大清房地产公司发展战略背景介绍

1大清集团大清房地产公司发展战略背景介绍年月日2大清房地产公司发展战略及实施方案战略目标企业再设计核心价值重新确认战略实施方案实现核心价值的战略房地产战略实施的支持系统建筑工程承包物业3大清房地产板块的定位国内外建筑总承包商国房地产发展商物业综合经营商利用现有资源，通过不同形式的合作，重新打造专业服务商的形象大清房地产板块3-5年内将成为同行业内有力的竞争者43房地产板块业务机构房地产板块大清房地产公司北京大清建筑安装工程有限责任公司大清物业管理有限公司注册资本3000万元人员220人(管理层)注册资本5000万元人员29人注册资本300万元人员123人57行业分析四个企业面对的是不同的市场环境、不同的竞争对手和不同的发展机遇?申奥和WTO引发的北京大规模城市改造?住宅市场发展空间较大?房地产业已进入以创意、市场定位为核心的资金、人才的全面竞争阶段?作为新兴行业,其市场潜力巨大,竞争日趋激烈不同档次的物业类型对管理有着不同要求，执行不同的收费标准?行业管理正走向规范化房地产业?建筑业的发展与固定资产投资的增长存在高度的正相关性?建筑企业数量递增，竞争激烈，利润率低，建筑企业面临重新“洗牌”局面?加快股权结构调整，是建筑企业迫在眉睫的任务建筑业物业管理业?国际直接投资的扩大推动了国际工程承包的发展?各国基础设施建设有力地推动了国际工程承包市场的扩张?中国企业在国际工程承包领域有较强竞争力国际工程业64行业管理分析主管部门资质评定标准等级系列资质现状备注所属行业建设部房地产城市综合开发房地产企业资质管理办法自高至低一.二.三.四二级即将属地方建委管理建筑建筑企业资质管理办法一.二.三.四一级即将提高评定标准物业管理物业管理企业资质管理办法一.二.三级有资质对外经贸部工程和劳务国外承包工程劳务合作经营许可证四个类别A、C类板块内四个企业分别拥有所处行业的专项经营权，分别纳入不同的资质等级管理体系，并分别以此作为进入各自所处市场的资格。四个企业已取得的相应资质，构成企业的一项重要无形资产。差距开工面积不足15万平方米/3年注册资金未到位无国优、市优项目目前无承包项目本行业即将开始资质等级评定工作政策向有实体企业倾斜7房地产业市场及行业分析•2000年中国房地产市场供过于求现象仍将十分突出•住宅楼业发展空间较大•写字楼的前景不十分乐观•北京房地产业回升有望房地产大清建筑物业工程82000年中国房地产市场供过于求现象仍将十分突出我国商品房空置面积增速仍在加快，2000年空置面积已达为９１２４万平方米。房地产空置比例百分比，万平方米年均增长率855743846215%1638空置面积销售面积100%=8,9159,21914,61018,571199519961997199826%71%11%1999505022,749房地产大清建筑物业工程9住宅楼业发展空间较大住宅空置的增加将会刺激消费者购买欲望，增加消费者选择余地。竣工面积总体小于销售面积，说明市场除了可有效吸纳近期个市的商品住房，还能消化部分积压房住宅竣工与销售面积437044468536863478截止2000年上半年全国住宅潜在供应量2000年上半年销售住宅面积2000年上半年住宅竣面积2000年上半年住宅施工面积资料来源：《中大房地产信息》房地产大清建筑物业工程10写字楼的前景不十分乐观97、98年写字楼大量集中供应，租金、售价急剧下滑。99年底至2001年初，伴随亚洲经济复苏，我国经济形势好转，WTO的临近，新经济在北京抢滩登陆，这些楼盘又粉墨登场。预计2001年写字楼出租形势将略有好转。资料来源：《中大房地产信息》施工面积竣工面积19992000-18%-21%19992000施工面积竣工面积10.1%21%写字楼商用楼商业用房抵押物价放宽，对已竣工且年限在两年内的商业用房可以免去评估，也省了贷款人的评估费用。贷款门槛一降再降，对商用房市场有所推动。