房地产宏观调控投融资及税收政策

房地产宏观调控投融资及税收政策上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任贺倩明房地产宏观调控国务院层面政策土地近期政策银行近期政策财税近期政策深圳近期政策政策07/27国务院常务会议主要内容（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。（三）健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。国家近期房地产宏观政策解析政策建住房〔2006〕171号六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见06/07/11主要内容•境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业；•外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%资本金，注册资本到位，土地使用证）；•境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开一面，经批准从事经营房地产业的企业除外）；•外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金。•外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。•强化对跨境资本流动的监测国家近期房地产宏观政策解析政策（国十五条）国办发〔2006〕37号国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知06/05/24主要内容•房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入目标责任制。•建筑面积90平方米以下住房占70%以上。•5年/营业税。•项目资本金比例35%/商业银行贷款，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。•个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。•开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。•土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。•城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。国家近期房地产宏观政策解析国家近期房地产宏观政策解析政策2006年5月17日开国务院常务会议新六条主要内容（一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度。国家近期房地产宏观政策解析政策关于切实稳定住房价格的通知（又称国老八条）国办发明电[2005]8号05/03/26主要内容着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；稳定住房价格；严格控制被动性住房需求；政策国办发〔2005〕26号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（又称新八条）05/05/09主要内容对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，实行实名制购房。普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。2年/营业税。国家近期土地政策解析政策《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于2006年8月1日起施行主要内容提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地政策国办发〔2006〕50号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知06/07/13主要内容广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于2006年8月1日起施行主要内容提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地政策国办发〔2006〕50号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知06/07/13主要内容广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策建住房〔2006〕165号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见07/06主要内容新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。政策国土资源部令第33号耕地占补平衡考核办法06/16主要内容有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征地审批国家近期土地政策解析政策国土资电发〔2006〕22号关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知06/06/14主要内容认真组织开展对“以租代征”违法用地、闲置土地和别墅用地的清理，重点是对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）下发后发生的各类违法违规用地的清理。政策国土资发〔2006〕52号关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知06/06/14主要内容推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，坚决制止用“以租代征”等形式擅自将农用地转为建设用地；严格落实耕地占补平衡制度；土地出让金要向粮食主产区、基本农田保护区和土地整理重大项目工程倾斜。国家近期土地政策解析政策国土资电发〔2006〕17号关于当前进一步从严土地管理的紧急通知06/02主要内容不得违反土地利用总体规划和年度计划用地;从严审批各类非农建设用地，“先补后占”；确保房地产调控的土地政策落到实处；对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的地区，要限期整改，整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用地预审和报批申请；停止别墅类房地产开发项目土地供应。政策关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资发[2004]71号主要内容商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。（又称8.31大限）政策国土资发〔2005〕166号关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知05/08/22主要内容以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地国家近期银行政策解析政策人民银行08/18上调利率主要内容一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.52%；一年期贷款基准利率由现行的5.85%上调至6.12%。其他各档次存贷款基准利率作相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下限继续保持0.9倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。上述政策自2006年8月19日起实施。政策2006年8月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知06/07/22（银监会54号）主要内容健全房地产贷款风险评估和预警指标体系；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款；信托投资公司（包括投资附加回购承诺）执行212号文（四证齐全、二级资质、35%资本金）；土地收储费专门帐户管理。国家近期银行政策解析政策06/07/21央行宣布从8月15日开始上调金融机构存款准备金率0.5个百分点到8.5%。06/06/16中国人民银行宣布决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点政策中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问06/05/31主要内容此次政策调整的主要内容是：一是从2006年6月1日起，商业银行（含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包括住房公积金贷款）首付款比例不得低于30%；二是对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。政策人民银行04/28上调贷款利率主要内容一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.58%上调到5.85%国家近期银行政策解析政策银监办发[2005]212号关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知05/08/28主要内容信托投资公司新开办房地产业务应符合国家宏观调控政策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例不低于35%。政策2004年商业银行房地产贷款风险管理指引主要内容商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％国家近期银行政策解析政策中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发[2003]121号主要内容房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。国家近期银行政策解析政策银发(1999)73号关于开展个人消费信贷的指导意见99/2/23银发[1998]169号中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知98/04/07政策中国人民银行的数据主要内容05年底，全国房地产贷款余额3.0