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Page1重庆大渡口项目第二阶段——组团和业态落位初步沟通报告创造商业价值的团队致：蓝光地产Page2本次沟通目的和内容重点在第一阶段已明确的商业定位结论的基础上深化定位实施的操作策略，明确商业业态组合结合对建筑产品特点的研究，探讨如何通过业态布局来充分挖掘和平衡各楼层各区域商业价值；并且重点研究如何通过建筑产品和消费功能的充分结合来实现对于区域商业的升级。Page3目录02PARTTWOPARTTHREE03购物中心功能组团布局商业街区业态规划布局建议定位回顾与业态规划PARTONE01Page4定位回顾与业态规划PARTONE01Page5项目发展目标引领区域商业升级！打造蓝光商业标杆！Page6•依据消费者调研，区域内年轻家庭占比高•消费能力较强，未来消费增长潜力大锁定目标客群年轻夫妻、“小太阳”家庭商业初期核心客群：消费关注重点：关注生活品质和孩子成长同时也关注自我空间高频率的社交消费需求Page7商业总体定位结论打造大渡口中央life-style家庭生活中心打造开放的消费空间提升家庭生活品质创造更多休闲欢乐体验Page8业态发展核心策略精选核心功能，强化休闲体验功能和家庭亲子功能休闲体验家庭亲子Page9休闲体验功能1、强化餐饮功能，突出丰富度和体验感，打造极致的餐饮消费体验操作策略市场环境商户反馈消费者Page10休闲体验功能2、精选影院作为娱乐主力店，通过关联消费组合打造欢聚共享空间，吸引家庭和年轻人群市场环境商户反馈消费者操作策略Page11休闲体验功能3、充分利用建筑产品特点，延展活动区域，室内外空间结合消费功能共同营造休闲体验目的地市场环境消费者操作策略Page12家庭亲子功能1、重点引入儿童特色培训，通过体验性打造突围市场竞争，吸引区域“小太阳”家庭客群市场环境商户反馈消费者操作策略Page13家庭亲子功能2、打造价值亲民环境优越的超市主力店，顺应居住人群完整的消费习惯，稳定吸引家庭客群市场环境商户反馈消费者操作策略Page14家庭亲子功能3、初期降低服装零售比例，规避经营风险；优化零售组合，围绕家庭生活聚集相关品质零售，为区域进行提档升级市场环境商户反馈消费者操作策略Page15综合商业功能规划家庭的欢享时光儿童的成长基地交友的休闲天地极致的环境体验•销售型商业•中心广场价值•临近住宅•优质商业资产•独立经营•体现差异化便利生活美食天地个性零售购物中心街区商业Page1602PARTTWO购物中心功能组团布局Page17购物中心定位蓝光·乐享空间引领家庭生活方式的休闲生活mall极致的空间体验·家庭的欢享时光·儿童的成长基地·交友的休闲天地Page18布局原则梳理-地块价值分析翠华街湖榕路20米0松青路西北面是本案车流必经之地，是项目最佳展示面以及步行人流次入口西南面临九宫庙步行街，是本案人气最佳，人流密集区域步行街国瑞二期新世界百货北面相邻大渡口公园，景观较好，氛围优质车流主要方向人流主要方向车流主要方向Page19布局原则梳理-楼层价值分析停车、卸货吊2吊11F2F3F4F5F屋顶平台布局高租金和对展示性需求较高的业态商业步行人流主入口布局最能体验景观价值的业态通过目的性业态和主题组团来带动人流通过目的性业态和主力店来带动人流西北方向步行人流入口以及车流形象展示面布局高租金价值的业态中间楼层高楼层享受最佳的景观Page20业态租金承受力人流带动性展示性需求限制要求休闲餐饮——简快餐——正餐考虑管道等，一般集中布局儿童业态休闲娱乐业态，消防规范要求不能在3层以上影院营业时间长，需独立通道超市一般与卸货平台平层布局服饰零售——生活零售——注：（1星为差，4星为最佳）业态价值与布局需求分析同时，一般情况下，租金承受力与承租面积成反比关系Page21业态布局初步示意-主力店布局吊2吊11F2F3F4F5F影院停车、卸货屋顶平台超市Page22餐饮儿童餐饮餐饮服饰零售服饰零售影院超