房地产大清建筑物业工程11北京房地产业回升有望供给•房地产投资渠道呈现多元化，豪宅、低价房趋热，低价房比例上升•商品房市场需求有望持续快速增长，但市场供给会进一步释放需求•商品房市场需求有望持续快速增长•写字楼市场租、售两旺•经济适用房开发面积缩小，价格不涨供求状况房地产大清建筑物业工程12计划经济体制下，大清房地产业各项功能高度耦合开发物业投资建筑强耦合开发+融资+建筑+持有+管理大清房地产的运作模式是计划经济下的产物。它同时扮演多种不同角色，每种角色的关键驱动力都不足。开发项目长期持有，发展后劲不足。前期投资无法变现，开发越多，负担越重，在本行业的地位没有确立，还拖累了集团主业的发展。房地产大清建筑物业工程13房地产业新趋势：专业化分工、各环节独立发展开发物业投资建筑弱耦合投资商+开发商+建筑商各环节独立发展，各自发挥竞争优势，在市场条件下达到资源的优化配置。以自身为主体的利润分配，保证了资金的及时回笼并为继续发展创造了条件。土地物业变现出售房地产大清建筑物业工程1415（三）总公司内三家企业的业务获取路线物业公司物业管理合同行业招投标确保现有面积战略目标（新增管理面积M2）2002年2001年2003年4万8万11万房地产公司可用于开发的土地使用权购置合作开发2002年2001年战略目标（开发面积M2）2003年2万5万8万方式对象目标大清建筑公司建筑安装合同行业招投标分包工程发包商总承包商2002年2001年战略目标（施工面积M2）2003年25万28万30万市场竞争获得部分支持业主委员会市场竞争获得不确定的部分支持土地使用权人15大清房地产投资分散、区域分散020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000浙江上海北京广东山东河北辽宁广西福建江苏吉林天津黑龙江海南重庆湖南陕西四川总面积投资额大清的投资分布在全国18个省30多个城市，但在每个地区都未形成规模。据大清所具有的地理位置优势和市场熟悉情况来看，宜把市场定位在开发北京市场。单位：平米、万元人民币资料来源：大清房地产公司0200000400000600000800000100000012000001400000住宅土地办公楼商用楼宾馆仓库厂房车位锅炉房集体宿舍码头配电房总面积投资额大清的投资可分为十二大类，但在每一类别中都无法形成专业化优势，无法形成品牌。住宅、商用楼和土地，三种类别中，住宅楼的前景最为看好，市场潜力趋于无穷房地产大清建筑物业工程1617大清房地产公司国内房地资产质量分析虽为总公司投资,但很难获得权益的项目1956万元0.95%已低债或被查封的项目1964万元0.95%半截子工程项目4471万元2.17%已抵押或正在处理过程中的项目5667万元2.75%急需处理及待开发土地9065万元2.17%优良资产（上海一写字大楼、北京一大饭店）44445万元21.53%资产原值总额205786万元自用类项目（含总公司京内职工宿舍、办公用房、京外公司办公用房和宿舍）93267万元45.4%供出租、销售的项目44951万元21.84%17大清房地产优劣势分析评分阐述项目资质经验土地政府关系资金管理水平开发能力二级资质，但已面临重新“洗牌”威胁有一些经验积累，但支持品牌尚不够尚有一部分可开发的资源政府对土地、项目的公开召标，使此项关系淡化现有资金不足，集团支持尚不明朗，可回笼资金有限急须聘请一些高素质专业管理人员来实行专业化管理进入市场的开发能力尚不具备强弱随着市场环境、竞争模式的变化，大清公司原有的优势将逐渐消失，新的优势尚未培养出来，因此必须尽快调整自身发展战略，以适应市场变化。房地产大清建筑物业工程1818SWOT分析棗房地产公司?北京的大规模城市改造?房地产市场仍具有较大的利润空间?融资渠道增加?经营机制、组织机构?生产经营资金、土地、专业人才总公司集团优势?城市综合开发资质二级企业?已完成13万M2的开发项目经营4万M2的租赁项目?房地产行业间重新?洗牌?