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无锡集智广场项目产品定位思路及营销策略报告市场分析篇■宏观市场分析■锡山区市场分析无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭运河从中穿过。无锡是我国著名的鱼米之乡，也是一座现代化工业城市，号称“小上海”。风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国内外的旅游城市。无锡地处太湖北端，是江南蒙蒙烟雨孕育出的一颗璀璨的太湖明珠，以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国十大旅游观光城市之列。全市总面积为4787.61平方公里，城市下属７区２市。2009年末全市户籍人口为465.6万人，年末全市常住人口为619.57万人，比上年增长1.4%。位于长三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强宏观市场分析地理区位航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，正在建设中的京沪高速铁路、沿江城际铁路和已经运行的沪宁城际铁路等将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里。地铁：根据规划，2012年前争取建成无锡轨道交通1号南北线和江阴轨道交通1号线。2020年争取建成轨道交通2号高速铁路车站线和3号东西城际线。宏观市场分析交通概况城市交通形成由铁路、公路、水路、航空地铁配套组成的立体交通网络。宏观市场分析经济概况无锡历年GDP及增长率0100020003000400050006000200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP增长率无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。2007年，全国百强城市排名中，无锡位居第7位。2009年全市实现地区生产总值4992亿元，比上年增长11.3%，排名长三角区域第3位，仅次于上海和苏州。无锡相对于长三角地区的其他地区而言，拥有强大的乡镇型工业，因此GDP从2005年开始平均增长率在15％左右。2009年，无锡市GDP总量为4992亿元，同比2008年增长11.3％，经济持续快速发展势头。预计2010年年末，全市经济总量还将保持快速上升势头。宏观市场分析经济概况21500220002250023000235002400024500250002008年2009年无锡市近年人均收入水平表（元）近年无锡房地产投资分析1494.531675.372129.4339.18403.29407.7322.69%24.07%19.15%050010001500200025002007年2008年2009年单位：亿元0%5%10%15%20%25%30%固定资产投资房地产投资房地产/固定资产2009年，无锡居民消费价格指数达到99.5，人均可支配收入超越25000元，同比2008年增长10％左右，人民生活水平不断提高。近年来，无锡市固定资产投资不断增加。2009年达到2129.4亿元，第三产业投资额还是占据完全主导地位，增幅也最为迅速。其中，房地产投资占比下降。宏观市场分析“十一五”规划无锡市“十一五”期间，确立了“三个优化、四个名城、五个中心、六个前列”的政策方针。着力三个优化：针对城市区位好、起步早、土地少的现实特点，在“十一五”时期运用好自身优势，解决好发展矛盾，着力在优化产业结构、优化建设布局、优化人居环境上取得明显的成效。打造四个名城：在“十一五”时期要着力把无锡打造成为最适宜投资创业的工商名城、最适宜居住度假的山水名城、最适宜创新创造的设计名城、最具人文特质的文化名城。