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融汇集团湖南衡阳立新开发区项目发展策略报告“全面领先策略”是本案的开发首选随着经济的持续发展，衡阳正在“拉开骨架”，在“城市西进·重心西移”的大背景下，本案面临着良好的发展机遇。发展不成熟但极具增长性的衡阳房地产市场；正处于升级换代的时刻，正面临着从开发理念到操作模式的全面创新阶段。本项目全面领先的战略，塑造衡阳领头羊角色，从而提升整个城区板块价值，为项目开发奠定基础。战略制胜是“走活”全盘棋的关键深入了解城市发展大势及房地产市场现状最大化发挥地块的价值•城市发展状况•城市发展趋势•房地产市场状况•未来发展方向·确立一种城市地位·倡导一种生活方式·建立一个企业品牌·形成一个项目概念·研究地块价值·消费人群走势·产品定位研究·最佳开发模式获取最大化利润打造领先市场的项目引领市场生活模式项目整体定位及企业战略运作定位报告正文的主要内容第一部分：宏观发展态势第二部分：市场发展概况第三部分：区域市场态势第四部分：竞争状况分析第五部分：项目SWOT分析第六部分：发展战略定位第七部分：项目产品建议第八部分：开发节奏预算认识项目运作四大关系认识城市特点与项目运做的关系认识衡阳房地产与项目发展的关系认识竞争力度与项目定位关系认识区域及房地产发展与项目关系认识衡阳湖南人口第二大城市，湖南南部的政治、文化和商业中心，经济实力位居湖南“前三甲”，城区总人口约85万。湘江、蒸水、耒水贯穿，形成独特的“三水六岸”，蔡伦、李士真、王夫之等故里，被誉为湖湘文化诞生地。541.23590.14667333.5810.80%11.50%12.00%13.80%01002003004005006007008002004200520062007上半年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%衡阳经济近几年来持续快速发展2004～2007上半年，衡阳市的GDP分别是：541.23亿元、590.14亿元、667亿元和333.58亿元，相对2006年同比增长13.8%，预计全年将超过14%达到765亿元。财政收入连续三年翻番，涨幅超过湖南整体水平。实施“工业立市”发展战略，非公经济比重最大三次产业结构调整为19.7：43：37.3，工业增加值占GDP比重达到37%，非公有制经济比重达到75%。大力发展一区两园：市高新技术开发区——高新技术产业和先进制造业。松木工业园——发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。白沙洲工业园——输变电装备、汽车及零配件和食品加工。143.3158.1232.7272213.3241.9050100150200250300第一产业第二产业第三产业2005年2006年衡阳人均收入大幅攀升，达到10000元衡阳市城镇居民人均可支配收入，自2003年以来开始大幅增长。尤其是2006年，衡阳市城镇人均可支配收入达到9741元，比上年增长11.4%，扣除价格因素，实际增长10.3%。全市城镇居民人均生活消费支出6936元，增长11.31%，扣除价格因素，实际增长10.2%，城市居民家庭恩格尔系数40.21%。农村居民人均生活消费支出3117元，增长10.61%，扣除价格上涨因素，实际增长9.5%。农村居民家庭恩格尔系数50%。全市社会消费品零售总额231.08亿元，增长14.1%。其中城市130.02亿元，增长15.1%，县及县以下101.06亿元，增长12.8%。从2002年开始，衡阳投入城市公用设施资金21.57亿元。包括：2001年蒸湘南路；2002年蒸阳南路；2003年，西外环、东外环、南外环三条主干道；2005年，望城路、南郊大道等一批主干道奠基，实现了“西外环以东、南外环以北、湘桂线以南、湘江以西”约40平方公里的土地城市化。经济发展和投资拉动，直接提速城市发展2001年6月以前，衡阳划分为江东、城南、城北、郊区共4个区，城区面积为61.84平方公里。