搜索
瑞安大连天地实现一个城市的理想……大连瑞安黄泥川项目发展战略与物业发展报告大连瑞安项目研究的工作阶段划分工作掌握项目初步资料与开发商深入探讨项目情况区域宏观经济背景研究房地产市场调研消费者访谈及座谈会专业人士访谈项目区域发展研究案例借鉴和分析区域发展战略分析项目资源及研判项目发展问题分析项目问题解决方案项目初步定位项目整体形象定位项目开发整体战略项目物业发展建议项目价值体系构建项目开发规划具体方案成果《维美大连瑞安项目第一次提报》《大连瑞安项目区域发展与初步定位报告》《大连瑞安黄泥川项目发展战略与定位最终报告》第一阶段市场调研第二阶段发展战略与项目定位第三阶段开发策略与物业发展建议中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建科技智能化价值构建服务与权益价值构建项目报告的结构思路导图中期报告回顾项目形象定位项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建中期报告简要回顾中期报告回顾科技智能化价值构建项目发展策略项目中期报告的结构思路导图区域分析目标客户研究资源分析SWOT分析项目研究发展问题解决方案模式研究案例借鉴项目区域发展研究结论大连高新区发展情况第一部分区域分析大连高新区发展情况大连高新区位于大连市西南部，总占地面积150万平方公里。园区拥有企业2900多家，其中三资企业860多家，高新技术企业700多家，“世界500强”投资企业57家，其中16家设立了区域总部。目前园区内共有，大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：目前高新园区共有人才16万人，大学以上学历9.8万人。维美对世界新兴城区发展进行了的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例•位于大中型城市边缘区域。•复合了高新产业居住、商务等多种功能。•为区域的成功发展模式被世界各国广泛采纳。国际新城市主义两个标杆性案例–Irvine,美国–Reston,美国国际案例成功模式发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域发展的良性循环通过区域内良好的环境、高强度的公共设施、丰富的商业、休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，从而拉动产业的持续发展，形成产业和人口不断升级的良性循环。社区环境的营造：友好型的社区模式，使得区域极具吸引力友好型的人与自然的环境模式，对产业、居住、高素质人才极具吸引力。功能复合:以居住功能为核心，集商业、文化娱乐等功能高度发达以居住功能为核心，多元化的产品形式满足不同阶层人群的需求，并实现终身区域内换房，同时以商业、娱乐等都达到了城市级别的水平，吸引大量的目的性消费，为区域聚集大量人气，并满足文化生活的不断升级要求，形成各项城市功能的并行均衡发展。项目区域发展研究结论：观点一:在政府政策扶持和高新技术产业的快速的发展下，大连高新区极具发展潜力。观点二:随着区域产业的发展、配套的不断完善，本区域将会吸引更多的高知人群，聚集大量的购买力，这将大大推动区域住宅的销售。项目区域发展研究结论：观点三:在高新区尤其是瑞安大连天地的发展过程中要充分借鉴国内外成功的发展经验。完善的商业配套注重区域公共环境的营造教育配套十分完备国内外成功经验的借鉴点:观点四:多种住宅形态的有机结合，这样可以将更多的人群容纳到在这个社区中，这种人群聚集的复合社区更具有发展活力和持续性。这在国际的成功的新兴城镇的已经得到了充分的论证。第二部分项目本体研究项目资源分析项目区位分析项目环境分析项目周边配套项目特性分析基于对项目开发环境和自身资源的分析，本项目的优势和劣势都是分厂突出，这种超百万平米大盘的开发必须整合利用已有的地段特点、项目自身配套、产品规划、国际化居住理念、开发商品牌等等资源，做足项目的品质和层次，制造差异化产品，弥补区域市场的空白点，提升瑞安大连天地项目整体形象。结论：项目SWOT分析第三部分项目目标客户研究核心客户重点客户潜在客户项目的核心客户——意见领袖重要客群客户潜在客户大连本地私营企业主、企事业单位高管、权力公务员和高级白领类型改善居住客户。时代领袖舆论领袖居住领袖时尚领袖投资者、养老人士、东北三省具有落户、投资、养老类型需求客户。项目潜在客户分析意见领袖时代领袖舆论领袖居住领袖时尚领袖第四部分项目问题与解决方案瑞安项目现阶段的问题分析问题一：项目所在位置距离大连主城区较远问题二：项目自然资源不突出问题三：项目交通出行不方便问题四：区域生活配套有待提高问题五：购房者缺乏“必买”的理由项目问题的解决之道解决方案一:彰显开发商的实力和品牌解决方案二:创造全新的生活理念，吸引更多的高知人群解决方案三:完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所解决方案四:采用大环境理念，打造绿色生态的居住环境解决方案五:营造美式的开放式的社区空间解决方案六:打造城市级的地标性建筑解决方案七:充分开发区域的时尚休闲资源中期报告回顾项目形象定位项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目形象定位项目形象定位科技智能化价值构建项目发展策略海岸硅谷生活城项目形象定位语代表项目的区位大连旅顺南路紧邻海岸，部分房源可以看海也是项目卖点之一代表项目的规模项目整体的高度和气质项目的核心—打造中产阶级生活方式硅谷代表区域的发展方向中期报告回顾项目形象定位项目发展战略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目发展总体策略项目发展策略科技智能化价值构建国内超大盘成功开发模式研究国内大盘研究的目的本项目基本特征回顾：市场：郊区化置业发展较快；普通置业者对郊区置业有抗性；城市高端人群成长较快；区域：区域陌生度高；城市发展方向外延；市场认可度不高；项目：规模超大；资源较好但不稀缺强势；需要依靠自身资源体系的打造。项目有产业支撑每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；我们研究各个楼盘的开发驱动因素促动如何将项目一步一步的取得开发成功；我们借鉴这些成功大盘的开发模式，并结合自身特点制定符合本项目的开发策略；•区位特点：位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程；•规模：占地273万平；•产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展；•配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。