郑州存量房交易价格申报评估技术方案介绍

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18:45:21郑州市存量房交易价格申报评估技术路线介绍郭春显工程管理与房地产学院2011-05-3118:45:21一、河南财经政法大学情况•学校以经济学、管理学、法学为主干,兼有文学、理学、工学等六大学科门类。现有:–8个硕士学位授权一级学科,–54个硕士学位授权二级学科,–41个本科专业。其中:•会计学、金融学、工商管理、国际经济与贸易等4个国家级特色专业。18:45:21工程管理与房地产学院•工程管理与房地产学院,自建立以来,在河南省,创造了多个第一:–第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置);–第一批设立工程造价本科专业(2006年设置);–第一个设立物业管理专业(2011年设置,二本院校);18:45:21•房地产学院目前有教师36人,正副教授13人,在校生1200余人,在全校20个院系中排列第7。•现设有:•工程管理、工程造价、房地产经营管理、物业管理专业。•毕业生在河南省房地产界占有重要的地位,一大批学生走上房地产开发企业管理高层,任总经理、经理、总监等职务,有一批学生在房地产评估机构工作。18:45:21土地评估经历•自1994年起开始从事建成区土地定级、估价工作,积累了一定的评估经验,成果多次获得到省土地评估工作领导机构和国土地局的奖励,有一等奖多项。完成评估的主要业绩有:–许昌市城区土地定级、估价;–长葛城区土地定级、估价;–洛宁县城土地定级估价;–鄢陵县城土地定级估价;–杞县县城土地定级估价;–禹州城区土地定级估价等。18:45:21•这些定级工作主要包括对整个建成区的影响土地利用的因素、因子进行调查,并把每平方公里划分成10000个10米×10米网格,利用计算机对影响因素因子的作用分值进行计算赋分,最后根据分值大小确定整个城市的土地级别,大城市分1-10级,县城分1-3级,并绘制出土地级别图。•在定级工作的完成的基础上,根据收集到的交易实例、成本资料、收益资料,利用市场法、成本法、收益法等进行土地价格的评估,分别确定不同级别土地,即:住宅、工业、商业用地的级别地价,并制定一套修正系数表和修正系数应用说明表,以供土地出让时评估地价。•最后,通过组织有关专家验收,最终完成定级、估价工作。18:45:21二、存量房交易价格申报评估技术组成员•郭春显:–价格评估技术负责人,工程管理与房地产学院教学副院长,长期从事房地产估价的教学工作,从事10多年的房地产估价师培训工作,曾参与多地土地定级估价工作。•于国安:–博士,房地产估价师。工程管理与房地产学院房地产教研室主任。•陈卫华:–讲师,房地产估价师,律师。工程管理与房地产学院教师。18:45:21•丁松阳:–博士,土地评估师,土地评估软件开发完成人。•陈捷:–副教授,造价工程师、省评标专家库成员。具有丰富的工程造价经验和招投标工作经验,工程造价专业负责人。•根据需要组织曾参加过土地定级、估价工作的教师参与。赵乐东、邓兆民、马勇等。18:45:21三、郑州市存量房交易价格申报评估工作程序•1.成立领导机构,组织人员•2.确定评估区域范围•3.调查存量房类型•4.制定技术标准,确定实例资料收集方案•5.招标确定协作单位•6.培训人员、收集存量房资料•7.数据资料审核,分区调整(不需要可不动。)•8.确定分区基准价格•9.参数制定与评审•10.建立存量房数据资料库(可比实例,主要用于以后数据调整,如交易日期修正,样本房基准价格调整。)•11.软件技术标准设计•12.软件开发、测试•13.调试结果分析,软件与参数修正•14.软件评审•15.上线运行•16.总结验收18:45:2118:45:21四、技术路线•以濮阳试点方案为蓝本,结合郑州特点,做出特色。•(一)住宅、商业•采用市场法:–间接比较法–估价时间点:定于7月30日,也可在上线前调整到8月30日,这样做与交易特点相一致,与房产税不同。