建设五个中心：在“十一五”时期要加快国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心、创意设计中心、旅游度假中心、职业教育培训中心的建设步伐。走在六个前列：在产业结构调整、加快发展先进制造业和现代服务业方面走在全省前列；在优化经济结构、发展民营经济、股份制经济方面走在全省前列；在加快应用科技创新、建设创新型城市方面走在全省前列；在节约利用能源、集约利用土地方面走在全省前列；在保护环境、建设生态城市方面走在全省前列；在加快“五个统筹”、建设和谐社会方面走在全省前列。规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局，对于无锡现有房地产市场具有强烈的政策导向意义。锡山区市场分析地理概况锡山区位于长江三角洲腹地，江苏省东南部，无锡市东北部。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟，东至上海128公里，西至南京177公里，为苏锡常中心地区，水陆空交通十分便捷。锡山区辖5个街道、4个镇，77个行政村，39个社区居委会和1个省级开发区、1个商务区。2009年末，全区户籍人口41.06万人，总户数12.35万户。全年人口自然增长率-0.1‰。鸟瞰锡山区锡山区政府锡山城区概貌锡山区域示意图锡山区市场分析经济概况锡山区是近代民族工业和现代乡镇工业的发祥地，曾创造了蜚声中外的“苏南模式”。建区以来，锡山的经济发展取得了令人瞩目的成绩，基本形成“优一强二快三”的产业发展格局，率先全面建成小康社会。2009年全区实现地区生产总值335.23亿元，比上年增长11.5%。完成财政总收入58.3亿元，城镇居民人均可支配收入25200.3元，比上年增长12%，农民人均纯收入12433.1元，比上年增长10.1%。锡山经济开发区科创园锡山城区中心一角锡山区市场分析锡山经济开发区江苏锡山经济开发区，为长三角地区重要的产业集聚高地，无锡东部崛起的科技新城和商务新城。地处长三角“大交通”的汇集处，水陆空交通十分便捷，是苏南地区联结上海经济圈的重要门户，也是华东地区人流、物流、信息流和资金流的重要集聚地。开发区占锡山10%的人口和16%的土地，贡献了锡山40%的经济总量、50%的科技份额、60%的出口和70%以上的外资。2008年完成地区成产总值120亿元，比上年增长20%。推行转型发展质量持续优化，有力推进选商择资的发展模式，明晰产业发展方向，强攻一批先进制造业、服务外包业和高新技术产业等重点项目。坚持规划先行，积极打造S-park和V-park两大特色功能园区，完成科技创业园、服务外包园等概念性规划。V-park科技创业园获评省级科技企业孵化器和省留学人员创业园，V-park服务外包园获评省国际服务外包示范园区和市级现代服务业集聚区。宜家家居、亚洲城投奠基经济开发区一角项目立地篇■项目概况■项目SWOT分析■竞争对手分析项目概况地块位置项目位于锡沪东路、团结路、二泉东路交叉口附近。属于V-PARK科技园区2期项目。目前还处于工地状态，地块无任何建筑和施工迹象。周边道路比较空旷，来往车辆不多，部分道路还处于建设之中。地处锡山开发区V-park服务园区，地块未来具有一定的升值空间项目项目概况经济指标总建筑面积106259平方米，是两栋商场、办公、酒店为一体的综合型办公楼。酒店部分建筑面积43974平方米，高98.9米，层数2+23层。原产品定位：A：1—4F为配套裙房；B：5—15F为酒店，每层24个客房，共264个客房；C：16—23F为挑高5.5米的酒店式公寓，每层24个单元，共192个单元；D：附属设施：地下两层为车库。SWOT分析发展策略优势：项目交通十分便捷锡山经济开发区由政府主导，政策优势明显依托V-park外包服务园的独特区位优势劣势：周边区域发展不够成熟，相关配套设施不完善部分道路还在修建之中，来往出行不太方便周边园区人气还不是很足，没什么大型商圈机会：项目周边潜在需求大，未来增值有保障地区投资客众多，投资需求旺盛有政府背景，未来政策影响深远抓住机会，发挥优势策略1：率先炒作区域板块概念，作为锡山经济区高档酒店式公寓亮相；策略2：塑造针对高端人士的生活方式，引导终端消费；威胁：区域缺乏人气，相关配套设施缺乏人流量带动区域属于新兴开发区，物业成熟期较长，投资回报期较长创造差异规避威胁策略3：尽早入市，树立项目形象与地位，抢占市场份额。