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XX城市广场步行街与商务公寓定位及规划建议方案目录商务公寓物业的定位3233合肥市步行街与商务公寓重点案例分析34开发节奏建议31步行街物业的定位3536步行街物业的规划调整建议商务公寓物业的产品优化建议步行街重点案例新华·合钻街区[一]项目总体介绍位置：项目位于黄山路、潜山路、望江西路上交通：黄山路——直通高新区、横贯东西的合肥城市形象大道；皖河支路，连接石台路与市政大道潜山路；黄山路，潜山路两条城市大道交汇点区位描述：占据老城区、政务新区、高新区、蜀山区四区交汇的核心地带规模：建筑面积60000㎡项目定位：项目是集商端休闲商街、社区休闲商街和高端品牌街为一体的综合性商业街区。项目业态划分：新华·合钻金街：高档休闲娱乐商街。咖啡屋、茶楼、高档沐浴休闲、高端美容美体机构、影楼、高雅文化书吧等。新华·合钻橙街：集生活、家居，购、闲、食、乐、游为一体的社区情景商街。银行、社区超市、便利店、餐饮、西点面包房、熟食、净菜超市、干洗、鲜花、美容美发、家居布艺、报刊杂志、音像、通信服务、精品装饰建材、摄影冲洗店、孕婴用品、社区医疗、药店、家政服务、宠物服务、礼品店等新华·合钻紫街：集高档精品专卖和娱乐为一体的时尚休闲购物街。一楼沿街品牌服饰、美容化妆用品、珠宝首饰、高档烟酒专卖等，二、三、四楼高档餐饮、咖啡、高级会所等。产品规划及销售价格新华·合钻金街：为二层一梯一户连体商铺及二层商铺，单铺面积在58.27-172.14㎡新华·合钻紫街：为三层内铺，单铺面积在58.83-931.31㎡新华·合钻橙街：为二层一梯一户连体商铺，上下铺面积段在67.92-369.52㎡销售均价：20000元/㎡目标消费群体定位项目车程5分钟内有近50万中高端居住人口，同时项目紧依的合肥市西部已经形成了一个个成熟的高端居住居，有近千万平米的居住社区，中高收入群体云集，可知项目定位的是区域级商业街区，面对的是周边的中高端社区中的居住人群。广告宣传语项目定位：合肥首席综合商业街区主题推广语：掌控上层财力，代言财富未来卖点集合地段周边消费力综合性商业街区项目品牌“五统一”运营业态规划投资回报产品规划项目所处商圈交通、配套步行街重点案例万振·尚街[二]项目总体介绍位置：项目位于马鞍山路与当涂路交口交通：西临城市次干道马鞍山南路，南临即将贯通的当涂支路区位描述：随着合肥市滨湖新城“141”战略的全面展开，滨湖新区的区域价值已经初步彰显。马鞍山路位于滨湖新城的第一站，连接着老城区与滨湖新区，是滨湖新区的第一站。规模：占地面积7000㎡项目定位：项目是集生活购物、餐饮休闲等日常生活配套功能于一体商业街区。项目业态划分：项目业态涵盖超市、茶餐厅、休闲吧、银行、药店、干洗店、洗浴中心、休闲娱乐商品专供店等。产品规划及销售价格商业街共长100米，单铺面积40—80㎡，小面积+低总价+投资经营两相宜。销售价格：8500—9000元/㎡目标消费群体定位项目所处社区内部有近2000户，6000人的消费群体，同时项目覆盖周边10万人群的消费群体，所以项目的街铺是为社区居民和附近消费者提供方便及服务。项目街铺投资的三大亮点诉求从经营角度看项目所处的地理位置优越从发展眼光看项目具有可持续发展空间从获利空间看项目具有强大的消费空间广告宣传语定位广告语：快乐尚街轻松赚钱主题推广语：滨湖首站财富引擎卖点集合项目所处区位项目交通环境项目业态规划项目的经营方式项目的投资回报率安徽乐客来国际商业中心商务公寓重点案例[三]项目总体介绍位置：项目位于蜀山区经济开发区内，南临主干道长江西路，与大蜀山森林公园仅一路之隔。交通：合宁、合淮阜高速公路交汇贯通，到骆岗机场直线距离13.5公里，新桥机场位于园区西北边高刘镇，距园区直线距离15公里；园区距新火车站15.5公里，火车西站5公里，是合肥市四个工业园区距离市中心最近的园区。