尚美佳_南昌滨江0728地块发展思路报告_224PPT_XXXX年

12南昌0728地块发展思路报告《滨江而立，大成大美》3有这样一个地方……城市高端住宅片区周边大量高端住宅城市中心区5分钟车程赣江一线江景零距离紫金城商业圈5分钟步行空气污染指数低于闹市区20%稀缺舒适高端居住属性优势明显4然而，它却是商务属性！！！？如何在这两者之间寻求平衡点，又或者是其它的途径解决5本报告需要解决的核心问题：开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？市场研判项目定位产品规划：如何打造符合市场的需求产品？客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？6項目属性分析关键词：总体分析、属性分析7项目位于南昌城市中心偏北，属于城市滨江板块•区位：项目位于南昌市的核心地段；•道路：南接青山路，东连洪都大道，北靠富大有堤，西临三经路，城市快线，得天独厚；•交通：交通便捷，可顺畅的达到南昌各区；•性质：商业综合用地城市滨江的核心地段关键词一：本案紫金城赣江洪都大道三经路8区域公共配套齐全，项目拥有各项便利的配套的资源、但商务氛围薄弱•公共配套：区域配套丰富，周边有紫金城项目大体量商业、餐饮、、银行等公共配套齐全；•生活配套：小学、医院、市场、商业、公交系统等生活配套已完善；周边居住人口较多，人气旺盛；公共生活配套完善关键词二：本项目赣江豫章小学大地龙泉湾蓝天碧水百大城南紫金城9项目单面临路，东北及西北面临江，视线开阔•东侧：正对大地龙泉湾住宅，视野开阔；•南侧：俯瞰老城区，地势低洼，视野开阔；•西侧：紧邻聆江花园的高层住宅，视野有遮挡；•北侧：紧临赣江，距江岸近，环境较佳、可俯瞰赣江；关键词三：核心地段，强势景观船厂仓库10商业氛围居住环境未成熟的紫金城商圈滨江居住区聆江花园大地龙泉湾朗贤外滩铭座柏林爱乐酒店大卖场商业街休闲娱乐11项目特质综合解读区位特质：老城区一线滨江板块核心规划特质：一线滨江、道路退让50米交通特质：全方位立体交通商业特质：临近紫金城商圈居住特质：传统高档住宅聚集区产品特质：综合用地性质，50年产权，首付50％12南昌发展核心地段，高容积率，拥有明显资源优势的地王级的商业综合体项目项目属性界定属性诠释区位属性城市滨江核心区可达性好，距离市中心较近；周边生活配套丰富，居住人气旺盛；稀缺地块、强势景观地块位于核心地段，北临赣江一线，可观看江景；市中心新项目逐渐减少，但众多小型项目正受政策影响正筹备开发。项目属性中等规模北面江景资源条件良好容积率高占地40.6亩，地上总建筑面积13万千平米，属于中等规模；有一线江景资源；5.0超高容积率；13城市滨江核心综合体项目城市滨江核心一线江景的项目唯一的同时占据优质配套资源和自然环境资源双重资源的项目……具备城市中心区滨江板块的高尚居住属性，具备浓厚的居家氛围以及完善的高尚生活配套设施。14市场机会研判关键词：南昌市场、宏观经济环境15全国房地产情况万平方米2005国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。2006国六条：政策强制9070政策营业税政策廉租房政策住房建设规划2007重在执行土地增值税清算房地产市场秩序规范个税政策的执行限外政策2008上半年：效果显现调控利率涨降限制拿地四季度：国十三条,高调救市中央组合卷救市20052006200720082009方向性把控城市房地产税暂行条例废止中国人民银行调整信贷投放方向采取更加积极措施稳定房地产市场，稳定房地产投资。200909年商品房竣工面积增幅依然低于销售面积增幅09年全国商品房供小于求，房价上涨08年成交量下跌，价格下降05-07年，供需两旺，价格持续上涨05-09年全国政策环境对房地产的影响1610年政策对房地产的影响虽中央经济会议：明年还将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策但中央近期连下四道金牌：国务院常务会议“遏制投资投机说”房贷营业税“二改五”开发商拿地首付不低于50％二套多套房贷首付40％2010年初宏观政策以维稳为主，价格的大幅上涨已不容许，楼市甚至有理由出现阶段性下行，开发商需警惕，避免重限08年市场危机。