房地产项目成本控制标准

中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第1页共27页XXXX综合住宅开发项目中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第2页共27页本作业手册编发信息起草专业部门：专业部负责人：起草人：(签署)：(签署)：测试人：测试人单位：会审部门负责人工程管理部：合约及采购部：(签署)：(签署)：设计管理部：(签署)：批准：(签署)：注：在使用本手册过程中，如有任何意见、建议、咨询，请直接联系起草人．中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第3页共27页目录一、管控目标.......................................................................3二、责任落实.......................................................................3三、名词定义.......................................................................5四、规划控制.......................................................................6五、结构限量.......................................................................61.地下结构...................................................................62.上部结构...................................................................7六、外门窗.........................................................................9七、外墙装饰......................................................................11八、景观标准......................................................................12九、内装标准......................................................................14十、设计费用......................................................................16十一、营销费用....................................................................18十二、变更控制....................................................................20一、管控目标a)通过细分产品标准，限定各设计工种所耗“量/价”，引导资金投向顾客关注点，确保产品设计配置标准与目标市场相匹配，避免“超配置”、“超设计”现象；b)通过WI/EI的统计，分析成本超支的原因和责任部门，逐步建立问责考核机制，避免“变更黑洞”现象，确保公司的投资收益。二、责任落实1.成本管理部中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第4页共27页a)负责本标准的发布、修订和解释；b)按本标准编制成本预算，落实对产品配置及设计标准的控制；c)检查、督导、统计本标准执行情况。2.项目负责人为本标准落实的最终实施和责任人，其具体职责包括：a)须在三审之前,组织多方案比较，努力实现产品组合之货值最大化；b)通过三、四审文件（“项目定位、配置”篇）、设计任务书，落实本标准；c)在方案/扩初/施工图等各阶段，组织对中间过程图纸的抽查验算，若发现超标，及时知会设计顾问，并跟进督促其对设计作必要的优化和修改；d)施工合约签订（或重计量完成）后两周内，组织验算实际工程含量是否满足本标准,据此作为对设计顾问的付款与考核的依据之一，同时，把验证比较结果/设计限额实际落实情况专题报告给设计管理部及成本控制部；e)通过WI/EI的统计，分析成本超支原因，并及时反馈给相关责任部门，以切实控制变更签证引致的成本增加，努力实现项目预算目标。（过程监控）3.设计管理部a)负责设计市场顾问费的数据收集，制定、发布、完善、解释、设计费控制标准；b)对设计限量指标、设计费用控制额的合理性，进行校核和完善；c)对现行设计合同内限额设计责任约定进行补充、完善；d)按各项目上报的限额设计标准执行情况，统筹对设计供方的过程综合管理。（过程审核）4.营销策划中心a)按批准的营销费预算，及时分解细化，并协助成本控制组上载Scenario系统；b)（定期）收集、统计各项目营销成本数据，分析、检讨营销费用的实际投入效果，借鉴并积极引入标杆内房的营销办法，不断提高营销费用的投入产出绩效；c)参与营销费用控制指标的制定和修订。5.合约管理部协助项目负责人验证本标准最终落实情况，包括提供（重计量）合约清单之主要工程量含量指标予项目负责人，并抄送成本控制中心。中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第5页共27页三、名词定义1.限额设计：是设计阶段相关技术经济指标的控制目标值，限额包括：a)对成本/费用的控制和限额；b)对主要工程量含量指标的限量控制。2.项目定位和档次：应在“二审“文件内予以明确。