世邦魏理仕物业武汉分公司工程手册(PDF172页)

资产管理部工程手册CBREAssetServicesDepartmentTechnicalOperationManual北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司武汉分公司世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual1目录（1）工程部职责范围1)工程部职责………………………………………………………………52)范围………………………………………………………………………53)工程部组织架构…………………………………………………………6(2)工程部岗位职责1)工程经理岗位职责………………………………………………………72)工程总工程师岗位职责…………………………………………………83)工程总值岗位职责………………………………………………………94)工程主任岗位职责………………………………………………………9-115）工程主管岗位职责………………………………………………………11-156）各系统岗位职责………………………………………………………15-19（3）工程部各系统管理制度1）工程总值管理制度………………………………………………………202）强电管理制度……………………………………………………………213)弱电系统管理制度………………………………………………………224)空调系统管理制度………………………………………………………225)电梯系统管理制度………………………………………………………22-236）给排系统管理制度……………………………………………………23-247）综合维修管理制度………………………………………………………248)工程值班台管理制度……………………………………………………251)入户维修注意事项………………………………………………………25-26(4)工程部各系统交接班制度1)电梯运行人员交接班制度………………………………………………272)变电室交接班制度………………………………………………………283)给排交接班制度………………………………………………………29-30（5）工程部个系统设备运行管理规程世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual21）空调设备运行管理规程………………………………………………31-332）空调运行巡视制度……………………………………………………33-343）制冷机组开停程序……………………………………………………344）给排设备运行管理规程……………………………………………34-375）给排设备、设施操作规程…………………………………………37-386）给排设备巡查规程及线路图………………………………………397)人工游泳按摩循环和处理设备操作规程…………………408)泵房运行管理制度…………………………………………………409）中站运行管理制度…………………………………………………40-4110）热力站运行管理制度…………………………………………………4211）二供操作制度……………………………………………………42-4412）质化验操作规程……………………………………………………44-4513）变、配电运行管理规范………………………………………………45-4714）变电室巡视制度………………………………………………………47-4815）高压配电室巡视检查制度……………………………………………4816）倒闸操作制度…………………………………………………………48-4917）发电机试车规范………………………………………………………18）发电机日巡视内容、周期、路线…………………………………49-5019)电梯设备运行管理规范………………………………………………51-5220）电梯安全操作制度……………………………………………………52-5421)电梯巡检制度…………………………………………………………5422）电梯设备巡检规程……………………………………………………54-5523）弱电设备运行管理规范………………………………………………55-5624）锅炉设备运行管理规程………………………………………………57-5925）司炉工巡回检查制度…………………………………………………59-6026）锅炉运行班巡视内容及时间周期……………………………………6027）煤气运行巡视内容……………………………………………………61世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual3（6）工程部各系统设备维修保养规范1）空调设备维修保养规范…………………………………………………62-652）给排设备维修保养规范………………………………………………65-663）强电设备维修保养规范…………………………………………………66-694）配电室检修工作程序……………………………………………………69-70*以下是某大厦PC1~4的检修方案，仅供参考。1.1）PC1配电室检修工作方案……………………………………………70-722.1）PC2配电室检修工作方案……………………………………………72-743.1）PC3配电室检修工作方案……………………………………………74-754.1）PC4配电室检修工作方案……………………………………………75-765.1）PC1-PC4配电室检修计划……………………………………………775）锅炉维修保养规程…………………………………………………………78-796）锅炉设备保养周期表………………………………………………………80-817）锅炉房主要设备维修保养内容……………………………………………82-838）卫星电视、有线电视系统保养步骤………………………………………83-849）综合维修保养规范…………………………………………………………84-86（7）工程部事故处理办法及相应预防措施1）配电室紧急停电处理规程…………………………………………………87-882）空调专业设备应设施………………………………………………………88-893）电梯故障困人救援法………………………………………………………89-904）锅炉故障处理方法…………………………