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1房地产市场调研房地产市场调研房地产市场调研房地产市场调研主讲教师：张合振Email:zhanghezhen@sina.com主讲教师：张合振Email:zhanghezhen@sina.com2◆◆◆◆教学内容教学内容教学内容教学内容：：：：（（（（1111））））房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义、、、、重要性重要性重要性重要性；；；；（（（（2222））））房地产市场调研的内容及方法房地产市场调研的内容及方法房地产市场调研的内容及方法房地产市场调研的内容及方法；；；；（（（（3333））））房地产市场调研的计划及预算编制房地产市场调研的计划及预算编制房地产市场调研的计划及预算编制房地产市场调研的计划及预算编制；；；；（（（（4444））））房地产市场调研的注意事项房地产市场调研的注意事项房地产市场调研的注意事项房地产市场调研的注意事项。。。。◆◆◆◆教学重点和难点教学重点和难点教学重点和难点教学重点和难点：：：：重点重点重点重点：：：：房地产市场调研的内容及预算房地产市场调研的内容及预算房地产市场调研的内容及预算房地产市场调研的内容及预算难点难点难点难点：：：：房地产市场调研相关内容的实战训练房地产市场调研相关内容的实战训练房地产市场调研相关内容的实战训练房地产市场调研相关内容的实战训练房地产市场调研房地产市场调研房地产市场调研房地产市场调研3能力目标能力目标能力目标能力目标：：：：1、熟悉房地产调研方法的技术上，能有效完成相关信息的收集及整理2、能独立完成调研问卷的设计3、能对调研问卷的统计结果进行分析，并在此基础上整理出调研报告虚拟工作场景、工作任务、模拟训练教学方法教学方法教学方法教学方法：：：：4训练项目训练项目训练项目训练项目：：：：调研问卷设计调研问卷分析竞争楼盘的调研5市场调研是市场调研是市场调研是市场调研是指个人或组织指个人或组织指个人或组织指个人或组织，，，，为某一经营决策所需要的信息而为某一经营决策所需要的信息而为某一经营决策所需要的信息而为某一经营决策所需要的信息而引发的收集引发的收集引发的收集引发的收集、、、、记录记录记录记录、、、、整理整理整理整理、、、、分析分析分析分析、、、、研究市场的各种基本状况研究市场的各种基本状况研究市场的各种基本状况研究市场的各种基本状况及影响因素及影响因素及影响因素及影响因素，，，，并得出结论性的并得出结论性的并得出结论性的并得出结论性的、、、、系统性的系统性的系统性的系统性的、、、、有目的的有目的的有目的的有目的的活动与活动与活动与活动与过程过程过程过程。。。。【【【【市场调研从本质上来说是一项信息工程市场调研从本质上来说是一项信息工程市场调研从本质上来说是一项信息工程市场调研从本质上来说是一项信息工程】】】】房地产市场调研房地产市场调研房地产市场调研房地产市场调研，，，，就是以房地产为特定的商品对象就是以房地产为特定的商品对象就是以房地产为特定的商品对象就是以房地产为特定的商品对象，，，，对相关的市场信息进行系统的收集对相关的市场信息进行系统的收集对相关的市场信息进行系统的收集对相关的市场信息进行系统的收集、、、、整理整理整理整理、、、、记录和分记录和分记录和分记录和分析析析析，，，，进而对房地产市场进行研究与预测进而对房地产市场进行研究与预测进而对房地产市场进行研究与预测进而对房地产市场进行研究与预测，，，，为决策者了为决策者了为决策者了为决策者了解房地产市场的变动趋势解房地产市场的变动趋势解房地产市场的变动趋势解房地产市场的变动趋势，，，，制定公司营业计划制定公司营业计划制定公司营业计划制定公司营业计划，，，，拟订拟订拟订拟订经营策略提供参考与建议的活动经营策略提供参考与建议的活动经营策略提供参考与建议的活动经营策略提供参考与建议的活动。。。。