•策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。关键特征：远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好；1规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活体系，项目打造生态建城的理想模式，突出产品性价比。2将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。3天津万科“东丽湖”—借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采用复合开发原则案例一：天津万科“东丽湖”——复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟自给自足社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在内部创造就业机会；市政道路建设建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通，带动整个区域的发展；小区功能设置齐全小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。万科东丽湖开发策略——以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念策略一深入挖掘区域价值强调项目所在城中心与新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域的未来发展潜力。充分挖掘稀缺湖景资源的稀缺，强化东丽湖与万科的关联。策略二高端产品启动奠定基调别墅产品高端启动，全力打造“北欧墅”概念，奠定项目高端形象策略三完善配套，功能复合型社区强调成熟的都市生活配套，规划一流的会所、商业邻里中心、社区健康保健中心等生活配套设施，从而弥补周边配套暂时不足，完全以新市镇的配套规划概念拉近人们心理距离。策略四营造居住文化以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验未来生活模式，彰显生活品质，打造吸引中高端客户的持续张力。总体策略：打造一座新城镇以生态为主线，以新城市主义思想为核心万科东丽湖的开发节奏——一期别墅，奠定高档市场基调；二期洋房、小高层组合，产品多元发展一期“Lake+湖·院·别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”；别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套。一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格；建筑面积跨越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要。二期“城市天籁”2006年5月开盘，占地13万平米，建筑面积12万平米，容积率1，建筑密度21.5%，总户数约1100套。产品调整为以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅，建造高品质、低密度居住社区。组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小高层。洋房为3-6层，采用低层、低密度、宽楼距设计。新浦江城—130万平超级大盘，以现代方式演绎新城市生活案例二：项目名称新浦江城项目概况位置闵行区浦江镇中心（浦星公路800号）占地面积总占地1.8平方公里，一期0.7平方公里建筑面积总建面130平方米，一期23.5万平方米容积率总容积率1.1，一期0.4套数一期1000套建筑风格意大利式分期情况本期为第一期产品类型4层多层、11层小高层、联排及独栋别墅主力户型及套数比例别墅为200-300平米小高层为150平米2室2厅和190平米3室2厅平均单价别墅15800元/平米，小高层均价7500，多层均价8000卖点归纳世博辐射区域，政府重点工程，超级大盘；意大利风情小镇；华侨城品牌；产品创新开发策略社区配套完备，商业、国际学校更是大大提升了项目对购房者的吸引力。开发流程方面采用高低高的策略，从独立庭院到洋房、小高层再到联排别墅。项目在产品设计以及社区规划都独具匠心。新浦江城总平图总规模及分期•总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；•总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；•商业配套约26万平米；•办公配套约23万平米；中央河道南工业园区办公配套商业配套一期游艇俱乐部、医院一期第一步：通过中高端产品入市，树立项目楼盘形象；第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的；第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化；新浦江城开发启动策略新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场大型超市幼儿园国际私立中学开盘首推创新产品独院别墅，均价15800元/平米，面积区间220平米-300平米，以升级版联排别墅引爆市场，树立高端形象。继独院别墅后，又150平米两房和190平米三房的豪华产品，受到了市场的热烈追捧小高层豪华产品销售一空后，新浦江城再接再厉推出创新豪华联排别墅，均价13000元/平米，面积区间190平米-275平米，市场反应良好新浦江城启动模式借鉴借鉴价值传递方式：第一、销售：稀缺型产品先行入市，创造热销氛围第二、展示：营造外环境，展示内环境，体验型样板区第三、推广：主打社区，渲染文化概念，吸引特定圈层陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示这种感知价值