地产企业财务管理

1房地产企业财务管理分析贰零壹零年2面对硝烟四起的房地产市场，作为房地产企业如何提高竞争力，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，笔者认为，在对外积极开展市场营销、资源整合和资本运作的同时，还要目光向内，苦练内功，加强企业内部管理，特别是财务管理。本文试图从加强房地产企业财务管理，提高企业竞争力着眼，以求达到抛砖引玉的目的。一、加强房地产企业财务管理，首先要加强成本管理企业管理要以财务管理为中心，财务管理以成本管理和资金管理为中心，因此，加强成本管理是房地产企业财务管理的重中之重。房地产企业成本管理主要包括以下几个部分：(一)施工招标环节的成本管理施工招标环节的成本管理是房地产企业成本控制的源头，经过规范的招标管理是整个成本控制的一条捷径。因此，要求房地产企业必须做到以下几点：1、除水、电、气等垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。2、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等择优进行选择。3、垄断性质的工程项目(如水，电，气等)应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。4、施工合同条件必须按照招标条件签定，合同条款及内容应3全面、清晰、操作性强，不得因借口工程紧而不签合同就开工。5、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信，技术力量等。6、出包工程应严禁擅自转包。(二)施工过程的成本管理施工过程的成本管理也就是施工现场的作业成本管理，通过加强施工作业成本控制，是房地产企业成本控制的最主要内容。1、加强现场签证管理现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。必须列清事由，工程实物量及其价值量，并由我方主管工程人员、预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中预算人员必须对工程量，单价，用工量负责把关。现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。2、工程质量与监理项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查，分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，4按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计，施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程，预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。3、加强工程进度款的管理工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表;（2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)，工程质量证明等资料;（3）工程审计部门整理复核工程价值量;（4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。5(三)工程材料及设备管理1、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象，减少资金占用。2、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商;愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商;能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商;售后服务和信誉良好的供货商。3、工程管理部门对到货的材料和设备的数量，质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，并及时移交给施工单位。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。4、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。5、建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收、移交相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的现象发生。6、材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算，财务部门审核无误后，方能办理结算。6(四)竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审计、销售部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围，保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。5、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中提前明确由乙方承担，并由财务部门在工程款中预留至少5%保修款。(五)工程结算管理1、工程竣工结算应具备以下基本条件符合合同(协议)有关结算条款的规定;具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料;项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备;工程遗留问题已处理完毕;施工单位结算书按要求编7制，所附资料齐全。