市小型生活零售儿童生活零售休闲餐饮餐饮缤纷生活都市社交优享生活悠闲购物餐饮停车/卸货小型生活零售书吧健身屋顶平台业态布局初步示意-组团布局吊2吊11F2F3F4F5F主力店休闲娱乐儿童餐饮零售Page23功能组团规划都市社交欢乐的生活天地，舒畅的交流空间，体验慢节奏的都市生活3F4F5FPage24功能组团规划依托影院，聚集丰富的便捷性餐饮组合3F主力店-影院餐饮Page25功能组团规划•单店面积300-500平米为主•客单价50-80为主，城市主流品牌•控制租期，品牌定期更替极致就餐体验，打造大渡口社交消费首选目的地充分发挥6米层高优势预留餐饮商户做开放式夹层的可能性4F人气社交简正餐组合，开放、半开放式店铺形式，营造社交氛围Page264F功能组团规划极致就餐体验，打造大渡口社交消费首选目的地充分利用建筑产品和空间特点，强化景观资源优势——室内空间室外化，内部公共空间打造绿植景观，营造自然休闲氛围；把控商户门头和入口设计，打造契合整体氛围的形象和场景性小品充分利用建筑产品和空间特点，强化景观资源优势—将临中心广场的连廊打造成餐饮露台，享受中心广场景观资源，同时未来也可作为生日会等聚会活动包场的室外空间ABBABAPage27功能组团规划屋顶休闲新空间，Lifestyle生活方式新体验阳光、阳伞，享受绝佳空间和景观的屋顶餐饮健身房采用透明玻璃，让休闲运动和人成为景观屋顶花园变身儿童休闲运动场、都市农场，打造全家型休闲生活新基地5F休闲娱乐-健身餐饮Page28功能组团规划业态组合初步规划注：按照目前方案粗略测量，总使用面积约为9,500㎡；未来方案深化后，实际使用面积将可能有所缩减；列举品牌仅作示意。业态单店面积（㎡）店铺数量（个）总面积（㎡）影院3,000左右13,000-3,500餐饮简快餐80-15015-181,800-2,200社交简正餐300-50010-124,,000-4,500休闲餐饮20-1003-5300-500休闲娱乐健身（含泳池）1,300-1,50011,300-1,500商铺数量合计（个）30-40组团面积合计（㎡）9,500Page29功能组团规划最温馨的周末亲子互动，最惬意的家庭休闲生活空间乐享生活3F2FPage30香港megabox，通过内装手段打造儿童主题楼层2FAACCB泰迪主题儿童区，打造真正属于“小太阳”家庭的亲子互动共享空间功能组团规划情景化的泰迪主题内装A3D合照体验B泰迪主题餐饮/零售C结合室外广场和屋顶空间举办大型主题巡展5FB1B2Page31动手动脑，寓教于乐，将儿童教育孵化中心打造成儿童欢乐基地儿童书店2F3F利用扶梯、中庭周边、过道等公共空间布局小型开放式儿童零售/手作体验特色儿童培训功能组团规划儿童餐饮Page322F品质家居生活零售组合，体验更有质感的生活品质家居、家饰零售生活、学习类儿童零售家居定制体验馆功能组团规划零售Page332F休闲生活体验，享受悠闲时光品质休闲生活服务烘焙培训体验功能组团规划休闲娱乐Page34业态组合初步规划业态单店面积（㎡）店铺数量（个）总面积（㎡）零售儿童零售50-1002-3150-200生活零售50-15012-151,200-1,500餐饮主题餐饮/简正餐150-3004-51,200-1,500休闲餐饮30-501-260-100休闲SPA/美甲200-3001-2200-300烘焙体验80-100180-100儿童早教培训200-5003-51,200-1,500小型手作体验10-203-560-100商铺数量合计（个）30-35组团面积合计（㎡）5,200注：按照目前方案粗略测量，总使用面积约为5,200㎡；未来方案深化后，实际使用面积将可能有所缩减；列举品牌仅作示意。