18:45:22比较思路可比实例1几类房选一个估价标的1可比实例2标本房屋估价标的2可比实例3标准存量房价…………可比实例4(典型房屋)可比实例5一类房选一个估价标的n区位补偿+房屋重置价校核(地价+房屋重置价)相当临近分区价格日期修正—直线回归,总要模型,或隔一段建一个;移动平均要好些18:45:21月指数模型平均5平均3132.5243.7354.9486.24.3567.46.3678.64.16.4799.84.926.9810115.687.8914126.929.11013139.111.811161511.112.71213161414.713121714.613.914141814.613.115122013.313.2051015202513579111315指数模型平均5平均318:45:21•用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线,6月指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型,模型还要检验,不合格还不能用。•平均数(3期加权平均,不会出现太大的偏差,但需要连续收集上一个月的指数。)18:45:21•统计部门每月18日发布:主要包括:分城市的–新建住宅(含保障性住房、商品住宅以及各基本分类,小于90㎡,90-144㎡,大于144㎡,网签数据。不再调查。)–二手住宅(调查代表性中介每月15日左右的数据)•新建商品房和二手房面积三类的,环比、同比、定基价格指数。指数问题基本上可以解决。18:45:21•适当利用成本法校验(不要差距超过30%,利用最新成交土地价格加开发成本有利税的方式)和临区价格校验。•价格的梯次关系:–在一个城市中是有规律的,低一级的区域,一般不应高于上一级的价格。18:45:21•商业房产:–收益法确定标准存量房价格–收益:租金–报酬率:租金-价格倒求18:45:21(二)分区•行政区----片区----标的区(测算区、评估区,分区)•AABBCCC•标的区:–住宅-----小区–商业-----街道–工业-----片区(两级)18:45:21•总的原则:–理论上:用途相同、地段相连、价格相近。–操作上:住宅一个小区为一个标的区,其他归为一区•这样就解决了:商品房、房改房、拆迁房、经济适用房、旧城改造等各细类房的差别问题。(参数也要一致)–经验上:评估机构估价结果相近,习惯划,中介优势。可以减少分区数量。18:45:21(三)标准存量房(典型房屋)•标准存量房确定,采用住宅采用标准层:–多层的3层,–高层的5层,•受地面干扰较小。(原定一层,大家讨论后觉得到没有这些层典型。)•工业–分标准厂房和非标准厂房来确定•商业–分商铺、写字楼18:45:21(四)参数•主要有:–交易日期–建成年代–位置–结构(一般不会出现,县城也不多,标准房选好)–楼层–朝向–另外:工商业交通、容积率、剩余权益、地价格指数18:45:21•参数确定,重要的研究内容,重点分析,反复校验。•郑州情况复杂,能否像濮阳试点那样,建一个参数体系。各区的差别情况如何,那些有差别,那些没有,需要验证。•需要各中介机构通力合作,一个区需要提供至少两套系数,最后通过各区的比较,来确定。18:45:21五、资料收集•资料收集,采用严密组织,小区域试点,大范围展开的工作思路,避免走弯路。专家把关,分段审议,稳步推进。•基础性资料:统一提供,由政府部门完成。–郑州市行政区域图、地图、规划图;–郑州市土地分类分级图及说明、基准地价表、修正系数表、修正系数说明表;–各期、各区价格指数;–建筑安装工程造价资料;–房产交易数据备案资料;18:45:21•细类资料:参与机构收集与整理•标准存量房•交易实例•修正系数•基准价格•资料收集时间:–采2010年到2011年7月为基准,空缺回补,最早2008年。18:45:21六、建立数据库•一是可比实例库•二是可比实例库更新(数据库必是一个动态更新的数据库)•申报数据选入(计算机完成)•中介机构收集,推荐18:45:21

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