区位描述：乐客来国际商业中心位于蜀山区经济开发区内，开发区集商贸、高科技产业及电子产业、教育、加工制造、生态住宅、主题公园为一体，现已有近百家国际、国内知名企业入驻，此外，商业中心与合肥高新技术开发区、市政务文化新区、经济技术开发区相邻。规模：计划用地面积约140亩，总建筑面积20万㎡以上，建筑密度44.1%，绿化率21.2%，容积率1.99。项目定位：项目是集购物、休闲、娱乐、商务与居住为一体大型商业综合体。项目业态划分：项目业态涵盖精品商务公寓、已签约的乐客来AXL国际酒店、娱乐中心、购物休闲中心、大卖场等。项目商务公寓简述（位置、规模及户型）乐客来国际商业中心根据市场需求，将规划中面临蜀山产业园区荷花路的A1、A2、A3三幢楼建设成合肥首家精品服务式公寓——上提公寓，主推户型为中小户型。目前，一期商务公寓A3号楼，总建面17000多㎡，拥有30.87㎡、32.48㎡、38.43㎡、45.26㎡、55.96㎡、61.62㎡、66.78㎡、88.56㎡8种户型。项目商务公寓简述（产品概念设计）“上堤公寓”将在省城合肥采用BoutiqueLiving营建全新的生活理念。“Boutique”，一词源于法国，原意是“专卖流行衣服的小商店”。逐渐的，随着时尚业的扩张蔓延，“Boutique”概念更加广泛，它代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最hip的时髦，也将是时尚生活的新指标。“Boutique”强调生活新概念的四大元素：细节品位、个性风格、全面完善设施以及周到贴心服务，重视人与人之间，人与文化之间的和谐共融。目标消费群体定位上堤公寓在建筑构造和室内设计方面，非常重视细节，希望营造出高尚但不盲目追求流行的摩登生活空间。针对的客户包括高薪的单身贵族和刚组织家庭的年轻专业人士。他们和传统的家庭不一样，需要符合他们现代生活方式的生活空间。上堤公寓讲究为业主量身订造的服务。例如，在公寓建设初期，购买者可以根据喜好选择室内的装修材料，尽量照顾到居住者的需求和偏好。项目商务公寓简述（销售价格及销售率）销售均价：3400元/㎡开盘时间：2007年10月27日目前可售幢数：1幢目前推售总套数：269套目前可售总套数：190套目前已备案套数：79套备案销售率：29%项目商务公寓简述（物业管理）上堤公寓的物业就是一种私人管家级的服务。上堤公寓的“Boutique”物业追求一种完全纯粹一对一的服务方式，它为业主提供24小时的不间断服务，真正的让居住者能享受到高枕无忧的尊贵生活享受。它不仅能提供基本的服务内容，更能为业主直接提供房间打理、租赁代理、保姆服务、家电维修的私人管家级服务。项目商务公寓简述（广告宣传语）项目定位：4A精品景观商务公寓主题推广语：身所归·心所享项目商务公寓简述（卖点集合）项目所处区位项目品质项目所能提供的服务内部配套户型项目的智能化项目主力户型展示（A户型）项目主力户型展示（B户型）项目主力户型展示（C户型）项目主力户型展示（D户型）项目主力户型展示（E户型）项目主力户型展示（F户型）项目主力户型展示（G户型）项目主力户型展示（H户型）目录商务公寓物业的定位3233合肥市步行街与商务公寓重点案例分析34开发节奏建议31步行街物业的定位3536步行街物业的规划调整建议商务公寓物业的产品优化建议开发节奏建议资金链的安全是一个项目开发成败的关键，对于大型商业项目更是如此。在国内，因开发大型复合型商业地产而深受拖累的开发商比比皆是。“中国没有不缺钱的开发商”，因此，如何保证资金链的安全则成为本案需要考虑的首要因素。开发节奏建议1、红星美凯龙的开建，充分拉升了紧邻的公寓价值。建议：公寓首推，并增加一定的量，快速回笼资金。3、原服装MALL更改物业形态后，作为3期开发。2、步行街(南部）与住宅（沿风阳东路两栋），作为2期开发。其余住宅陆续开发。4、步行街建成和交付，为本地块带来商务氛围，写字楼物业作为第4期开发。SHOPPINGMALL、五星级酒店、会议中心为开发商持有物业，最后开发——商圈的成熟有利于更快体现价值。