解密万科“社区养老”产业模式

解密|万科“社区养老”产业模式2014-11-03知学学院博雅知学博雅知学zhixuexueyuan【知学学院——房地产创新商学院】总部位于北京，在上海设有分院。特聘教授超过200人，每年培训学员超过2000人。专注地产创新，实战案例教学，创造最佳培训体验。根据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。在此背景下,近两年的时间内已有32家房企挺身进入养老地产,而正值而立之年的万科,也宣布了进军养老地产的决心。▌“万三好”社区养老理念9月26日，在万科三十周年媒体见面会北京站上，万科总裁郁亮为“而立之年”的万科谋定了“两个三”计划，一方面做好三个业务——坚持做好住宅地产、消费地产和产业地产；另外一方面是在做传统业务方面，要成为“万三好”——做好房子、好服务、好社区。“三好”是万科对理想居住方式的全面表达，既是客户价值观，更是人居哲学，它以产品还原人居的真实意义，将其物理属性升华到文化层面。10月23日，“万科·幸福家”养老品牌在北京温情亮相，标志着万科集团第一个社区养老中心诞生。同时亮相的还有北京万科倾力打造的首个社区化养老服务项目——万科·幸福家（窦店）社区养老中心，成为万科拓宽“三好”标准的具体落地举措。其模式就是在传统小区中拿出一幢楼做养老，配备专业的养老咨询师，可以详细安排到每个老人每天每个小时的活动。“万科要将社区养老打造成产业，而不仅仅是一个配套设施。”万科集团高级副总裁毛大庆对记者表示。其实早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究，目前已经在各地展开养老产业的实践，且模式都不一样。去年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产－－“随园嘉树项目”一亮相就售罄。北京提出“9064”养老服务新模式，即到2020年，90%的老年人居家养老，6%的老年人在社区机构养老，4%的老年人入住养老机构集中养老。北京万科对老年人需求进行调研的结果也显示，大部分老年人会选择居家养老，这也是中国传统的养老习惯。因此，万科在尊重中国传统习惯的基础上，进行发展和延伸，提出养老不离家，不离社区。北京万科的“社区化养老”模式就是在传统住宅项目拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。同时，社区养老中心作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老。也就是说，万科用4%的机构养老设施，辐射了96%的居家、社区养老需求。▌服务老年人群以自理和中度护理的为主记者：万科幸福家社区养老中心的基本雏形是什么？毛大庆：设施里有针对老年人餐厅、针对老年人的看护中心和体检等等。在医疗方面，和大型医院、当地医院进行点对点的合作，比如窦店镇中心医院，北京市的友谊医院等。养老中心内主要提供的日常照顾和护理服务，主要群体是能够自理和需要中度护理的老人，这是社区养老中心的一个基本雏形。未来还会有进一步的完善，推动养老制度的完善，比如说就地医疗的社保等。记者：对老年人客群有没有设置门槛？毛大庆：万科并没有对老年人的客群设置门坎，目前主要是针对社区老人，但是，我们不是医疗机构，医疗机构能够做很多的医疗上的东西，这个我们做不了。所以还是倾向于聚焦在健康老人，活跃长着，以及需要中轻度护理的老人身上，需要重度护理的老人客观上说不是服务的对象。初期的这一批老人主要还是在房山以及以窦店为中心的一些社区，整个北京范围内的一些万科业主也有前来问讯的。这个养老中心有315个床位，主要提供了日托型的服务和寄托性服务。如果全部住满，大概有三四十人左右工作人员，工作人员是万科自己招聘的。▌“养老”将做成万科的盈利性产业记者：老人们住进来的费用是多少？毛大庆：根据市场的调研和考察，希望设置在一个比较中间状态的价位。床位费、看护费和老年人餐饮等三部分构成基础费用，从不需要护理到需要中度护理大概在每月4千到8千元之间。记者：这个项目未来的盈利情况如何？毛大庆：这个项目的经营性支出和经营性收入会税后打平。因为国家对养老服务行业在税收上是很支持的，总体是打平后略有盈余。记者：万科会奖社区养老做成一个盈利性的产业吗？毛大庆：万科要把养老做成产业，而不是做社会公益，是一个产业就得挣钱盈利。但是，目前处于初始阶段，窦店万科幸福家养老项目是一个测试性项目，不是一个标准的。因此，万科没准备拿这个项目去赚很多钱，只要不亏损就够了。再往后，这个盈利还是看好的。我们先把这个测试先做好了，毕竟之前还没有做过这样的产品，就算是制造一个电话也还要测试一段时间呢。所以，我们现在还是一个投入期，只要第一个项目能够做到不亏损，我认为就相当的优秀了。▌养老中心是新型商业地产？记者：万科幸福家一定要依托万科的住宅社区吗？毛大庆：不一定。窦店有很多的住宅，但不是万科的住宅。不过，建社区养老中心，周围一定要有很多的住宅，一定要有很多的人，要有很多的商业气氛，要有幼儿园，要有小孩，最好旁边有学校。我们当时定这个地方，一是周边有社区，第二是这里位于是窦店镇的中心，紧挨着窦店人民政府。记者：窦店的万科幸福家社区养老中心商业用房还是住宅用房？毛大庆：是商业用房。社区养老中心也是一种商业地产，并不是传统意思上的商场才是商业地产。商业地产就是经营性的商业，以商业逻辑来操作的项目都叫商业地产。