2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，只能作为参考。3、审计部门应详细核对工程量、审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整、依据清晰、数据准确，也可聘请另外一家审计机构进行复审。4、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，注明扣清甲供材料款项。5、财务审计部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。(五)其他环节的成本控制应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿。二、加强资金管理是提高房地产企业财务管理的重要组成部分资金是企业的“血液”，资金运动是企业的“血液循环”系统，“血液循环”是否畅通，无疑是关系企业“生命”的问题。因此资金管理具有举足轻重的作用。随着市场竞争的日趋激烈，房地产企业内部财务资金管理理念、管理模式、管理手段等正面临着严峻的挑战。目前，不少企业一方面资金紧张；另一方面资金占用较多，运营效率较低。企业资金管理过程中普遍存在着使用分散、效率低下、体外循环等突出问题。传统的企业财务管理体制、资金运作方式、监管手段等方面的弊端愈加突出，全面提8高企业财务资金管理水平势在必行。（一）资金管理在企业中的重大作用1、加强资金管理是规范企业经济行为，促进其健康发展的需要。目前，一些企业经济效益比较低下，虽有多方面的客观原因，但企业整体素质和市场竞争力不强则是问题的根本症结，其中财务管理，特别是资金管理滑坡，导致企业生产经营效率低下，损失浪费严重。目前，企业财务管理出现较大滑坡，财经纪律松弛现象突出。有相当一部分企业财务管理的基础工作严重倒退，许多企业不同程度存在着账实不符，虚盈实亏的问题，少数人甚至钻企业管理方面的漏洞，国有资产损失严重。因此，国有企业的财务管理，特别是资金管理是一个相当薄弱的环节，国有经济要想健康发展，非得狠抓资金管理不可。2、加强资金管理是缓解企业资金不足的重要手段。当前，一方面企业感到资金紧张；另一方面，大量企业资产尚未得到充分利用，特别是存量资金方面的作用尚未充分发挥出来。如果这些闲置的资产通过流动资产形成重组，或通过实行股份聚集起来得到利用，这本身就等于增加了资金投入，也缓解了资金紧张的矛盾。3、加强资金管理是扩大资金规模的有效途径。现有的资产管理有两大问题，除了资产的闲置浪费外，就是资产的重复分散，没有形成规模效益。只有加强资金管理，才能加快资产积聚，迅9速扩大生产规模。总之，只有加强资金管理，才能促使房地产企业经济效益的提高，从而产生更大规模的资金并投入生产。因此，要想使企业健康快速地发展，就必须加强企业对资金的管理，否则，即使有雄厚的资金也只能是无用武之地。只有加强资金管理，使之运转自如，才能充分发挥其在企业中的血液作用，才能更好地促进企业的健康发展。（二）企业资金管理目标资金均衡有效地流动是房地产企业（集团）生存和发展的基础。所谓资金的均衡流动是指资金的流入和流出必须保持适当的配合：当企业必须发生资金流出时，一定要有足够的资金流入与之相配合，否则就会出现资金周转不灵。轻者导致经营受损，重则导致企业破产；而当企业产生现金流入时，除了维持企业日常经营所需的最低资金占用外，剩余资金必须及时找到有利的投资机会，尽量增加剩余资金的投资收益。因此，任何企业为了自身的生存和发展，都必须努力实现资金的均衡流动，即资金的流入等于资金的流出。有效的资金流动则是指资金在其运动过程中，能够带来尽可能多的增值。因此，实现资金流动的均衡性和有效性是房地产企业（集团）资金管理与控制的核心目标。（三）加强企业资金管理的具体方式由于企业资金管理是一项复杂的系统工程，横向而言需要多方协作，齐抓共管；纵向来说，需要层层把关，狠抓落实。具体10说来，要采取以下几种方式。1、加强资金预算管理，量入为出，确保房地产企业资金高效、合理、有序地流动。资金预算管理是资金管理的重中之重，只有抓住资金预算管理这个中心，采取行之有效的管理和控制措施，疏通资金流转环节，才能提高企业经济效益。资金预算管理是由资金预算编制、预算调整及执行跟踪管理、监督考核等三部分组成：（1）资金预算分为年度预算及月度执行预算，编制采用“以收定支，与成本、费用匹配”的原则，遵守收付实现制并采用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。年度预算侧重于全年资金的平衡与预算，月度执行预算主要用于月度的资金调度与控制。（2）预算调整及执行跟踪管理。即在资金预算执行过程中，当遇到前提条件发生变化时，如业务量增加、业务划转以及出现新的业务时，需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请，资金管理部门提出调整意见，实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算，以统一口径，做到及时跟踪经营情况的变化。资金流量执行的跟踪管理是在月度执行预算交给资金管理部门后对各部门用款进行监控的重要步骤。（3）对资金预算管理的监督考核是根据各部门现金流量使用的特点，以预算为基准建立指标考核体系，由资金管理部门根据11各部门执行预算的实绩，按月、季、半年及年度进行分析与考核，对预算编制部门考核预算精度，对预算执行部门考核完成情况。（4）资金预算管理的实际运行。为牢固树立资金预算管理意识，根据各部门年度资金预算，分别将现金流量预算细化到每季、每月、每旬、每周，使预算在不断的变化中与实际接近一致，提高预算的可信度和可操作性。要求各部门上报资金计划（按季、月、旬、周），据此对各部门的日常现金流量进行统筹安排、动态控制，并对执行情况进行跟踪分析，及时反馈。（5）预算管理最后一步是进行考核，实施奖惩，激励员工为实现企业战略目标而共同努力。因此考核的指标和奖惩制度要客观公正、科学合理、全面考虑到差异出现的原因，搞清楚究竟是人为造成的，还是客观环境使然。如若不然，被考核方过多的强调客观因素对业绩的不利影响，而考核方则掺杂个人情感，戴“有色眼镜”考核，则会使考核流于形式，无法达到激励员工共同奋