一一一一、、、、房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义6二二二二、、、、房地产市场调研的重要性房地产市场调研的重要性房地产市场调研的重要性房地产市场调研的重要性市场调研是楼盘正确定位及销售决策的前市场调研是楼盘正确定位及销售决策的前市场调研是楼盘正确定位及销售决策的前市场调研是楼盘正确定位及销售决策的前提提提提；；；；是销售稳定和提高的基础是销售稳定和提高的基础是销售稳定和提高的基础是销售稳定和提高的基础；；；；是了解竞争对手优是了解竞争对手优是了解竞争对手优是了解竞争对手优、、、、劣势的有力方法劣势的有力方法劣势的有力方法劣势的有力方法；；；；是楼盘本身提高经济效益的主要方法是楼盘本身提高经济效益的主要方法是楼盘本身提高经济效益的主要方法是楼盘本身提高经济效益的主要方法。。。。7三三三三、、、、房地产市场调研的具体要求房地产市场调研的具体要求房地产市场调研的具体要求房地产市场调研的具体要求(1)(1)(1)(1)房地产的市场调研要有针对性房地产的市场调研要有针对性房地产的市场调研要有针对性房地产的市场调研要有针对性。。。。(2)(2)(2)(2)房地产市场调查应具有科学性房地产市场调查应具有科学性房地产市场调查应具有科学性房地产市场调查应具有科学性、、、、可行性可行性可行性可行性。。。。(3)(3)(3)(3)房地产市场调研内容应有前瞻性房地产市场调研内容应有前瞻性房地产市场调研内容应有前瞻性房地产市场调研内容应有前瞻性。。。。(4)(4)(4)(4)房地产市场调研要具有全过程性房地产市场调研要具有全过程性房地产市场调研要具有全过程性房地产市场调研要具有全过程性。。。。8四四四四、、、、房地产市场调研的主要类型房地产市场调研的主要类型房地产市场调研的主要类型房地产市场调研的主要类型开发什么样的项目开发什么样的项目开发什么样的项目开发什么样的项目？？？？面对何种形态的市场面对何种形态的市场面对何种形态的市场面对何种形态的市场？？？？房子建了卖给谁房子建了卖给谁房子建了卖给谁房子建了卖给谁？？？？如何卖如何卖如何卖如何卖？？？？服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产市场推广与销售的市场调研服务于房地产市场推广与销售的市场调研服务于房地产市场推广与销售的市场调研服务于房地产市场推广与销售的市场调研94.1.服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产投资决策的市场调研服务于房地产投资决策的市场调研（（（（1））））宏观环境调研宏观环境调研宏观环境调研宏观环境调研（（（（PEST)（（（（2））））房地产产品调研房地产产品调研房地产产品调研房地产产品调研（（（（3））））置业消费需求趋势调研置业消费需求趋势调研置业消费需求趋势调研置业消费需求趋势调研104.2.4.2.4.2.4.2.服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研服务于房地产项目运作的市场调研（（（（1111））））项目定位调查研究项目定位调查研究项目定位调查研究项目定位调查研究消费需求研究消费需求研究消费需求研究消费需求研究竞争楼盘研究竞争楼盘研究竞争楼盘研究竞争楼盘研究（（（（2222））））产品测试调研产品测试调研产品测试调研产品测试调研社区配套及功能社区配套及功能社区配套及功能社区配套及功能建筑类型及容积率建筑类型及容积率建筑类型及容积率建筑类型及容积率采光采光采光采光、、、、通风通风通风通风、、、、朝向朝向朝向朝向、、、、房屋面积房屋面积房屋面积房屋面积、、、、格局及功能分区格局及功能分区格局及功能分区格局及功能分区个性化需求个性化需求个性化需求个性化需求价格定位价格定位价格定位价格定位114.3.4.3.4.3.4.3.