………………………………90-91（8）各种工程表格1）表1事故报告（工程部）………………………………………922)表2配电室值班记录表…………………………………………………93-943）4）5)表3表4表5月电气设备计划检修表…………………………………95-96锅炉房巡检表………………………………………………………97空调设备巡检表……………………………………………………98-99世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual46）表6泵房运行记录表…………………………………………………1007）表7弱电专业班巡视1…………………………………………………1018）表7弱电专业班巡视2…………………………………………………1029）表8空调设备保养计划表…………………………………………………10310）表9空调设备保养计划表…………………………………………………10411）表10泵设备检修表………………………………………………………10512)表11机电设备维修记录……………………………………………………10613）表12消防、喷淋系统，停、送申请表…………………………………10714）表13电梯检查表……………………………………………………………10815)表14锅炉主要设备运行表…………………………………………………10916）表15质化验日报表………………………………………………………11017）表16来访登记………………………………………………………………11118）表17年保养计划表…………………………………………………………112-11419）表18泵检修表……………………………………………………………11520）表19设备检修表……………………………………………………………11621）表20设备检修表……………………………………………………………11722）表21新风机组检修保养记录………………………………………………11823）表22冷却塔检修保养记录…………………………………………………11924）表23空调机房巡视签到表…………………………………………………12025）表24泵周期检修记录……………………………………………………12126）表25地下二层污井巡视检查表…………………………………………122-12327）表26栋喷淋系统检查表……………………………………………………12428）表27月表记录报表………………………………………………………12529）表28农行用量统计表……………………………………………………12630）表29停、送电申请表………………………………………………………12731）表30配电室发电机日常巡视表………………………………………12832）表31电梯巡视检查表………………………………………………12933）表32外呼、层灯安装检查表………………………………………………13134）表33蒸汽锅炉运行记录表…………………………………………………132质化验记录…………………………………………………………13335）表34除氧器机房巡视记录表………………………………………………134世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual536）表35油泵房巡视记录表……………………………………………………135(9)工程人员管理手册………………………………………………136-166世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual6（（11））工工程程部部职责范围工程部职责：1.负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。2.负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。3.负责公司物业、设备维护、保养管理工作。4.负责各管理处有偿维修管理工作。5.负责公司日常设备、系统检验和物业验收。6.负责做好公司检验、测量设备的管理工作。范围：1.负责大厦强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。2.负责大厦电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3.负责大厦空调系统的运行管理，设备维修保养和故障。4.负责大厦给排管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。5.负责联系处理大厦土建结构方面的渗漏。6.负责大厦各动力系统的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。7.确保工程所有设备的正常8.运转，维修保养好大厦的硬件。世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual7工工程程部部组组织织架架构构工程部组织架构工程正/副经理各1人文员1人总工程师（）人工程总值()人电气工程主任（）人设备工程主任（）人综合工程主任（）人总计：()人8世邦魏理仕物业顾问有限公司TechnicalOperationManual((22))工工程程部部岗岗位位职职责责工程经理岗位职责部门：工程部直接上级：总物业经理技术咨询与汇报：CBRE总部工程监管人员直接下级：工程专业主管工作地点：物业办公室工作职责：1.招募、培训、安排和评估工程部成员的工作。2.审核和指导部门的工作。3.完善维修、变更和设备需的特殊要。4.筹划、协助和完善大厦自动控制系统。5.新的或是改进的建筑装修项目与设计师和项目经理接洽。6.与当地有关政府机构接洽，以确保大符合有关的建筑条例和各项规定。7.完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合住户的要，并达到最佳的满意程度。8.建立自动控制系统。9.对日常维修合约包括工程、处理等监管，协助总经理制定，选择合约承包商。10.建立年度操作及设备预算。11.建立大厦维修管理系统，确保大厦仪器及系统能作最终预算。12.举行防火演习。13.审查租户图纸确保与大标准相符。14.对总工程师作考勤及考核工作。1