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单击此处编辑母版标题样式玺园湖东路地块商业发展定位报告CONFIDENTIAL二○○九年七月此报告仅供客户内部使用。未经深圳尚美佳房地产经纪有限公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。单击此处编辑母版标题样式项目工作阶段划分区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究项目商业地块解析项目未来发展研判项目定位商业物业发展建议招商建议2009/5/6第三阶段发展定位报告书第二阶段商业微观市场调研2009/5/162009/5/30第一阶段商业宏观市场调研2009/7/10•房地产/商业地产市场调研•竞争项目调研•专业市场研究•政府人士访谈•消费者访谈•一线销售人员访谈•消费者访谈单击此处编辑母版标题样式项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议5单击此处编辑母版标题样式澄碧湖洪客隆百货本案老城区商业中心在新城镇建设规划中，围绕“一湖、一中心、一安居工程、上下两组团、南北两公园、内城三条街、外城三干道”的新格局，本项目正位于“一湖，一中心”的核心位置。核心结论：本项目商业位于莲塘区域的核心位置，离第一商圈0.7公里左右。外部市场环境、自然环境都为商业提供了良好的发展契机。区域属性分析单击此处编辑母版标题样式本项目地处县城商业圈边缘，1.5公里直接可辐射人口可达5-6万左右，周边整体商业形式较为传统位置•项目距离向阳路核心商圈直线距离约0.7公里，属于城市未来发展中心地带，但目前属于中心商圈边缘地带，目前项目周边商业更多以站前西路临街商铺为主，多为汽车修理店与低端餐饮，不具备规模性与吸纳性人口•项目周边常驻居民为当地老厂区与普通居民为主，消费能力偏弱，目前1.5公里范围内，可辐射人口近6万，其中澄湖周边集中有大量新建商品住宅并大部分进入入住阶段，消费能力强交通玺园南临站前路同时南向纵深可通达向阳路中心街，为南昌县中心区域的最为繁华的东西横向干道，东临京九铁路线及南莲大道（目前正在扩宽整改），改造完毕后将承担整个南昌县连接南昌市交通命脉，南北接澄湖北大道，是整个南昌县CBD区域的交通干道之一，同时203路、236路、128路、134路、127路、513、519路公交车在玺园周边干道经过，整个项目交通价值优越。商业•项目未来商业能覆盖向阳路、澄湖西路、澄湖东路、澄湖北路、南莲路等城市主要干道，未来商业密集度集中于澄湖西路沿线，并且纵向深入玺园社区内部区域属性分析单击此处编辑母版标题样式商业地块分析地块位置：澄碧湖旁，紧靠湖东路规模大小：30000㎡地块中心规划路与城市主干道澄湖东路口形成核心商业位置。澄湖东路与北边规划路形成次级商业位置。现阶段，受人流因素影响，澄湖东路沿街商业价值由南往北递减。核心商业位置次级商业位置项目地块分析单击此处编辑母版标题样式项目周边未来消费潜力预测人口分布区域人口数量（万）人均日常性支出（元）人均娱乐支出（元）人均餐饮支出（元）月人均总支出（元）消费总金额（千万）周边新建住宅居民42002002006002.4附近其他居民32001001004001.2合计740030030010003.6预计未来项目入住人群及周边2公里范围内辐射人群数量可达约7万人，根据南昌县人均消费水平,我们预计周边区域人群消费每月总支出收入人均保持在400-600元之间不等。区域人口数量尚可，消费总金额每月能达3600万元，可见消费市场是比较庞大的，但考虑到很大部分居民在县城现有的两大商业消费点进行消费的特性,项目商业可立足于吸引部分就近购物消费商业,以此为带动,提升商业档次,寻求打造差异化业态,吸引更广泛区域人群的前来消费，与目前南昌县现有商业形成互补相融的格局。单击此处编辑母版标题样式商业地块总结玺园三四期及湖东路地块位于南昌县澄湖东路，项目拥有400多米长的湖岸线，属于莲塘区域核心位置，外部市场环境，自然环境在该区域独一无二。本案紧邻澄碧湖，可谓莲塘景观资源最为丰富的项目。