房地产定价模型及应用

房地产定价模型及应用韩伯棠等编著2006年8月10日内容简介本书在系统地介绍成本加成定价法、市场比较定价法和需求导向定价法等房地产项目定价方法的基础上，重点介绍了模糊综合评判定价模型和特征价格模型这两种较为前沿和科学的房地产定价模型。本书以实用、通俗易懂为主要原则，以这两种模型的建立方法和过程为主线，详细地介绍了从构建指标体系、抽样、数据收集和处理，直到最终建立数学模型的全过程。同时对模型所涉及的模糊数学、统计分析、经济学等理论和方法也进行了详细的介绍。最后，本书以实际房地产项目为案例，详细地演示了用模糊综合评判定价模型和特征价格模型进行估价和预测的应用过程。本书既可以用作高校房地产管理专业的选修课程教材，也可以用作房地产开发商、房地产专业人士以及广大房地产定价模型爱好者的参考书。I前言住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求急剧上升。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。全国的房地产开发速度也是相当快。1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。这些都说明房地产业的重要性。但是，对于房地产定价模型和方法的研究却没有像房地产市场那样得到应有的重视和发展。由于房地产项目的异质性较大，不可能像其他批量生产的产品一样采用统一的定价模式和方法。因此，对房地产定价方法和模型的研究相对落后。无论国内国外，关于房地产定价方法和模型方面的书籍少之又少，相关的学术论文也较为缺乏。在这种情况下，房地产开发商不得不采取一些经验方法来进行估价，如成本法、比较法。这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。目前，较为成熟的房地产定价模型是成本加成定价模型和模糊综合评判定价模型，而较为前沿的模型则是特征价格模型（HedonicPriceModel）。由于成本加成定价模型存在着不考虑市场因素的缺点，但是却是应用最广的模型，因此本文对其进行了简单的介绍，并未进行深入的探讨和研究。由于房地产项目本身的单件性、多样性以及位置的固定性等特点，决定了不可能存在完全一样的房地产项目，它们总会在某些方面有差异，但是总可以在众多得到市场认可的房地产项目中找到差异比较小的一些房地产项目，也就是比较相似的房地产项目。通常的办法就是与这些相似类型的房地产开发项目价格进行比较，来确定销售价格，而正确运用合适的比较方法直接关系到定价的科学性和合理性。模糊综合评判定价模型将模糊数学方法运用于房地产项目的定价实务中，用贴近度概念判断相似类型房地产项目案例与待定价项目的相似程度，进而确定权值，再利用相应公式计算出房地产项目的参考销售价格，避免了对可比案例及权II重选取的主观随意性，收到良好效果。特征价格模型在国外首先应用于具有较大差异性的耐用消费品的定价中。“Hedonic”是“享乐”的意思，在这里是指由于商品具有某种使用价值，而使得消费者得到满足的意思。在特征价格模型中，任何住房的价格都是由住房的特征价格的集合来表示的。而住房价格之间的差异，是由于住房所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是，房地产项目的特征价格是隐形的，无法通过市场售价直接获得。因此，需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征进行分解，分别计算每一个“特征”所值的价格。这两个模型都是房地产定价方法中最先进的定价模型。由于作者的时间和精力有限，书中难免存在错误，请广大读者指正。本书的编写人员有韩伯棠、朱美光（第一章），韩伯棠、方伟（第二、四、六、七章），张彩波（第三章），张向东（第五章及第二、七章的部分内容）。同时第七章案例的资料收集和数据的获取得到了北京新基础房地产投资控股公司董事长张卫克、副总付群、经理杨勇及其商姬娅等公司员工的大力支持和帮助，在此表示衷心地感谢。韩伯棠2006年8月15日于北京I目录前言................................................................................................................................I目录................................................................................................................................I第一章绪论..................................................................................................................1第一节基本概念及相关理论...............................................................................2一、房地产概念、类型及特性......................................................................2二、房地产价格的特点和作用......................................................................5第二节国内外研究现状.....................................................................................13第三节研究内容及研究思路.............................................................................15第二章房地产定价方法............................................................................................18第一节成本加成定价法.....................................................................................18一、基本概念与定价原则............................................................................18二、建模过程与方法....................................................................................20第二节市场比较定价法.....................................................................................23一、基本概念与原理....................................................................................23二、建模过程与方法....................................................................................25第三节需求导向定价法.....................................................................................27一、基本概念与原理....................................................................................27二、建模过程与方法....................................................................................30第三章构建房地产指标体系....................................................................................33第一节房地产定价指标体系的构建.................................................................33一、指标体系的选取原则............................................................................33二、指标体系的构建....................................................................................34第二节指标的量化方法.....................................................................................37第三节房地产定价的灰色关联分析方法.........................................................43一、权重的设置方法....................................................................................43二、灰色关联分析的基本模型....................................................................46II第四节房地产定价的实例.................................................................................47第四章抽样与数据收集处理....................................................................................51第一节基本原则.................................................................................................51一、抽样原则................................................................................................51二、数据收集处理的原则............................................................................54第二节抽样方法与步骤.....................................................................................55一、抽样方法................................................................................................55二、抽样的步骤............................................................................................57第三节数据的收集与处理............................