中海地产-建安成本概况及控制要点

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）建安成本概况及控制要点中海地产集团发展管理部2009年1月2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）目录一、前述...................................................................................................................1二、工程成本科目介绍...........................................................................................5三、建安成本现状及控制要点...............................................................................6四、相关部门工作中存在的问题.........................................................................25五、如何增强合约和成本意识.............................................................................30六、综述.................................................................................................................322009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）1建安成本概况及控制要点（总部发展管理部）一、前述2007-2008年度主要城市II级镙纹钢价格走势图2,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.006,000.006,500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/吨）成都上海北京2007-2008年度主要城市商品混凝土价格走势图200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份C30价格（元/m3）成都上海北京2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）22007-2008年度主要城市水泥价格走势图250.00350.00450.00550.00650.00750.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/m3）成都上海北京2007-2008年度主要城市人工价格走势图35.0050.0065.0080.0095.00110.00125.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/工日）成都上海北京以上仅列举了北京、上海、成都及深圳四个主要城市的主要建筑材料及人工的价格走势。从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。从以上图表可以看出，从2007年1月至2008年8月，主要建筑材料与人工价格持续上扬，2008年中的时候我们作过研究分析，2007年我司实际2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）3建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和）达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出的总金额达26,081.60万元；2008年度全年我司预计实际建造面积将达6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外支出49,229.23万元（与2008年1月相比）。达到这一金额的前提是基于2008年5月之后结构主体开工的项目按2008年4月的材料与人工价格去预估，也就是说假如2008年5月至12月的材料与人工价格继续维持在4月的水平上，我们全年将因为人工与材料涨价的因素额外支出近5亿。今年已经陆续有了几个项目正是因此原因造成了建安成本超支5%以上。当然，我们也可以从图中看自08年9月底、10月初开始，钢材价格大幅下挫，目前一直维持在3600-4000元/吨之间，所以实际发生的没有达到5亿。但我们在庆幸材料价格回落的同时，也不得不面临一个更加严重的问题，这就是全国房地产市场的萎靡，售价降低，成交量也在不断萎缩，下图是深圳、北京、上海与成都的价格与成交量示意图（2007年1月至2008年10月）。在这样的市场环境下，我们要想保住有限的利润，就必须得重视成本。这里有一个观点需要说明：不是说市场好、售价高，成本控制就不重要，我们倡导的是无论市场环境如何，都需要坚持利润最大化的原则，成本控制任何时候都重要，只不过在市场环境好的状况下，有些控制措施可以松口，不用过于严厉。回到刚才的话题，既然目前市场条件下成本控制尤为重要的话，那么目前我们中海地产的建安成本现状是怎样？我们应该从哪些方面入手控制成本？2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）4项目发展过程中的各环节容易出现哪些问题？这就是我们今天需要介绍给大家的内容。北京市07-08年成交面积与价格走势0100200300万平米050001000015000元成交面积成交均价成交面积167104142193152206233193216237209174293080651059870425855成交均价892193341010711268115411215912574131271321113858135251328012576126711247912449121551124113312103351017107.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1深圳市07-08年成交面积与价格走势050100万平米05000100001500020000元成交面积成交均价成交面积8060375349564934311518192073326412825283434成交均价1087111265126571121314552143081442215519167771735015069156461473914550124631192711143145731375714449124311297907.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.10成都市07-08年成交面积与价格走势050100150200万平米01000200030004000500060007000元成交面积成交均价成交面积1378487791111281381531001127463315866514551383337成交均价4427443244574480460248744983503850965145519361435886570556865581546060975997561007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.102009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）5二、工程成本科目介绍因为建筑产品的单一性特点，它不象其它行业产品，可以重复生产，所以，其成本也必须是逐一核定。理论上讲，没有两个建筑物的成本是相同的，既然所有的设计图纸都一样，也可能因为建筑物所在位置的地质条件不同导致基础工程在成本上产生差异。这也就产生了“工程成本管理”这一专业。比如各地都有一个“定额站”。与建筑行业有一些共同特点的是造船业，但造船行业却没有造价管理这一专业。因为每一个建筑的造价都不相同，所以，对于其造价的分析对比就有相当的难度。为了最大限度地将可比的内容罗列出来，所以就必须建立工程成本分类的统一口径和标准。这就是我们说的“科目”。如下所示：建安成本前期工程基础工程单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼）配套设施（如会所、小学、幼儿园等）上海市07-08年成交面积与价格走势0100200300万平米05000100001500020000元成交面积成交均价成交面积141811541682342652172082091641401078635999810410473654450成交均价9437969891761002310413102691013910530104971155910796113981155211043131061507113927169701275313609135991284307.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.102009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）6配套工程室外工程具体详见附表。三、建安成本现状及控制要点因为这套成本科目，是今年新发布的。在此基础上，我们收集到的项目成本数据还是有限的，因为我们建立这些数据库，都是在工程成本已经结算的前提下进行的，加之以往地区公司的工作习惯不同，按这套成本来分类，很多数字要想拆开，需要花费较长的时间和较多的精力。而且这些数字，都还没有赶上07年之后的涨价风潮，我们在鉴别这些数字时，要留意时间差。项目名称总建筑面积单方成本（元／m2）开工时间竣工时间非别墅类（多层、小高层、高层）深圳月朗苑1,706.272005年3月2006年10月深圳怡瑞山居1,759.202005年4月2006年12月广州观园国际2,119.892004年12月2006年12月佛山万锦豪园一期1,808.892005年4月2006年12月苏州半岛华府二期1,693.842006年2月2007年4月南京塞纳丽舍一期2,036.622004年11月2005年12月长春水岸馨都一期1,759.562006年3月2006年11月成都格林威治城1,869.682004年5月2006年11月成都常春藤花园1,791.942005年11月2007年05月西安中海华庭1,790.692004年10月2007年06月别墅类北京安德鲁斯山庄2,353.452005年1月2005年12月2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）7上海翡翠湖岸一二期4,060.152003年12月2005年12月宁波东湖观邸一期2,590.072006年7月2007年10月长春莱茵东郡一期2,300.062005年5月2006年11月从上表可以看出，按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型普遍集中在1,800元／m2以上，别墅类型普遍在2300元/m2以上，但离散度更大一些。但这个数字之间不能做简单的对比说谁高谁低，因为它没有考虑物业类型比例，地上与地下面积比例，不同地区设计差别，档次高低等因素。目前我部最近批复的指标，以钢筋材料价格4200元/吨为基数，整个项目的建安单方造价控制在2200-2400元/m2（非别墅，以总建筑面积为计算依据），但能否达到公司领导要求的以可售计2500元/m2，还取决于地下室面积及所谓的赠送面积大小。下面我们按照科目，逐一分析各项成本。1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或