部领先的青少年创智乐园目录•东都国际HOPESCAP8——P94•慧谷天地P95——P150·西部活塞城P151——P174·爱宝乐园P175——P220龙泉·东都国际（HOPESCA)8城市发展概述项目运营策划HOPESCA研究必要性分析Contents9龙泉成都的“东城区”新特区下成都的“东南西北”应该重新定义：“东”--龙泉“南”--华阳“西”--郫县“北”-新都龙泉抓住新机遇，建设新城区，实现新跨越”10龙泉-成都之东•成都至龙泉的快速通道业已形成，由成渝高速路、老城渝路、成洛路、成龙路、城南高速路及三环路、经由老成渝路，10分钟就可到达成都市区。•规划中的地铁及轻轨交通网，其中一条地铁线横穿成东副中心，一条到达十陵，每隔1.2—1.6公里设置地铁站，这使龙泉和成都的融为一体。成都的东城11城镇体系结构规划12独特的历史人文资源•龙泉区以花果、山水、民俗为主的特色文化独具一格。龙泉山林遍地、果园飘香，区内东风渠蜿蜒流过，大小湖泊星罗棋布，博大精深的客家文化闻名遐迩，把古朴民风、地域文化同房地产相结合，将构筑起房产文化的一道独特风景线。•区内有国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺、西部客家第一镇—洛带古镇等文物古迹60多处，有龙泉湖、宝狮湖、百工堰、锦湖、银湖五大湖泊，是“四川省花果山风景名胜区”。以观花赏果为主的“农家乐”旅游独具特色旅游开发、休闲度假、投资型住宅、别墅开发13庞大的产业优势•成都经济技术开发区借成都东郊工业调迁企业“退二进三”的契机，已初步形成了以电子、机械、新型建材、精细化工、食品为主的五大产业门类，逐步构建成都市电子、机械工业基地，其强大的产业优势日臻凸现。•同时龙泉的教育产业方兴未艾，其他郊县无可比拟。四川大学、四川师范大学、成都信息工程学院的均有分校在此，聚集了人气，带来了数万的时尚消费群，为龙泉市场创造了巨大的潜在需求空间，产业的发达---经济发展繁荣14完善的基础配套•城市向东向南发展初见成效，龙泉区政府已累计投入数十亿用于道路、通讯、供水、供电、供气等城市基础设施和市镇服务设施，新建的生产、生活区干道、供水工程、供电系统、信息系统、商贸大楼、宾馆、专业市场、学校、医院等城市服务设施相继投入使用。15便利的交通•“近山不进山，近城不进城”的独特区位优势。龙泉镇距市中心仅19公里，成渝高速公路、成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，“五纵四横”城市干道和交通道路网络覆盖全境，将龙泉与成都联成一体，并拉进了与周边各二级城市的距离。成龙路、成洛路、老成渝路沿线全面开发与成都实现无缝对接16教育条件•区内有东方双语学校、树德中学、龙泉中学、成都大学、龙泉外国语实验学校、四川大学龙泉校区、四川师范大学龙泉校区、四川信息工程学院龙泉校区等15所大中专院校，均匀分布于各个居住区。增添了龙泉的文化氛围，为投资者子女入学提供了广阔的选择空间，也为企业就地选才创造了机会。17龙泉城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展龙泉城市化发展18城市建设的推动•龙泉区的城市建设目标是建设一个以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区。城市建设将使城市面貌不断得到改善，城市功能不断完善，为房地产开发创造了一个良好的外部环境，将有力地促进房地产开发上升到更高的水平。19中产城东•2004年前后，自“中产城东”概念被提出以来，真正落子之作不多。但随着城市的发展，尤其是去年建设路板块的强势爆发和东三环的新锐崛起，以及以东山国际新城在龙泉打造的“城中城”跃然呈现，“中产城东”的才真正意义上从概念变成了现实。•区域地产物业放量爆发已经万事具备，就地产开发所必需的交通、环境、配套等指标考量，宏观层面已经具备了在2008年爆发的气质。•从目前的交通格局来看，成龙大道、驿都大道、成洛路、成渝高速四条平行大道所先期奠定的快捷路网格局，以及绕城高速免费跑的现实利好，在成都交通日渐拥挤的今天，住在城东将是越来越多中产阶层的首选目标。20地铁二号线为区域升温•地铁二号线已经从图纸正在变成现实。2007年12月29日，成都地铁2号线一期工程暨成都新客站综合交通枢纽已正式开工，轨道交通的优势，不仅将极大延展城市居住格局，同时因城东综合交通枢纽的吸附力，大量的外地人将首选该片区作为投资置业和居住的首选区域•在配套方面，区域内四川师范大学洪河校区带动了校园经济的繁荣，新建的医院和规划中的大型超市、市政公园以及日渐成熟的餐饮、娱乐等相应配套将使这里的生活如同市区一样方便21城市化发展分区规划22楼市特征分析•卖点突出，大同小异。•龙泉以其“花、果、山、水”以及自然天成的独特浅丘地貌，吸引着众多的投资者和消费者。据统计，80%以上的消费者是冲着龙泉的山水花果而来，而目前龙泉的商品房项目大体按照政府规划沿山、沿水、沿路开发坡地住宅、坡地别墅的固定模式进行开发，。其产品在自然环境方面具有较优越条件，这成为龙泉房产项目为市场认同的突出卖点。