1709年1-11月南昌市房地产总体运行情况2009年1-11月，南昌市商品房新增上市供应量为236.62万㎡，商品房销售面积422.66万㎡（超过2008年全年商品房销售面积206.26万㎡的水平），同比增长167.78%；销售金额214.44亿元，同比增长148.4%，整体均价4724元/㎡，其中商品房住宅销售34578套，同比增长171.65%。11月销售均价5117元/㎡。2009年下半年较上半年成交量有所下滑，月均销售面积减少7.48万平方米。1809年1-11月份，南昌市成交面积422.66万方，新增供应量236.62万方。单从供应结构来看，09年的市场供不应求。但从近几年南昌楼市的供需情况来看，09年的市场是在消化前两年的土地储备转开发的供应体量。据尚美佳数据库的数据统计，07、08两年南昌市的土地供应量为1589万方，但07、08、09年的总体销售面积预计约1000万方，仍有500万方的存量。为此从长期来看，南昌市楼市已形成供大于求的局面未来两年依然存在，但是在主城区项目竞争压力较小，未来主要竞争来源于早期存量未开发的中小地块。‖尚美佳·观点‖191-11月全市商品住宅价格走势情况1-11月，我市商品房住宅成交量企稳，回暖态势得以巩固，均价4724元/㎡，和08年相比同比减少7.24%.但09年按月成交价格也一路攀升，进入五月后，刚性需求支撑及部分投资客入场、成交量达09年历史最高，价格稳步走高。09年下半年价格由上半年的4181元/㎡上涨到4905元/㎡，上涨幅度达到了17.32%。南昌1-11月价格走势（尚美佳数据库)3681385942574459463546240100020003000400050006000均价走势（元/㎡）36813859425744594147435948474821483248725117一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月时间销售面积（万㎡）均价（元/㎡）09年上半年230.75418109年下半年154.934905201-11月全市公寓销售情况2009年1-11月，南昌市公寓销售23.07万平方米，月均销售2.1万平方米，同比08年（销售11.32平方米）增加11.75万平方米，上涨幅度达到103.79%，09年投资型客户的再度入市使得公寓的成交量大幅上涨。2009年1-11月，南昌市公寓的成交均价为5270元/平方米，同比08年下降13%。月平均销售面积2.1万平方米年度销售均价5270元/平方米211-11月全市豪宅市场销售情况楼盘名称销售套数均价（元/㎡）面积（万㎡）金额(亿元)绿地中央广场211116705.706.65恒茂国际都会48474734.634.31青山湖香溢花城31578163.482.72皇冠国际40168005.083.45紫金城58054168.904.82合计1991789827.7921.952009年1-11月，南昌市豪宅项目销售1991套，销售面积27.79万平方米，月均销售2.53万平方米，成交均价为7898元/平方米，09年初部分豪宅项目降价销售促进成交，下半年风险预期的增强，大量避险资金的流入支撑豪宅市场。221-11月商品房住宅销售34578套，同比增长171.65%。日均销售套数为105套远远高于往年平均水平（06年日销售53套、07年87套、08年43套）。1-11月南昌市均价维持在4724元/平米。同比减少7.24%，08年的市场表现为以价格换取成交量，09年上半年良好的销售态势意味着南昌的楼市开始进入复苏阶段，下半年随着市场的有效供给和强劲的改善性需求和投资性需求，价格得到极大支持。