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宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。一、今年以来房地产行业发展回顾今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。图1：国房景气指数数据来源：国家统计局1、房地产开发投资额增幅回落1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升1-7月份，全国商品房完成销售面积1.34亿平方米，同比增长25.2%；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41.4%；全国商品房平均销售价格为2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。分地区看，全国有12个地区商品房平均销售价格的提高幅度超过10%，其中，江西、甘肃和天津等6个地区价格提高幅度超过20%。4、商品房空置面积增幅继续回落7月末，全国商品房空置面积为9678万平方米，同比下降0.8%，已是自4月份以来连续第3个月下降。分地区看，上海、天津和湖北等12个地区的商品房空置面积为负增长。其中，上海商品房空置面积同比下降37.7%，是下降幅度最大的地区。二、宏观调控政策对房地产行业的影响国家近期出台的一系列政策，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，将引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小，缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰。而对于具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。近期政府出台的抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2月26-3月26日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：4月11日宣布，从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。发改委等：3月9日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。国务院：4月28日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况下，越来越希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力度，以抑制投资的过快增长。这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下，房地产企业很难从银行以外的渠道获得开发资金，紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链，实力不强的开发商面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大的发展空间，并获得更多的政府的支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。三、支持房地产行业发展的因素在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然看好。１、消费结构升级继续支持房地产行业发展消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米，与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常大。图2：全国城镇居民家庭住房现状调查7.8%5.4%4.5%35.5%32.7%14.1%20平方米以下20-40平方米40-60平方米60-80平方米80-100平方米100平方米以上数据来源：国研网从住房消费结构来看,居民个人购房需求快速增长是房地产市场较快发展的基础。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。目前，个人购房比重已接近90%，其中个人购买住宅商品房的比例达到94.2%。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。图3：个人购房比例趋势数据来源：申万研究所万平方米050001000015000200002500019911992199319941995199619971998199920002001200220%30%40%50%60%70%80%90%个人购房面积个人购房比重２、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，到2005年城市化水平将达到40%以上。据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右，每年将增加0.8%-1.0%。表1：城市化水平预测城市化水平预测（%）2005年2010年2015年2020年38.342.747.251.8大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。图4：城市人口增长趋势数据来源：申万研究所四、房地产行业未来发展趋势1、投资增速放缓，行业盈利水平降低2004年，房地产市场将继续保持相对稳定的发展，但增幅预计会比高速增长的2003年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利水平将会降低。土地市场趋紧、供给总量减弱将抑制和影响投资的速度与增幅，信贷规模的控制将直接影响到投资的增长速度。2003年6月央行发布了“121号”文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），房地产信贷规模开始逐步紧缩。今年适当提高房地产等四个行业项目资本金比例和控制信贷资金流入等政策，又一次拉紧房地产企业的资金链，在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，将在中长期内对房地产行业的供给产生一定的抑制作用。２、企业融资渠道将趋向多元化Personmn050100150200250300350400450500194919521955195819611964196719701973197619791982198519881991199419972000200310%15%20%25%30%35%40%45%城市人口占总人口比重宏观紧缩对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。直接融资将成为最好的选择。房地产企业若能通过资本市场融资或再融资，可从容化解房贷紧缩政策所带来的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中。房地产信托将脱颖而出。去年央行121号文的颁布后，房地产开发商以银行作为主渠道的融资方式受到限制，房地产信托经过一段时间在局部地区的试探之后，去年第四季度全国共发行房地产信托37个，募集资金35亿元,比第三季度骤增了22个、22.9亿元，占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。房地产信托将成为除银行以外房地产业全新的融资平台，将会对房地产业的产业发展起到越来越大的作用。房地产基金将有可能出现。房地产基金的出现及发展将会对房地产业的持续健康发展产生深远的影响。对房地产企业来说，可以通过获得房地产投资基金而大大拓宽融资渠道，解决资金瓶颈问题。而对于投资者来说，不仅可以从房地产基金中获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。３、优势企业群体将脱颖而出在央行121号文件出台后，随着业务流程的规范，使房地产业的资金密集型产业特点迅速显现，最直接的效应就是行业内两极分化不可阻挡。而2003年9月1日国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》给出了明确的政策信号：“对符合条件的房地产开发企业要加强信贷支持力度”，同时“对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目的申报”。这些内容一旦实施，可以说在提高行业进入门槛的同时，那些拥有专业化优势、品牌优势和市场优势的企业将获得高速发展的机会，这既顺应了目前行业内加快集约整合的趋势，也会带来规范行业管理、提升行业竞争力，提高土地开发价值、降低银行金融风险的系列效应。随着政策效应的逐渐显现，行业内两极分化将日益严重，具有规模优势、资金优势、土地储备优势和管理优势的企业将脱颖而出。４、结构性矛盾将有望缓解目前我国房地产在快速发展的同时，存在着很多深层次的问题，最主要的是结构性矛盾。比如从增长结构上看，存在结构性增长不平衡和区域性投资扩张过热的矛盾。总的表现在:部分城市房地产开发规模过大、房地产价格上涨过快、住房供求结构失衡和空置量增加、对银行资金的依赖很严重等。对出现的种种问题，政府部门和金融机构非常重视，今年以来，以杭州、上海、南京等城市为主的长三角地区相继出台了一揽子遏制炒房的政策，主要包括杭州征收“二手房交易税”、上海出台“期房限转”政策、南京实施“购房实名制”等，这些政策的出台表明地方政府对房地产市场的监管力度正在逐步加强，目的是维持房地产市场持续、稳定的发展。因此，可以预期未来房地产行业的结构性矛盾有望得到缓减。五、房地产板块投资建议１、房地产板块总体评价总体评价房地产板块应从两个角度来看：一方面，从行业发展状况上看，房地产行业近年来发展态势不错，市场需求旺盛，消费结构的升级、居民住房需求的扩大，城镇化的加速、大规模城市建设和拆迁力度的加大等等都为房地产行业的发展营造了很好的宏观环境；而从房地产企业自身来看，不少企业的项目经过前几年的建设之后已经陆续进入收获期，从业绩的波动周期上看，这些企业的业绩将进入快速提升期。从这一方面来看，我们对房地产企业持比较乐观的态度。另一方面，国内的房地产市场还不成熟和规范，上市公司的信息披露还不够透明、调节利润的空间仍然很大，这有可能造成企业业绩表现和实际情况的背离，或者人为的加大了企业业绩的波动；同时，房地产板块内的上市公司资质差别很大、良莠不齐导致业绩分化明显；而且，房地产开发具有周期性特征，业绩波动较大。房地产项目从开发到竣工的周期一般在2-3年，一家公司如果没有几个项目同时运转，业绩的大幅波动在所难免；房地产行业收入确认也具有特殊性，上市公司四季度利润将占