目录商务公寓物业的定位3233合肥市步行街与商务公寓重点案例分析34开发节奏建议31步行街物业的定位3536步行街物业的规划调整建议商务公寓物业的产品优化建议[一]项目剖析项目剖析XX城市广场步行街位于九号地块，东接XX城市广场SHOPPINGMALL，南临XX城市广场大型住宅区，西壤城市公园，北面即为合肥城市中环线：临泉路。隔路相望红星美凯龙。项目剖析步行街规划平面图项目剖析步行街与SHOPPINGMALL紧密相联项目剖析步行街平面图项目剖析步行街夜景鸟瞰图项目剖析通过对项目的了解，可以看出，本案物业形态虽为步行街，但与传统意义上的步行街有所区别，本案是大型城市综合体“XX城市广场”的一个组成部分，紧临SHOPPINGMALL，项目的前期定位与策略，必须与本案的特性紧密结合。[二]项目定位步行街的总体定位思考中央步行街?中央步行街是指大都市商业发展到一定程度的产物,一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用，与本项目不符。区域步行街?与中央步行街相比较，还存在地区性的步行街，多位于城市副中心的商业繁华区。总体规模小，其功能比较单一。与本项目符合程度不高。特色步行街?特色步行街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的步行街。项目总体定位特色主题步行街项目总体定位:合肥市的中央步行街位于淮河路，而由于本步行街是大型城市综合体“XX城市广场”的一个组成部分，紧临SHOPPINGMALL，其项目特性决定了项目的整体定位无法成为纯粹的区域步行街，而应是特色主题步行街。项目业态定位步行街注重街区营造,空间相对SHOPPINGMALL较单一,动线上主要以直线和交叉贯穿；在业种业态上，步行街讲究精而不必求全,SHOOPINGAMLL则讲究即全又精.甚至容纳多个商业主力店及超市；在经营管理上,STREETMALL统一管理,而SHOOPPINGMALL则注重独立性和统一性结合,实现各自利益和综合形象的统一；步行街的更注重时尚,而SHOPPINGMALL个注重时尚与纯粹购物结合。步行街与MALL的区别：项目业态定位本项目作为位于SHOPPINGMALL旁边的特色主题步行街，其业态定位应是SHOPPINGMALL餐饮、娱乐等功能的补充。业态定位描述：汇集娱乐与特色餐馆，以观光、休闲、美食见长；幽美的小路、婆娑的树影、摇曳的灯光、舒适的环境……通过专、特、精的经营，创造出现代与特色交相呼应，散发出浓郁个性的城市新型特色主题步行街。美食、娱乐、休闲街区项目业态定位项目概念研发房地产营销的最高境界——将产品的差异化形成一个独有的产品概念，在贩卖概念的同时，产品核心优势、产品调性以及价值都得到充分的诠释。这样，不仅能够形成快销、热销，更可以最大化的挖掘项目经济价值！产品概念不能只是空泛的语句，而应实实在在的落脚于产品，深入了解项目、挖掘项目内涵并进行凝炼。项目概念研发XX城市广场是安徽最大的城市综合体—HOPSCA，是“中国城市运营50强”XX集团斥资30亿元兴建，项目占据合肥市新站区商业商贸繁华地带，以419亩占地面积，95万平米总建面海纳更多商业业态。关于XX城市广场：关于XX城市广场XX城市广场，安徽最大的城市综合体，这种项目无论是在前期销售中还是日后运营中，都不能只针对本市，更要辐射省会经济圈，无独有偶，合肥城市北边，一个类似的项目——明发商业广场，也在悄然启动。不可忽视的竞争对手合肥市大型商业综合体：明发商业广场与本案类似之处：从项目规模及合肥城市层次来看，本项目的开发商应该有较优越的政府资源。体量较大，项目地处城市边缘地区，建面竟高达35万方，开发企业同样是城市运营50强该项目位于于城市外围与城市中心的结合处。异地营销等方式必然采用，为支撑消费人群，其必然也会用省会辐射力的眼光看项目我们独有的优势我们独有的优势HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社