目前第一个社区养老中心做得比较宽，未来我们会做得更加经济和紧凑一些，这样效率也会更高，从投资角度上也更加划算。记者：在国内，有一些地产商也在做养老服务，他们和万科的区别在哪？毛大庆：一些开发商在做高端，而万科一贯坚持的是做主流人群，当然，未来也不会排斥做高端市场，但是我们想把中端做好，中端还是万科的主流客户。目前业内已经形成共识的是，要解决中国社会老龄化的问题，单纯依靠政府是不可能实现的，而必须在政府的引导之下，引入社会的力量共同去应对。养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。万科在多年的研究后发现其实并不那么简单，其中很多内容还需要社会去填充，同时需要完善和合理的制度设置。朝阳产业的“银色经济”根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书，2013年我国60岁及以上老年人口已达2亿；根据预测，今后20年，我国将年均增加1000万老年人口；到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿。面对规模大、老龄化速度快的复杂养老局面，养老产业供不应求的局面尤为凸显。目前，北京万科已初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中北京8个项目，分布北京东、南、西、北，形成服务网络，总面积达9万平米，可提供近3000张床位。而这只是北京万科第一阶段的规划，未来，其计划每个新项目都有一幢社区养老中心，为业主提供更贴近需求的服务，也更切实地为社会提供养老的服务。据凤凰房产报道，万科除在北京之外，还在杭州、成都、青岛等地开始尝试建立社区养老模式，其进军“银色经济”的决心由此可见一斑。---------------------------------2014年11月21、22日“养老地产如何落地”第二站即将在北京开课，本次课程邀请到亲和源、大爱城、台湾长庚养生文化村、恭和苑等5个典型养老项目的5位一线专家分享实操经验。→这堂课，有国内首个会员制养老社区——亲和源近五年的开发运营实践；→这堂课，您可以从著名的台湾“银发社区”——台湾长庚养生文化村的运营经验分享中掌握养养老社区运营的精髓。→这堂课，您将从北京市首个“医养结合、持续照料”试点养老机构——恭和苑的运营管理经验中学习到高端养老社区的实践经验；→这堂课，您将到国家级养老示范基地——大爱城考察学习，亲身体验大型、全龄化、多元综合业态组合的养老住区投资开发模式与项目氛围；→这堂课，实战专家还将从全周期开发运营的7大环节全面讲授养老项目管理，从产业看地产，从全局把握投资。【经典案例与实战讲师】第一模块讲师：华山亲和源股份有限公司副总裁主题：养老服务业和亲和源模式大纲：一、2013年，中国养老元年1.政府为主导2.市场为主体3.社会为主角4.老人为主人二、会员制运营模式三、亲和源的会员制养老运营模式亲和源养老产品的五大组成部分1.宜老化住区2.信息化管理3.秘书式服务4.俱乐部资源5.会员制文化第二模块讲师：江杨印丞晨安在宅中心&颐安居协助照护中心总经理（长庚养生文化村运营服务方）主题：长庚养生文化村的养老服务与实践大纲：一、长庚养生村宗旨与理念二、优质居家规划三、完善健康照护-健康保健四、生活适应关怀第三模块讲师：李正亮恭和苑养老机构管理有限公司常务副总经理主题：医养结合，持续照料—恭和苑健康养老服务模式大纲：一、恭和苑发展模式-两个原型、三种模式二、北京双井恭和苑：服务特色-医养结合，以养为主，持续照料医疗中心-特设社区卫生服务中心养-失能、失智护理三、海南海口恭和苑：健康疗养度假园区1.服务特色-医养合+康复疗养+休闲度假2.服务内容：康复疗养-健康管理康复疗养-慢病康复康复疗养-运动康复休闲度假四、健康亲情社区：慈溪项目第四模块讲师：陈伟波香河爱晚管理有限公司总经理主题：大爱城养老模式大纲:一、大爱城控股五年发展规划二、养老核心产业之一：养老医疗二、养老核心产业之二：全龄教育三、养老核心产业之三：农业产业四、养老核心产业之四：养老服务业-实行9073国家模式大爱城养老服务体系五、大爱城养老特色分享第五模块讲师：赵晓征赛阳国际&金龄联合集团总裁主题：养老项目的全周期管理大纲:一、综述1.概念介绍：养老项目的全周期管理2.养老项目全周期：决策立项、策划设计、建设准备、施工安装、竣工验收、交付使用、运营维护3.全周期管理的组成4.全周期管理的目标二、方法和要点1.养老项目阶段划分：决策阶段、实施阶段、使用阶段2.各阶段工作内容3.全周期管理流程4.管理过程5.工作内容重点三、案例分析1.大爱城2.哈尔滨某项目第六模块互动交流授课时间：2014年11月21-22日授课地点：北京课程费用:人民币3800元（含学费、教材费、午餐费、茶歇费）报名联系人：徐凤18910130126（手机/微信）田艳18612171256（手机/微信）报名截止：2014年11月14日【知学学院“养老地产如何落地”1期回顾】本次课程为知学学院“养老地产如何落地”第二站，第一次课程已经邀请到万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、东方太阳城、和佑尊长园等4个项目高管进行分享。本次课程正式报名学员将免费获得第一次课程的案例资料，一网打尽国内已经成功运营的各类养老地产项目！点击下方“阅读原文”，查看课程详情！阅读原文