2001年6月，衡阳市城区进行区划调整，划分为四个城区：珠晖区、雁峰区、石鼓区和蒸湘区，有相当一部分的郊区划入的农村面积，衡阳市区面积接近90平方公里，发展历程发展动力新发展规划——拉开骨架：西扩东进、南突北拓·改造老区、开发新区，完善规划布局，加快城市建设，拉开城市骨架。·2010年，衡阳的发展目标是“双百”城市：即人口120万，面积100平方公里，挺进特大城市行列。·依托湘江、蒸水、耒水等“三水六岸”构建城市滨水景观区，富有丘陵地区滨江城市特色的景观风貌。·以行政中心迁移为龙头，发展新城区，以此为中心向外延伸发展。西扩东进城区发展概况：市区总人口为20万人。依据城郊优势和山水生态资源，开发由科技示范园区、综合开发园区、农产品加工园区、休闲观光园区组成的农业园区。区内独特优势：酃湖新区已被规划定位为科教商贸区、大学城，投资6.08亿的“衡阳第一路”——衡州大道已全面开工。经济发展概况：巩固发展全区特色产业，建设“区域性商贸物流中心”；发展新型工业，做强“四大产业集群”，以工业化总揽经济发展全局。建设现代农业，发展“三大农业产业带”。城市发展预测：2010年，建成区面积30平方公里，城区人口25万，城镇居民人均可支配收入达9527元。北拓南突经济发展概况：全区总面积101平方公里，城市总人口17万。全市科教文化中心，10余所大中专院校及核工业部第六研究所等一批科研机构。未来发展趋势：交通发达便利，重点打造衡钢“二连轧”、湘南汽贸城等一批重点基础设施和产业项目，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。城区发展概况：高新产业为主，重点外资工业园、电子工业园、生物制药及医疗器械工业园三大园中，经济增长率居衡阳之首。未来发展趋势：至2010年向外扩展11.4平方公里。“西扩”考虑为工业园配置相对应的生活配套用地，结合自然条件创造一流的人居环境。尚美佳观点老衡阳（OLD）新衡阳（NEW）衡阳“裂变”城市化快速推进，交通网络带来城市扩容，将形成多个区域的城市中心；市政、环境城建的大量投入，将极大提升城市形象。经济的持续发展，人均收入年年攀升，城区人口数量增加，消费支出将大为提高。产业优化带来人口结构的优化，消费观念和消费习惯将发生重大变化。交通网络覆盖密度低，单一的城市中心，城市经济和影响力辐射面有限；城市建设落后，人居水平不高，整体形象较差。人均收入处于“温饱”阶段，其它消费支出有限，无法提升城市经济活力。单一的农业和早期工业，就业人口结构相对单一，生活观念停留在初级水平。项目机遇捕捉城市发展的机遇项目处于城市扩展、城市快速发展时期。产业调整带来消费人群的优化，消费者处于更新换代的升级换代，对精神需求、物质需求包括居住需求提出更高要求的时期。尚美佳观点认识项目运作四大关系认识城市特点与项目运做的关系认识衡阳房地产与项目发展的关系认识竞争力度与项目定位关系认识区域及房地产发展与项目关系衡阳房地产开发呈多区域的热点区域北部板块老城区江东板块老城区土地供应有限，目前市场供应量有限，以商业地产为主衡阳楼市第四极，后起之秀，土地储备量大，衡阳新行政、经济和文化中心，房地产开发最成熟区域北部板块，衡阳北大门，以大型商业市场为主江东板块，以农业产业为主，城市化速度较慢。这种变化产生的结果，一个促进市场向规范化、品牌化方向发展；二是刺激新的消费，挖掘新的购买力，加速高收入人群换房进程；三是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。衡阳房地产已从本地兵团小盘开发阶段转变到“八国联军”大盘规模开发。从市场反馈来看，本地开发商在开发实力、产品开发、品牌营造和服务上存在着诸多不足。从统计数据来看，2007年外来开发商投资额占到衡阳总投资额的15%，比2006年增长了近20倍。包括福建融汇、广东香江、浙江雅士林、福建融汇以及珠江地产等企业陆续进驻，必将加速衡阳房地产洗牌，升级衡阳整体房地产开发水平。