a)高档:指该项目平均售价为该区域同类/中档产品均价200%及以上的项目，且一线城市的该等物业单方建安成本占售价的比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%；b)中高档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价140%～200%（含140%）的项目，且一线城市单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市单方建安成本占售价比重不超过35%；c)中档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%～140%（含80%）的项目，且单方建安成本占售价比重不超过50%；d)中低档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%以下的项目或单方建安成本占售价比重超过50%；e)若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。3.建筑面积：按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》所规定建筑面积计算方法所计得的面积。按公司习惯：CFA：称之为建造面积，包括地上及地下的建筑面积；GFA：称之为建筑面积，仅含地上建筑面积。4.租售面积（SFA）：按各地房屋面积测算技术规程计算，与产权证上的面积一致。但：按行业习惯，车库不计入租售面积；如有附送夹层时，需与营销部门确认，夹层面积是否计入销售面积。避难层不计入销售面积。5.装修面积：指装修范围内的（套内）建筑面积计算；6.景观面积：扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。需关注：红线外代建、架空层、屋顶花园（如果有）景观面积需单独考虑。中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第6页共27页四、规划控制1.产品组合：须利用“不平衡容积率”法，通过产品组合的多方案收益比选，努力引入高附加值产品，以货值最大化为标准确定规划方案；2.可租售比（=出租+销售面积/总建筑面积，又称：销售得房率）：与户均车位配置率、户均面积、地上停车比例强相关。需关注：免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、社区服务配套（如居委、物管、活动中心、会所等）应按满足规划之最低要求配建。3.停车布置a)当车位售价低于建设成本时：停车位配置标准（住宅：辆/户，商办：辆/m2）:满足最低规划要求;地面停车比例:对中档及以下标准的住宅区，应在符合规划要求的前提下，地面车位数量最大化（20%）；b)地下车库设置：尽量集中布置；c)停车效率:应通过柱网、车道宽度的控制，实现如下控制指标：（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积30%，34m2/辆；（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积50%，36m2/辆；（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积≥50%，40m2/辆。用于上述指标计算的地下室面积:包含设备用房面积，但应扣除：赠送业主的地下生活空间面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。五、结构限量钢筋、砼指标是相互关联的，应将两个指标作为一个整体考虑；1.地下结构a)内容和范围地下室部分：包括地下室筏板基础/桩承台及以上，地下室顶板及以下；无地下室结构：包括桩基础以上，含承台、基础连系梁，以及±0.00以下结构等；不包括：桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋砼水池的钢筋及混凝土含量。中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第7页共27页以下各项指标，地下部分按“地下建筑面积”为计算基数。b)假设：基础为桩基础+地下室底板片筏基础，顶板覆土控制在1.5米以内。c）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道所占区域的面积，钢筋增加10kg/m2，砼增加0.1m3/m2。d）地下室层高控制：停车区域净高宜控制在2.2m，设备间等区域可通过局部下沉底板，以满足层高需要。2.上部结构a)内容和范围:上部结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网。计算基础面为±0.00以上（不含地下室顶板）结构。钢筋含量=上部所有结构钢筋/（地上建筑面积+附送楼板面积）；砼含量=上部所有结构砼/地上建筑面积；本限额结构指标不适用于新工艺、超大跨度、钢结构。序业态类别结构基本参数钢筋砼序号业态类别结构基本参数钢筋（kg/m2）砼（m3/m2）1地下室/车库（塔楼下落投影区）底板（含桩承台、地梁）70kg/m3砼上部层数*0.045框架（不含：顶板面至±0.00以下结构）上部指标*1.1上部指标*1.12地下车库（除塔楼下落投影外）标准层高：3.6m结构形式：底板+框架、顶板柱网≥50m2一层：130二层：115一层：1.10二层：0.903人防地下车库标准层高：3.8m其余同上1701.204低层（别墅）（半）地下室950.8钢砼条形基础350.35中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第8页共27页号（kg/m2）（m3/m2）住宅项目1独栋别墅≤3层标准层高：3.6m异形框架450.352联排别墅标准层高：3.2m异形框架按独栋别墅的95%计取3多层≤6层标准层高：2.9m砖混350.294多层≤6层标准层高：2.9m异形框架380.3357-19层标准层高：2.9m框剪、纯剪420.35620-25层430.367≥26层480.38酒店式公寓、公寓式办公813-18层标准层高：3.2m框剪、纯剪520.36919-30层H100m标准层高：3.2m纯剪560.39商业项目10商业街（独立商铺）≤3层标准层高：4.2m框架,柱网≥60m2520.3311社区集中商业≤4层首层高：5.5m二~四层高：5.0m框架550.36办公楼127-14层办公楼普通型H≤50m标准层高：3.6m框架560.36中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第9页共27页13