策略4：拓宽销售模式，开辟投资性客户市场，同时亦可发挥开发商拥有的客户资源。策略5：从未来的规划导向及内部配套去弱化本案小环境较弱的抗性；项目SWOT分析竞争对手分析对手选取在本项目附近5公里左右的范围内，选取一些近期开盘在售的项目与本项目进行对比研究。主要选取的项目有：万商美寓、嘉饰茂国际广场、甲壳虫、D-PARK、名品城2期、晶石国际等。这些项目以酒店式公寓为主，有部分含带商铺。主要集中在锡沪东路沿线，其中距离本项目最近的是万商美寓，与本项目原规划最相似的项目是晶石国际。万商美寓嘉饰茂国际广场甲壳虫晶石国际竞争对手分析对手情况项目名称项目地址开发商总建筑面积主力户型装修情况销售均价（元）销售率万商美寓新区纺城大道288号深圳新世界集团154883㎡35.6㎡-83㎡毛坯600019.96%嘉饰茂国际广场无锡市崇安区锡沪东路99号无锡南天广置业发展有限公司85643㎡46㎡-100㎡硬装8900-1000017.94%甲壳虫2933无锡市崇安区锡沪东路易初莲花东侧50米无锡虹亚置业有限公司19386㎡29㎡－33㎡毛坯690085.71%名品城2期无锡市崇安区锡沪东路2号无锡市崇安区广益资产经营公司100000㎡40㎡-70㎡毛坯5500-800022.55%D-park无锡市崇安区锡沪路华夏家居港对面无锡东鹏置业80000㎡35㎡-78㎡硬装950098.31%晶石国际无锡市锡山区东亭中路20号（东亭路与二泉路交叉口）江苏晶石科技集团100000㎡55㎡-63㎡毛坯10000未其中万商美寓项目距离本项目位置最近，全部做酒店式公寓。均价在6000元左右，毛坯房，40年产权，带煤气，楼层差价20元，面积在35-123平米之间，一梯8户，南面多为大户型，北面多为小户型。户型越大单价越低。另外晶石国际是与本项目整体类型最为接近的。它以写字楼为主，有自己运营的综合酒店。只有部分产权式酒店公寓出售。10年8%投资回报，产权归酒店集中管理。均价10000元/平米。竞争对手分析评价分析就本项目办公物业而言，区域内几乎没有竞争对手，可作为园区内服务型、技术型企业入驻。对于酒店以及酒店式公寓而言，项目周边囤积了大量的相类似产品，成围合之势，使得本项目在这个方面难以大展拳脚。另外，区域内挑高的复合型公寓也比较多，复式公寓虽然能大大的增加使用面积，得到投资者的兴趣，但是挑高的酒店公寓不仅影响整个建筑的布局，而且小面积的公寓也会使得单层公寓套数过多，影响物业品质，两层换一层的预期价值并不能很好的体现。而酒店以及底层商铺作为该区域内比较紧缺的物业类型，上市一定会受到追捧，不过酒店的回报周期比较长，需要高品质的物业管理、建筑标准、统一的物业权属、物业组合协同性来保证其高品质得到延续。项目定位篇■目标客户定位■产品定位■销售价格定位■推广主题定位■项目规划建议高新科技产业园区、服务外包园等，由于该类地区在招商引资方面有政策方面优势，吸引了众多国内外公司或机构，所以也就形成了一批外籍人员及企业中高层等人群的中高端置业、租赁需求。非中心区域的酒店式公寓主要位于产业园区或商务园区：所以，一旦本案通过产品功能的针对性转型，成功嫁接到某个高消费与高收入的终端群体，则本案的价值势必水涨船高目标客户定位客户分布终端客户描述：锡山开发区企业的老总、金领、中层管理者以及外籍高管，平时，他们也喜欢像普通人一样去酒吧、健身房，消磨大量的闲暇时光。对于他们，便利的生活氛围与丰富的娱乐生活犹如生活中必不可少的氧气，相对而言，在无锡，“住”可能是他们最大的生活问题，由于缺乏国际化社区的氛围以及相应的量身定制的住宅社区，他们其中的一部分，承受着不菲的价格在当地酒店拥有一套长包房，然而他们中的绝大部分分散在锡山区附近的各个普通住宅公寓里，并且对于目前的小区环境并不满意。客户描述目标客户定位客户描述目标客户定位目标客户描述1.对锡山区充满希望与憧憬，长线看好锡