房地产业已进入以创意、市场定位为核心的资金、人才的全面竞争房地产公司优势劣势机会威胁19建筑产业市场分析•建筑业的发展与固定资产投资的增长存在高度的正相关性•基础设施投资的增加将为建筑业的发展带来新的机遇•建筑企业数量递增，竞争激烈，利润率低，市场处于无序状态•建筑企业面临着严峻的挑战•加快股权结构调整，是建筑企业迫在眉睫的任务房地产大清建筑物业工程20建筑业的发展与固定资产投资的增长存在高度的正相关性050001000015000200002500030000350001995年1996年1997年1998年1999年固定资产投资额(亿元)建筑行业总产值(亿元)预计未来我国固定资产投资将继续增长。资料来源：2000年《统计年鉴》房地产大清建筑物业工程21基础设施投资的增加将为建筑业的发展带来新的机遇•政府将加大对城镇和农村基础设施的投资，西部大开发。•取消福利分房，实行住宅商品化，城镇住宅建设的大规模启动。•加入WTO将使中国的建筑市场更具活力。•环保投资增长也将进一步带动建筑市场。•若申奥成功将为北京建筑业的发展带来新的生机。房地产大清建筑物业工程22建筑企业面临着严峻的挑战房地产大清建筑物业工程•建设队伍总量过剩，建筑市场供大于求状况极为突出。•市场不规范、地方保护使竞争环境恶化。•本地形成的优势难以跨地域实现。•企业组织结构不合理，整体竞争力差。•在工程技术开发、工程管理、项目投融资、人才储备以及防范风险能力与国外公司还存在较大的差距。•加入WTO后国外企业也参与到本已相当激烈的市场竞争。•新技术、新设备、新标准、新观念的不断出现。•新的资质管理办法使建筑企业面临提出更高更严的标准。23加快股权结构调整，是建筑企业迫在眉睫的任务选择特点综合性总承包商专业承包或劳务分包商功能齐全，技术先进，控制能力强规范化，标准化能够组织社会化的专业分包为工程总包配套小型化、智慧化专、精、特、新服务细致周到•十五规划中提到鼓励国有大中型企业通过相互参股的形式，实行股份制•北京地区六大建筑企业都已上市、改制或正在改制。•今后经营主体以民营企业为主。经营范围投融资工程建设多产业设计施工一体化装饰装修专门服务附加值高的服务房地产大清建筑物业工程2419SWOT分析棗大清建筑公司优势劣势机会威胁大清建筑公司经营机制承包能力管理、技术、人才?规模?企业文化?政府加大基础设投资?外商介入城市基础设施建设?材料供应商多，材料价格较低?劳务供应充足?一级资质的评定标准提高?竞争对手增多?军内市场占有率有下降趋势?业主拖欠工程款和急需偿还欠款的双重危机市场份额有限综合经营能力注册资金不到位承揽工程能力缺乏名牌工程25大清建筑公司现状和发展趋势分析•大清建筑公司的无形资产优势——资质•所有者权益逐年递增，收入显示增长态势•大清建筑公司在行业内无明显竞争优势•大清建筑公司的主要竞争对手是北京市及（区）县属大中小企业房地产大清建筑物业工程26大清建筑公司的无形资产优势——资质项目资质等级备注工业与民用建筑施工一级建筑装饰装修工程施工二级土石方工程施工二级建筑防水工程施工三级供变电设备维修三级供变电工程施工许可证北京市北京市房地产大清建筑物业工程27具备参与市场竞争的基本条件，但无明显竞争优势，若要适应今后新的市场变化格局，尚需做出重大战略调整。大清建筑公司在行业内无明显竞争优势资质资金经营机制管理人员素质业务水平设备企业文化评分阐述项目具有多项3级以上资质，但面临重新评定的问题注册金未到位，缺乏融资能力经营管理能力较强，规章制度较完善缺乏现代化管理手段有专业技术人才，缺管理人才承揽工程能力较弱，尚无重大奖项设备完善，小而全脱胎于军营，具有严明的组织纪律强弱房地产大清建筑物业工程28大清建筑公司的主要竞争对手是北京市及（区）县属大中小企业公司类别特征国外公司强大的资金、人才、技术和网络优势关系中直和市属“五大集团”经营规模大、管理型、涉及领域广市及（区）县属大中小企业大型企业年产值3亿元中型企业年产值5千万至1亿元小型企业5千万元左右外省市进京的大中型