北大云城市商业业态规划及指标建议

北大.云城市商业业态规划及指标建议四川新港地产顾问公司开发商对项目的期望Cloudcity商业自持体量不高于15%项目商业部分销售为主，体量巨大我们应如何思考？云城市各地块组团落位Cloudcity云办公落位总部基地高端写字楼集群研发中心孵化园青年公寓写字楼云酒店落位旅行客栈高星级酒店度假酒店云商圈落位购物公园奥特莱斯ShoppingMallBLOCK街区餐饮娱乐休闲主题旅游街区云商圈落位餐饮及社区商业酒吧休闲娱乐公寓及写字楼集群高星级酒店社区商业项目首期341亩地分析Cloudcity项目首期开发地块属性这是承载着城市发展理想的城市新区高铁大盘启动区这将是项目品牌价值的首次释放，为项目商业定调将决定项目未来形象和档次项目的未来项目首期341亩地块范围西临凯里中路，东至甲秀路，北至阳关大道以北120米项目首期341亩地块指标A区阳关大道以北120米，总容积率为4，其商业占比50%ABB区整体容积率大于2项目首期地块周边路网未明确呈现时间不低于2的容积率何种产品能一炮而红，快速销售？小面积低总价产品是销售主流•面积区间在30-120平米的产品去化速度最快•如金阳步行街，绿地联盛国际、西南国际商贸城等小面积商铺去化率均在80%以上，贵阳市场100㎡以下的商铺占2012年整体去化商铺的70%以上0%10%20%30%40%50%30-50㎡50-70㎡70-100㎡100-150㎡150-300㎡300-500㎡500㎡以下2012年前10月贵阳商铺销售量占比•随着2015年高铁开通，贵阳商业市场不断发展，通过对成都龙湖时代天街、蓝光空港国际城、金牛万达广场等项目的销售情况进行分析，我们认为，面积在20-150㎡的小面积低总价产品将是贵阳未来热销的产品。3-5年后，什么才是销售的主流产品？项目首期地块规划文体配套用地大面积绿地绿化通道1)文体配套用地将作为商业用地进行思考，考虑其用地性质，我们将放置部分非销售型商业2)绿化通道将项目商业地块的商业作了区隔，影响商业整体价值，我们将把绿化用地作为商业，进行整体考虑3)大面积绿地暂时不做商业思考项目首期地块交通阳关大道预计在2013年实现通车，作为高铁站的车流疏散通道，未来车流强度较大，交通交汇处为阳关大道下穿隧道甲秀北路为城际快速通道，与项目仅有一处出入口,并与高铁站出口相接，未来出口周围将是项目商业价值最高点凯里中路与阳光大道交汇处无道路下穿等因素影响，周边商业价值及昭示型均较好阳关大道凯里中路甲秀北路高铁站对项目商业布局影响高铁站核心区(步行5-10分钟)•商务办公、旅行、零售、货运、其他性质仓储高铁站影响区（车行10-15分钟）•购物，产业，娱乐，商务，度假，主题乐园等高铁站外围区（外围区域）•商业业态更多受周边其他区域影响高铁站对项目商业布局影响核心区影响区外围影响区进入高铁站的可达性最高，直接联系，5-10分钟步行较高，间接联系，10-15分钟（乘车），通过多种交通方式整个市域，甚至周边相邻城市部分地区平均规模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含核心区）开放的城市区域建筑密度与高度均非常高相对较高较高依赖于特殊功能发展动力高较高适度主要影响方面道路、用地布局、功能、地价、商业地产功能、人口、投资、房地产、地价无直接关联边界界定邻接地块，边界清晰周边街坊，边界弱化不直接体现在用地功能上，边界开放高度关联的功能餐饮、宾馆、商务、办公、信息、旅游商务、办公、信息、居住、文化、教育、工业无直接关联首期地块主要位于高铁站影响区高铁站对项目商业布局影响高铁站核心区高铁站影响区外围影响区较高密度的建筑群以购物娱乐、度假休闲，主题娱乐、商务等为主项目参考案例分析Cloudcity蓝光空港国际城建筑面积:约260万平米占地面积:约1000亩开盘时间:2012年3月容积率:2.83车位：11000个配套设施：四川大学江安校区、成都信息工程学院、西南名族大学、四川省职业艺术学院、成都体育学院分院、川师附小、金苹果幼儿园借鉴原因位于城市新区，交通枢纽地段周边产业规划以总部基地为主，产业发展对项目商业带动强商业开发采取总部基地先行，以总部基地人群带动商业发展韩国城模式能否能复制到我们项目？