上半年6个月成交总面积达2307500平米，下半年6个月成交总面积达154929，上下半年平均每月个月的销售量比值为1.2：1，上下半年平均售价比值为4127：4898＝1：1.186上下半年平均每月销售套数比值为3373：2868＝1.176：1‖尚美佳·观点‖23目前房地产市场的整体宏观政策面不妙，对未来的预期分歧较大，尚美佳认为：目前全球经济低迷环境处于改变过程中，中国的经济形势，除了股票和房地产行业火爆之外，其它各行各业仍处在恢复期，实体经济未来的发展方向决定房地产行业是否能够持续走好。虽然南昌的楼市上实现了量价齐升，发展商持有大量现金，新货源上市高峰预计在明年5月以后，08年的降价风潮短期内不会出现，2010年下半年的动向主要受制于银行信贷和资金面影响。2009年11月份和2008年12月的M1和M2的基数比值分别为1.27：1和1.25：1，远远超过历年增长水平，反映目前的通胀压力极大，从全球的经济情况来看，仍然处于经济增速的低谷，另外到2012年政府换届前，保8％的经济政策不会有变，房地产在此期间的前景仍然乐观，但是不排除阶段性的楼市观望！24产品机会研判关键词：写字楼市场、公寓市场、酒店市场25SWOT分析地块具备开发高端项目的质素及价值潜力S（优势）城市高端住宅片区核心区域紧邻赣江，自然环境绝佳周边永久性环境资源高档生活配套完善，交通便利O（机会）滨江板块地位日趋明朗项目目前为空地，可造性较好紫金城后续仍有60万平米高端住宅区域土地供应稀缺26SWOT分析优异的居家氛围与综合用地属性的矛盾W（劣势）西向紧邻高层住宅，视野遮挡南面退距较大，土地利用不高项目容积率较高项目周边居住氛围大大于商务商业氛围，紫禁城负面社会影响大，且宗地小，无社区氛围T（威胁）2010年南昌高端项目集中上市阶段性政策风险土地性质的商务综合属性，对产品规划限制较大27开发方向的思考1价值挖掘，实现利润最大化通过项目的价值拔升，快速实现企业追求的最大化利润以及长远发展的战略目标。风险规避，快速资金回笼企业目标28如何寻求平衡点？矛盾点开发方向的思考2资源矛盾景观资源江景资源丰富，但内在景观资源缺乏。地块属性地块的综合用地属性与区域居住属性的矛盾体。地块资源规模较小，容积率高。区域极限地处滨江板块，面临挑战板块价值极限。29产权属性产品属性定位方向本案50、40年产权写字楼公寓普通公寓服务式公寓产权酒店自用自用投资兼自用纯投资项目可选择的开发方向豪华公寓自用兼投资30写字楼产品研判31南昌写字楼市场具有发展阶段特征，当前市场整体面临较大困境三、复苏阶段（09年）一、发展阶段（04年—07年）•租金保持平稳•使用者带动市场•价格逐步起稳•购买客户自用占绝对主导，投资比例低•大量项目销售情况大为改观•长期投资者购买出租•现楼价格逐步上升•租金逐渐上升•大量项目面市二、萧条阶段（08年）•现楼价格下跌•投资者退出，供过于求•租楼不买楼•租金下跌、企业需求减少将南昌写字楼的周期分为发展、萧条、复苏三个阶段。写字楼整体销售周期长，和住宅价格存在倒挂现象。32青山湖、京东版块中心版块站前路版块红谷滩版块财富广场恒茂国际中心江信国际地王广场太平洋商务广场西格玛中凯国际奥斯卡高新大厦南大科技园华龙国际华龙福邸三星大厦国贸大厦联发广场国际金融中心中航国际广场创业国际绿地中央广场写字楼区域分布目前南昌市写字楼主要分布在两大版块，未来供应量的核心在于红谷滩33项目名称性质规模产品均价销售率海航·白金汇写字楼6087㎡37㎡-200㎡6600元/㎡90%中凯国际写字楼39876㎡60-500㎡4000元/㎡40%红谷现代城写字楼约30000㎡45-500㎡5500元/㎡60%筑城奥斯卡写字楼16000㎡45-6006000元/㎡70%国际财讯中心写字楼69000㎡/4200元/㎡80%明珠广场写字楼16685㎡/6200元/㎡50%星河国际写字楼17376㎡50-600㎡7000元/㎡50%中航国际广场写字楼18000㎡150—1400㎡9000元/㎡85%现售项目情况342010年投入市场的写