相对低廉的地价和房价也成为市场最大的卖点和支撑点。23成片开发和滚动开发•龙泉的开发项目多选择滚动开发，开发商通过对一期销售的充分研判进行二期的调整与定位。既有利于体现开发商实力，树立开发商形象，也有利于增强消费者的信心，形成滚动效应。24龙泉商业氛围•五纵四横立体交通网络的贯通，一年一次的“桃花节”使观光旅游业更加兴盛，也为龙泉聚集了人气，使龙泉潜在商机无限。25龙泉之名片•龙泉环境独特优良，气候温和，境内森林、湖泊相融，山地、浅丘、平原相间，错落有致。•一年一度的桃花节已成功举办了22届，接待中外嘉宾两千万人次，龙泉国际桃花节----“西部第一节”26注重区域整体特色的营造•因为都是在同一块土地上进行房地产开发，面临的客观的优势劣势都大同小异，项目的卖点也难免趋同化，因此，注重区域整体特色的营造，在提升区域整体价值的同时也提升了自身项目的形象品质，使单个项目和区域整体相互促进，共同发展。27个性化产品发展空间大•“市区一体化”的发展格局使龙泉新区建设在功能布局、市政设施等方面与成都市中心城紧密协调、统一，这一切将使龙泉成为休闲的、生态的、坡地的、可以安身立命的首选地。这是龙泉的特点，是在龙泉进行房地产开发或多或少都利用到的素材。28项目的品质定位较高•由于龙泉先天的优势，这里的房地产项目除了适应面较广的多层住宅外，别墅也是主要的物业类型之一，大部分都力求开发品质较高的楼盘，提高项目竞争力的同时也提升企业的品牌和影响力，从经济效益和综合效益两个层面上达到土地资源的“充分利用”。29外来开发商是市场的主角•随着成都城市向东向南发展战略的实施，城东工业结构调整、沙河整治工程，特别是五纵四横立体交通体系的贯通，使龙泉在“外”界备受瞩目，许多省外开发商、投资者异常活跃，纷纷在此安营扎寨，成为龙泉新城运动中的造城者。外来兵团推波助澜，扮演了龙泉楼市的领跑者角色。30房地产发展趋势•就目前的情况来看，龙泉的房地产市场并没有像人们所想的那样迅速火热起来，消费者的选择、市场的现状与政府的引导有所背离，更多的人是持币观望。龙泉房地产市场处于缓慢升温的时期。•随着向东向南城市发展规划的进一步实施，将有更多的实力开发商进入龙泉，为龙泉房地产市场注入了新的活力。在将来2-5年内，作为成都市向东向南发展的主攻手之一，龙泉版块会随着城东版块的兴起而掀起新的郊县开发热浪，龙泉必将成为成都楼市的又一热点区域，成为成都房产市场的新星。31龙泉城市发展催生商业进步◆独特山水、成都东城、经济迅猛增长；规划合理、产业优势◆目前总人口52万人，远期规划100万；◆公建商业配套水平不能满足发展◆外向交通发达，通往市区道路方便，公交较薄弱龙泉：成都东部大型聚居区及主要城市副中心现状未来机遇、风险32商业地产特点总体快速发展特色不明显商品销售总额23.8亿元，比上年增长5.6%围绕民生构建的卖场，依托成都初步构建了服务龙泉、辐射局部的集购销、集散地。大众商业低级集中在老区中心。其他区域则规模较小，档次较低。面积均不超过2万平方米，综合商业更是缺乏。33水果百货家电便民超市家具纺织服装大型贸易中心龙泉四海家电龙泉女子商场城其他龙泉农副产品交易中心龙泉建材批发洛带古城特色商业。。。。。缺！批发市场龙泉音乐广场周边34产业发展战略：“----大力推进房产、物流、商贸等三产项目的开发建设；----对成都经开区进行二次打造，做大以汽车、食品、医疗器械、金属制造、印刷和服装等为重点的主导产业；“----生态环境的建设“再造成都之肺”，发展都市生态农业和观光休闲农业，创建“国家森林城市”经济发展目标：GDP本项目发展战略东都国际的建设符合龙泉的发展战略35龙泉未来发展经济的高速增长GDP产业导入消费拉动目标动力大众商贸旅游产业经开区发力36龙泉未来发展人口的增加住宅项目的开发将在来的3—5年内形成50万人口的导入，远期龙泉将形成100万人口的规模。生活配套缺社会就业少矛盾、机会商业档次低未来现状37•可预见在未来的几年中，大百货是龙泉国民经济将持续、稳定、健康的发展的必要元素，而“东都国际”也将成为龙泉经济发展不可获缺的一部分，龙泉东都国际的建设，将极大地促进龙泉区域经济的发展，同时带来更大的社会效益。•而目前龙泉大众休闲商业，虽数量不少，档次较低。在特定的区域（如项目所在区域）大众休闲商业存在发展的机遇。接上38城市发展概述项目运营策划HOPESCA研究必要性分析Contents39定义•什么是HOPSCA？–HOPSCA，是集主题酒店（HOTEL）、商务写字楼（OFFICE）、立体空中花园（PARK）、时尚休闲购物（SHOPPING）、娱乐泛会所（CLUB）、高尚住宅于一体的城市综合体。40•HOPSCA通常位于城市商务中心区、城市未来发展新区。由于建筑高度和密度均很高，又形成高楼林立的景象，成为城市的标志建筑群。因为在城市核心区域为了降低商务成本形成了HOPESCA，它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。41•由于传统的城市功能偏于单一，寻求多元化发展的中国城市普遍面临两个问题：旧的、功能落后的老城区的改造和新城区的拓展与建设。这两者又都面临着一个共同