澄碧湖成为本地块最大的景观性资源和可利用的最大利益点，成为本项目商业规划中可重点利用的景观资源。单击此处编辑母版标题样式地块市场环境区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近中心商圈，临近消费中心处于澄碧湖南面，保证有优美的景观资源有较强地消费能力周边大规模楼盘聚集，且有一定增长空间周边强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力商业格局地块条件处于较强的市场竞争地位地块大小能满足开发需求项目地块市场环境小结单击此处编辑母版标题样式项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议5单击此处编辑母版标题样式随着城区规划建设的不断完善，澄湖商圈将会逐渐发展起来，其优美的澄碧湖景观资源，绕湖大盘的聚集，周边居民消费潜力较高，使得未来该区域商业环境加以提高改善，但其将主要以休闲娱乐产业为主，购物消费为辅。形成与维也纳商圈的商业中心差异化互为补充的关系。莲塘中心商圈向澄碧湖方向发展，未来将形成新的商业带澄湖西休闲商业带澄湖东休闲商业带中心商圈单击此处编辑母版标题样式南昌县商品流通规模加大，城市商业消费市场发展呈良性发展。人均可支配收入及人均消费性支出持续增长。南昌县的居民共23.97万户，96.9万人，其中农业人口83.22万人，占85.8%，而县城区域人口仅占14.2%，而南昌县城区域消费品零售总额占全县的39.2%，即为16亿元，假设这13万的人口却消费了16亿元(不考虑南昌县周边居民到莲塘消费)，人均消费12307元，已经达到南昌城区的平均水平。目前莲塘整体商业物业从量上看已达到饱和水平甚至超出，而新的城市人口增长又与在规划、在建商业扩张的速度一致，因此，主城区未来商业发展将以置换、更新方向发展为主，再大量体集中新增纯商业物业供应风险过大。结合本项目所处的区域位置，本项目可向中型、中高档、休闲娱乐餐饮方向发展。商业市场研究单击此处编辑母版标题样式商业市场结论：商业仍有较大发展空间，功能复合是发展趋势莲塘商业体量基本满足市场需求，但档次较低，功能单一，复合商业未来发展空间较大。集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店”的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现。市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导。商业市场研究单击此处编辑母版标题样式莲塘商业以批发零售业态为主，其他业态存在较大发展空间2008年南昌县居民消费比例单击此处编辑母版标题样式餐饮业、休闲娱乐业、会所/会馆及运动健身美容业目前经营现状及市场机会这三个业态均属非必需消费型服务行业，引导性消费强，需求市场对其的敏感度相对较低，因此这三个行业重在经营；同时本项目所处的澄湖路目前已经形成较好的休闲娱乐氛围，与本项目可以形成一定的联动效应。因此，餐饮业、休闲娱乐业、独立会所业具有一定潜力，市场机会较大。商业市场机会单击此处编辑母版标题样式宾馆业目前经营现状及市场机会综合目前宾馆业需求市场、现有及潜在宾馆供应来看，再建超大型宾馆的需求不大，但中小型经济宾馆，服务质量又高、功能尚可的经济型商务宾馆还是存在一定市场机会。商业市场机会单击此处编辑母版标题样式本项目相对中心商业之市场机会总结本项目处城市扩张主要区域，澄碧湖与本项目商业带相呼应，形成天然的水岸商业，同时，澄碧湖周边的已经形成较好的休闲娱乐氛围，而中心商业以经营百货和专业市场为主，因此本项目商业部分的规划应与其有所差异，避免近距离的同质化竞争，规划时尚的休闲餐饮、休闲娱乐、酒店和商务等业态，形成一个新的、时尚的休闲娱乐商业带。本项目住宅在莲塘已经具有较高的声誉，周边住宅在莲塘也同样有较好的声誉，本项目商业部分的规划，应站在未来生活的总体规划的高度，在符合该片区总体规划的基础上有所创新和提升，开发具有前瞻性和引领性的商业。单击此处编辑母版标题样式3万体量项目商业存在哪些风险？