功能组团规划Page35缤纷生活依托精致生活超市，打造一个缤纷生活消费空间B2功能组团规划Page36特色生活市集，便利、亲民，触手可及聚集个人护理用品店、化妆品店、生活杂货店等丰富的生活零售，并辅以轻食、零食尽量缩小店铺面积，提升单位租金通过开放式店铺增加店铺数量，营造丰富的生活消费氛围；必须严格把控公区装修以及店铺设计，提升形象品质B2功能组团规划餐饮零售Page37B2让超市成为一个有着丰富体验感的生活区超市留出联通西南侧入口和南侧入口的通道在通道两侧规划超市外租商业生活配套零售开放式的轻食零售功能组团规划餐饮零售主力店-超市Page38业态组合初步规划注：按照目前方案初略测量，总使用面积约为5,000㎡；未来方案深化后，实际使用面积将可能有所缩减；列举品牌仅作示意。业态单店面积（㎡）店铺数量（个）总面积（㎡）超市4,000-4,50014,000-4,500零售小型生活零售10-5020-25800-900餐饮休闲餐饮10-802-380-100商铺数量合计（个）25-30组团面积合计（㎡）5,000功能组团规划Page39亲民休闲品牌巡礼，无负担的悠闲购物空间悠闲购物1FB1功能组团规划Page40B1休闲服饰组合，最in的生活空间1F休闲服饰品牌组合时尚单品集合店亲民配饰品牌组合功能组团规划零售Page41书店、休闲餐饮，慢生活，乐购物生活方式书吧为核心，打造一个文化休闲、社交的综合空间开放式休闲餐饮B11F功能组团规划餐饮零售休闲娱乐-书吧Page42业态组合初步规划业态单店面积（㎡）店铺数量（个）总面积（㎡）零售休闲服饰50-20040-506,000-6,500餐饮简餐300-5002-3800-1,000休闲餐饮50-1002-3200-300休闲书吧200-3001200-300商铺数量合计（个）45-55组团面积合计（㎡）7,700注：按照目前方案粗略测量，总使用面积约为7,700㎡；未来方案深化后，实际使用面积将可能有所缩减；列举品牌仅作示意。功能组团规划Page43购物中心总体业态配比初步规划注：1、按照目前方案粗略测量，总使用面积约为27,000㎡左右，随方案深化，实际使用面积将减少2、目前业态配比为理想组合方案，建议具备餐饮条件的店铺预留至面积占比50%以上，为招商预留灵活度和未来调整的空间。店铺数量（个）总面积（㎡）面积配比零售休闲服饰40-506,000-6,50030-35%生活零售35-452,000-2,500儿童2-3150-200餐饮正餐10-205,200-6,00030-35%简快餐15-202,600-3,200休闲餐饮8-12600-1,000休闲娱乐影院13,000-3,50015-20%休闲1200-300儿童5-101,300-1,600配套超市14,000-4,50015-20%共约150个店铺Page44PARTTHREE03商业街区业态规划布局建议Page45蓝光·乐美天地集餐饮、零售、配套服务于一体的情景体验街区乐淘街+美食天地+便利生活的三大功能组团街区商业定位Page46商业街价值分析A中心广场商业互动性强与购物中心能形成人流互动，景观优势明显，广场价值提升客流的集中性B临住宅区，作为配套商业价值较高位于小区主入口位置，并紧邻周边多个小区，昭示性强人流充足C临路及人口入口，昭示性强到达本案购物中心人流连接的过渡性区域，铺铺临街，昭示性强，展示面佳DABCDBAPage47商业街功能布局临近住宅区域的商铺可直接享受住宅人流设置以便捷生活组团西面位于商业广场内，紧邻购物中心，人流互动性强便利生活乐淘街美食天地广场东侧商业相对独立，适合餐饮集群的打造Page48功能组团规划特色个性零售结合休闲餐饮打造情景式的休闲购物街区B21FB1乐淘街Page49创意小店饰品店潮流时尚服饰功能组团规划1FB11FB1以创意零售、个性服饰为主中心广场Page50功能组团规划休闲餐饮点缀中心广场儿童摄影大型餐饮西南主入口，打造休闲体验双层形象店B2B11FPage51以本地特色餐饮为主的美食组团，打造大渡口体验式的餐饮街区3FB12F功能组团规划美食天地Page52引入满足家庭聚餐的餐饮类型，与购物中心形成互补功能组团规划美食天地Page53以生活服务、生活零售等业态进行组团