外来品牌开始占据主导开发地位02000040000600008000010000012000014000016000003年04年05年06年07（1-6月）年商品房建设投资土地开发投资土地购置费房地产投资增长幅度每年以30%速度增长2007年1～6月份，衡阳房地产开发完成投资9.68亿元，从工程用途来看，商品住宅完成投资6.96亿元，同比增长50.61%。衡阳商品住宅价格从2005年开始，每年以5%涨幅上升。2006年，衡阳商品住宅均价为1722.3元/平米，2007年上半年实现1830元/平米。其中，高档住宅销售价格为2550元/平方米,比上年同期上涨6.5%；普通住宅销售均价为1679元/平方米,比上年同期上涨6.7%。2007年上半年商品住宅整体涨幅达到6%1630172218305.00%5.30%5.90%15001550160016501700175018001850200520062007上半年4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%价格增长率63.5663.371.725.2642.546.1466.1632.25010203040506070802004年2005年2006年2007上半年竣工面积销售面积衡阳市2004年～2006年商品住宅竣工与销售面积对比成交放量逐年稳定上浮，供求基本平衡近四年衡阳商品房市场具有明显的市场特征：成交放量、供需平衡，空置率较低。25%30.27%43.28%0%10%20%30%40%50%200520062007上半年销售面积涨幅成交放量逐年稳定上浮，供求基本平衡根据判断，预计2007年全年成交量增幅将达到50%。120～150平米户型占总套数比最多，达到45%，总体销售率86%；其次是90～120平米户型，占到总套数31%，销售率达到97%；150平米以上户型销售占到数20%，销售率为75%；90平米以下户型占比率最少，为4%，销售率为74%。4%31%45%20%74.00%97.00%86.00%75.00%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%90㎡90-120㎡120-150㎡150㎡以上0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%所占份额销售率衡阳住宅消费市场呈现“买大不买小”的特征衡阳房地产市场需求，还有很大的挖掘潜力根据《2002—2020年衡阳总体规划》，到2020年，衡阳城区常住人口将达到130万，建城区超过100平方公里。而根据衡阳市十一五城市规划目标，到2010年，城区人口突破120万人，绿化覆盖率达到37%，人均公共绿地面积达到8平方米。按照目前衡阳市80万常住城市人口，预计五年内衡阳城区人口将以不低于6万/年的速度递增。按照人均24平米居住面积计算，市场需求容量将突破1000平米，预计每年要消化80—100万平米。商品住宅价格涨幅预计将超过7%，进入发展“快车道”尚美佳观点衡阳房地产市场未来仍将是“涨”声一片土地价格的平稳上涨，重点区域的价格涨幅较大。土地交易价格同比上涨5%，受土地资源有限性和地方政府进行土地拍卖时“限户型”等政策的影响，开发商获取土地难度加大，土地交易量减少，价格平稳上涨。居住用地同比上涨4.3%，住宅土地交易价格为35万元/亩，重点区域已突破50万/亩。从2003年以来，衡阳商品住宅市场价格以5%的速度上涨。尤其是在2007年上半年，整体涨幅达到了6%，中高端楼盘市场均价达到2550元/平米。这说明在衡阳城市化进程、经济持续发展及经济结构调整的背后，市场高端消费力开始被释放，房地产将进入新的“快车道”。市场发育程度短缺市场供求平衡、发展较快平衡市场（全面短缺、粗放性）（供应上涨、精细性）（投资旺盛、产品多元）产品提升阶段地段产品环境服务管理化生活方式买家认识阶段认地段认产品认环境认服务管理认品牌竞争层面提升资源（土地）产品设计整合运营品牌层面全方位竞争企业状态提升项目公司专业公司管理公司全能冠军追求境界提升看得见摸得着看得见摸不着看不见摸不着但感受得到发达地区衡阳衡阳房地产还处于“卖房子”阶段，真正营造生活方式、景观生活的项目还很少。随着外来开发商