风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退经济发展受阻•风险一：无视市场实际需求•风险二：忽视商业开发专业化需求•风险三：项目定位不准确•风险四：重建筑设计轻商业规划•风险五：缺乏科学的业态业种规划•风险六：盲目轻信主力店•风险七：缺乏科学的招商规划•风险八：产权销售存在弊端•风险九：轻视后期的经营管理•风险十：无长期的资金投入安排商业潜在风险单击此处编辑母版标题样式本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避风险应对措施技术风险规划不具前瞻性充分考虑市场未来的需求设计没有考虑好实用性聘请商业经验丰富的设计公司，对设计严格把关管理运营风险财务风险保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本工期延误风险保证施工队伍的专业水平，保证管理的效率工程质量风险市场风险销售风险从前期规划阶段，就充分考虑市场需求；在产品上实现与竞争对手的差异化;建立强大的销售队伍招商风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专业的招商队伍经营风险与竞争对手实现错位经营，外聘经营管理公司，准备市场培育期，分期开业。政策风险房地产政策保证项目在资金和利润要求上的宽裕度本项目抗风险能力强金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退青岛经济发展受阻商业潜在风险单击此处编辑母版标题样式防范商业潜在风险把握市场机会与财务安排是最重要的风险防范。莲塘的商业市场正朝休闲娱乐、酒店宾馆等复合功能方面发展，存在较大机会；3万㎡的旺场，须经过几年时间的市场培育，需准备充足的资金保障：租金补贴、营销推广、卖场装饰、物业维护、建设资金利息等。单击此处编辑母版标题样式项目未来发展研判莲塘商业市场目前档次较低、功能单一，项目3万方的体量有利形成规模优势，升级莲塘商业档次水平，发展成集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店宾馆于一体的复合型商业。单击此处编辑母版标题样式项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议5单击此处编辑母版标题样式3万体量商业定位主体定位分业态定位单击此处编辑母版标题样式都市时尚功能复合融合文化人文时尚商业航母都市时尚Mall30,000方商业旗舰，引领消费升级，代言莲塘商业项目整体定位领导者竞争者跟随者利己者单击此处编辑母版标题样式购物餐饮休闲娱乐：：：较少逐步增加重点发展主体：：：从市场需求和竞争状况出发，休闲娱乐类为盈利主体，加入购物、酒店功能保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流综合各方因素，建议以餐饮、休闲、娱乐为主体，集合购物、酒店功能，打造成莲塘第一个一站式Livingmall.市场竞争商业趋势消费者开发商目标功能定位功能定位单击此处编辑母版标题样式•正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一；•这个上海最具规模的大型购物中心坐落在浦东陆家嘴，但项目经营并不理想。上海正大广场转型为家庭娱乐及购物中心，加大了娱乐、餐饮、休闲、美容等非购物功能LivingMall案例上海正大2005年，正大广场重新定位与规划，所定位的目标市场：避开了沪上百货业竞争较激烈的领域，而是将目光瞄准了以家庭型消费者和时尚型消费者为目标群体，走中高档路线的百货商场。在娱乐方面引进了丰富多元、高素质的设施，增大了餐饮，变身为华东地区最具规模的现代家庭娱乐及购物中心，正大广场出租率从原本65%已经达到99%；主要整改四个方面工作，第一重新调整了业态规划；第二就是把购物中心百货化的经营实施；第三就是市场推广手段的被动性转化为互动性、主动性；第四我们通过建筑、平面、灯光重新设计改成今天的正大广场。产生三个主要的空间，第一是家庭的共享空间，另外就是父母的分享空间，还有儿童的独享空间。这三个空间是作为我们的理念发展。单击此处编辑母版标题样式上海正大广场完成了由Shoppingm