服务于市场推广与销售的市场调研服务于市场推广与销售的市场调研服务于市场推广与销售的市场调研服务于市场推广与销售的市场调研（（（（1111））））楼盘媒体宣传调研楼盘媒体宣传调研楼盘媒体宣传调研楼盘媒体宣传调研广告投放量广告投放量广告投放量广告投放量、、、、卖点卖点卖点卖点、、、、推广活动推广活动推广活动推广活动（（（（2222））））销售现场调研销售现场调研销售现场调研销售现场调研了解信息来源及渠道了解信息来源及渠道了解信息来源及渠道了解信息来源及渠道、、、、看房人行为及习惯看房人行为及习惯看房人行为及习惯看房人行为及习惯、、、、销销销销售人员行为售人员行为售人员行为售人员行为（（（（3333））））业主满意度调研业主满意度调研业主满意度调研业主满意度调研提升品牌形象提升品牌形象提升品牌形象提升品牌形象、、、、美誉度美誉度美誉度美誉度、、、、忠诚度忠诚度忠诚度忠诚度12项目调研主要内容项目调研主要内容项目调研主要内容项目调研主要内容：：：：地段地段地段地段（（（（地点地点地点地点、、、、交通交通交通交通、、、、环境等环境等环境等环境等））））公司组成公司组成公司组成公司组成（（（（发展商发展商发展商发展商、、、、设计单位设计单位设计单位设计单位、、、、承建单位承建单位承建单位承建单位、、、、物物物物业公司业公司业公司业公司、、、、环境设计等环境设计等环境设计等环境设计等））））基本参数基本参数基本参数基本参数（（（（占地面积占地面积占地面积占地面积、、、、总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积、、、、容积率容积率容积率容积率等等等等））））建筑类别建筑类别建筑类别建筑类别（（（（商场商场商场商场、、、、住宅住宅住宅住宅、、、、商住房商住房商住房商住房、、、、别墅等别墅等别墅等别墅等））））面积与户型面积与户型面积与户型面积与户型（（（（面积与户型配比情况面积与户型配比情况面积与户型配比情况面积与户型配比情况））））13项目调研主要内容项目调研主要内容项目调研主要内容项目调研主要内容：：：：周边及区内配套设施周边及区内配套设施周边及区内配套设施周边及区内配套设施（（（（周边包括教育周边包括教育周边包括教育周边包括教育、、、、购物购物购物购物、、、、医疗医疗医疗医疗、、、、金融等金融等金融等金融等；；；；区内包括会所区内包括会所区内包括会所区内包括会所、、、、健身房等健身房等健身房等健身房等））））价格价格价格价格（（（（起价起价起价起价、、、、均价均价均价均价、、、、最高价最高价最高价最高价））））推广策略推广策略推广策略推广策略（（（（现场促销方式现场促销方式现场促销方式现场促销方式、、、、广告推广方式广告推广方式广告推广方式广告推广方式））））销售情况销售情况销售情况销售情况（（（（销售率等销售率等销售率等销售率等））））付款方式付款方式付款方式付款方式（（（（一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款、、、、银行按揭银行按揭银行按揭银行按揭、、、、免息分期免息分期免息分期免息分期付款等付款等付款等付款等））））客户群体客户群体客户群体客户群体（（（（客户群体分布情况客户群体分布情况客户群体分布情况客户群体分布情况））））楼盘优楼盘优楼盘优楼盘优、、、、劣势等劣势等劣势等劣势等14五五五五、、、、房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法（（（（一一一一））））访问法访问法访问法访问法问卷调查法问卷调查法问卷调查法问卷调查法面对面谈话法面对面谈话法面对面谈话法面对面谈话法电话调查法电话调查法电话调查法电话调查法（（（（二二二二））））观察法观察法观察法观察法直接观察法直接观察法直接观察法直接观察法痕迹测量法痕迹测量法痕迹测量法痕迹测量法