中小面积商铺为主力去化产品项目借鉴点1-新区大盘规划住宅总部基地（写字楼）创业基地餐饮街退台式购物公园底商/SOHO/LOFT/公寓（韩国城）3%10%14%16%21%40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%项目商业业态体量占比大体量的写字楼及总部基地先行开发并投入使用，形成企业集群，吸引企业人群入驻，刺激消费，促进商业氛围的形成项目借鉴点2-总部基地先行总部基地（写字楼）效果图总部基地总体量约56万方，入驻企业以大型国有企业或网络公司为主目前已有葛洲坝水利工程有限公司、山东高速公路有限公司、中国核工业中原建设成都分公司、成都迪凡网络科技有限公司、壹名集团、成都天意天映数字科技传媒有限公司、成都神州网络有限公司、成都索贝数码科技股份有限公司，四川康定机场有限责任公司、四川艺森文化传播有限责任公司、新华社中国新闻发展深圳公司成都办事处等20家企业入驻项目借鉴点2-总部基地先行总部基地（写字楼）效果图总部基地为项目首期商业开发项目，利用总部基地所带来的高端商业人流，产生大量的商业消费需求，进而带动项目整体商业氛围的提升我们项目能否借鉴此类商业开发模式？项目借鉴点3-韩国城业态规划韩国城超市（乐天玛特）百货（未定）以韩国特色服饰、美容、美发等为主要规划品牌酒店式公寓LOFT和SOHOSOHOLOFT效果图项目借鉴点3-韩国城业态规划15%15%17%20%38%0%5%10%15%20%25%30%35%40%韩国城商业业态体量占比与项目旁边青年创业产业园相连，利用产业园所带来的企业人群消费，促进商业氛围及公寓销售，并且利用公寓带来的人气，提升商业氛围，促进商业销售利用商业，公寓与办公物业的有机结合，促进物业整体价值的相互带动和提升项目借鉴点4-小面积商铺层高主力销售面积区间（㎡）销售SOHO3.3米40-76整层出售LOFT4.9米30-60约65%酒店式公寓3.3米20-50整层出售（基本售完）SOHOLOFT当期公寓销售集中在韩国城区域当期韩国城区域风情街区1楼2楼目前在售商铺定位于酒吧一条街，以底商为主层高主力销售面积区间（㎡）主力产品销售进度1楼5.5米100-12065%2楼4.9米约20035%3楼4.2米20%项目借鉴点4-小面积商铺当期美食街区域商铺层高主力销售面积区间（㎡）主力产品销售进度1楼4.9米100-200(整体60-560㎡)基本售完2楼4.2米3楼3.4米65%1楼2楼3楼项目借鉴点4-小面积商铺对我们项目的启示城市新区、交通枢纽的大盘开发，周边以产业经济为主，建议借鉴结合产业经济和交通优势，开发大体量的办公物业，导入产业经济人口我们项目首期开发商业地块为主，建议优先开发总部基地部分，优先导入北大资源的相关金融医疗等企业入驻，带动项目商业价值提升借鉴韩国城业态布局模式，利用办公物业与商业和公寓产品之间的有机联系，相互促进，带动项目整体的销售及商业价值的提升建议我们项目商铺以小面积低总价的产品为主，降低投资门槛低，实现快速销售龙湖.时代天街（成都）项目总体量180万㎡，商业体量160万㎡，其中开发商预计自持体量低于50万方，定位为集休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大城市借鉴原因城市新区的大体量商业，周边商业氛围还不成熟周边富士康等企业大体量产业人口导入，为项目未来主要消费人群项目大体量公寓产品的规划为满足周边产业人口临时性居住和投资需求天街产品设计，让主力商业与情景商业街有机结合，促进人流的导入项目商业借鉴1-大体量公寓和商业街集中商业卖场体量：75万㎡龙湖自持Soho公寓体量：20万㎡公馆住宅体量：14万㎡Loft公寓体量：38万㎡13%16%24%47%0%10%20%30%40%50%时代天街商业产品体量规划针对周边富士康，华为等产业人群，开发大体量公寓及商业街产品，吸引产业人群投资，以热销带动项目商业价值的提升各个商业部分相互结合，大型集中商业体和专业市场吸引消费人群及消费，情景商业街则差异化定位，满足不同消费功能需求主力商业情景商业街社区配套商业家居馆数码港百货店购物中心美食天地餐饮生活配套娱乐龙湖自持商业为主，规划有真冰场、儿童职场、影院、酒店等，为项目核心商业销售商业部分，与主力商业业态上形成互动销售商业部分，以满足社区基本生活配套业态为特点项目商业借鉴2-商业业态组合商铺以小面积低总价产品为主二期首批次在售商铺，共计约2万㎡。以100㎡以下小商铺为主，其中20-70㎡商铺个数占到总个数的60%以上，产品投资总价控制在200万以内面积10㎡以下10-20㎡20-50㎡50-70㎡70-100㎡100-200㎡200-300㎡300-500㎡500㎡以上户数510983623106153配比2.43%4.85%47.57%17.48%11.17%4.85%2.91%7.28%1.46%层高5米项目商业借鉴3-小面积低总价产品4.8m层高半跃层LOFT设计，多功能小面积低总价loft产品以70-80㎡占65%以上，同时，以4.8m层高设计，主要面向高新西区及保税区相关产业链中的成长型公司，小面积、低总价，以及办公兼投资的功能户型图意境图面积区间户数产品占比70-80㎡47665.4%80-90㎡425.77%90-100㎡11215.38%100-110㎡283.85%110-150㎡709.62%项目商业借鉴3-小面积低总价产品精品SOHO公寓，兼具居住与办公功能层高均3.1米，以48㎡和87㎡两种户型组合。87㎡户型占到80%。此类产品可面向商务人士居住，同时又具备办公以及酒店物业要求48㎡户型87㎡户型面积户数比重87㎡129680%48㎡32420%项目商业借鉴3-小面积低总价产品酒店式公寓，小面积，低总价，投资门槛低至极限面积均为27㎡的精装公寓产品采用3m开间，7.5m进深，在同类公寓产品中，以总价16万/套起的极低总价，获得市场竞争力项目商业借鉴3-小面积低总价产品项目商业借鉴4-商业天街连廊设计对我们项目的启示作为城市新区的大盘，前期针对产业客群开发公寓和小面积商铺产品，以较低投资门槛制造热销效应，抢占市场利用主力商业卖场吸附人流及消费，休闲娱乐购物街区作为补充，吸引不同的消费群通过天街产品设计，让项目内部消费人流能更加合理的流动和导入开发小面积、低总价适宜办公和居住的公寓型产品，降低投资门槛，提升产品投资价值项目首期地块业态落位Cloudcity如何规划，才能保证项目整体价值的体系确立？如何规划，才能保证项目后期商业价值的逐步提升？如何规划，才能促进项目商业最大化销售？项目的未来适宜销售的商业类型梳理商业街专业市场写字楼公寓酒店主题型商业，吸引目的性消费者大规模批发零售型商业，适合销售吸引固定的高端商业消费客户商业配套产品，适宜出售先招商，后期可通过酒店自持物业方式变现项目首期销售商业类型匹配商业街专业市场写字楼公寓酒店商业档次和形象较高，利于销售和吸引人流商业档次较低，且高铁难以支撑大规模货运吸收城市高端商业客户作为高铁站配套进行打造，丰富项目产品组合吸附高铁站往来客流√√√√×项目首期其他商业类型为了更好的保证商业销售，我们在建议项目放置大体量销售型商业的同时，还需放置ShoppingMall等大体量集中式商业，利用大型主力店入驻刺激销售和提升项目形象项目首期地块云业态落位餐饮及社区配套总部基地写字楼购物公园休闲街区奥特莱斯会所ShoppingMall青年公寓高星级酒店ShoppingMallShoppingMallShoppingMall指标及设计利用退台式设计，保证项目景观资源及可视范围的最大化，与购物公园建筑特色向协调，提升项目形象和品质感指标建议层数地上5层，地下1层总体量约9万平米1层面积2万平米购物公园购物公园购物公园规划中央购物公