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1廣澤實業-世紀大道專案發展戰略及物業建議瑾呈：廣澤實業此報告僅供客戶內部使用。未經深圳尚美佳房地產經紀有限公司的書面許可，其他任何機構不得擅自傳閱、引用或複製。终2本阶段尚美佳·中國-地产经纪公司的工作專案土地價值判斷宏觀經濟背景研究房地產市場調研土地供應及競爭分析市場專題調研分析消費者群體分析客戶及專業人士訪談客戶目標分析项目屬性定位核心問題解析開發目標定位整体發展定位戰略定位整體規劃實施及建議物業發展建議首期啟動區建議2010年2月17日2010年3月7日第一階段市場整體調研分析第二階段整体物業發展建議3项目定位研究的方法知己知彼全面研究项目资源和竞争项目概况，系统把握项目自身和竞争环境特征。发展背景分析和目标确定制定竞争策略确定发展目标定位与构建产品竞争力支撑体系定位报告研究思路和出发背景，确定工作内容和研究方法。确定竞争战略思想，并在战略思想的指导下制定执行原则。明确产品定位，在产品确定中通过对产品各个环节研究实现产品竞争力塑造。4報告目錄客戶目標分析項目整體發展戰略項目整體定位规划發展建議項目核心問題解析物業整體發展建議項目屬性定位Directory啟動區策略5我们的核心目标——高利润、快周转高利润与快周转的双重目标：需要再未来的市场大势、区域前景、竞争状况、客户需求中进行定位，找到量与价的平衡点高利润快周转高利润，意味着在规模既定的情况下，项目需要实现相对较高的市场价格快周转意味着，必须尽可能的契合市场需求，提升开发节奏与销售速度，迅速回现6報告目錄客戶目標分析項目整體發展戰略項目整體定位物業整體發展建議項目核心問題解析啟動區策略項目屬性定位Directory7地块隶属于西安行政区，位于城市待发展区域，距离西安市中心直线距离14.2公里城区直线距离交通距离西安市中心14.2公里15.5公里咸阳机场15.5公里26.2公里咸阳市中心8.5公里10.0公里新市政府13.6公里18.9公里本地块是西安市边缘区，距离市中心比较远，直线距离为14.2公里，交通距离为15.5公里；距离咸阳市中心直线距离8.5公里，距离咸阳机场直线距离为15.5公里。區域属性-区域咸阳机场咸阳市中心新市政府西安市中心8区域解读-配套本案属于城市西安市新兴发展区，距离市中心较远，城市配套以及整体消费水平比较低项目地块位于西安市绕城高速以内，属于西安板块，靠近三桥西部车城，汽车产业区可能会带来一部分消费人群；由于距离市中心比较远，城市发展水平相对落后，整体消费水平较低；区域交通、医疗、教育、购物等市政配套不够完善，且水平比较低；但是随着一系列城市规划——西咸一体化、汉长安遗址等项目的出台，区域具有良好的发展潜力。西部车城西宝高速入口辛店村安置区城建学院世纪大道西安段西部车城世纪大道西宝高速绕城高速9本案距西安地铁一号线后围寨站300余米，在本案入住期将全面通车，这是本案价值提升的最大亮点地块属性-交通地铁站点周边住宅物业增幅随着地铁站距离增加而衰减，300米内衰减范围不明显，300米外较明显。深圳地铁物业对住宅价格影响一期(后卫寨——纺织城)已于2008年10月开工，计划2013年建成通车,本项目入住时间即是地铁一号线开通时间；地铁一号线二期工程西起咸阳森林公园，向东沿世纪大道布设，经沣东路、上林路等规划路，跨绕城高速后，在太平河西侧设张家村站引线后至后卫寨站，线路长约6.3公里，共设车站4座。计划2013年开工建设，2016年建成通车试运营。步行距离决定城市轨道站点对于周边影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响。地铁一号线后围寨站115510项目地块平整，分为东西两个地块，无拆迁工作，地块南边是比较成熟的安置区1122334455667788區域屬性-地塊11本案地块虽临世纪大道，但受到绿化带及交通干线的影响，地块可进入度和昭示性一般世纪大道两侧存在超宽绿化带，都是高大5米以上的松树，导致本项目地块昭示面较差；道路两侧的高压线将对本项目产生不利影响；世纪大道达到本项目地块处，由于绿化带的存在，导致缺口不明显，可能造成由西安方向经过车辆到达本项目不便的问题。區域屬性-地塊12地块经济指标占地96亩性质居住用地建面22万平米配套幼儿园容积率3.6-3.7项目总占地约90余亩，分为东西两个地块，总建筑面积约22-25万平米，属于城市边缘中型楼盘地块属性-地塊西安市相似案例项目名称总建面复地·优尚国际社区23万平米东尚·观湖26万平米新东尚21万平米中铁缤纷南郡40万平米复地优尚国际社区东尚·观湖新东尚13项目是城市待发展区的中型项目，不具备左右市场的能力，易受整体市场发展影响有利因素：距离地铁一号线仅300米，属于地铁物业；充分利用温泉等自然资源，可增加温泉游泳池作为社区配套；随着政府对片区的改造，区域发展潜力大。不利因素：位于西安市和咸阳市交界处，城市发展缓慢；地块昭示以及通达性较差；项目未来可能受西-成高铁影响；相比华宇、泰盈等，品牌知名度相对较弱。项目属性：区域属性：三桥区域是西部最大的汽车城，将会给本案带来一部分消费人群；汽车产业发展区项目紧邻世纪大道，属于西咸一体化的核心区；西咸一体化核心区项目处于西安市未央区与咸阳市沣渭新区交界处，属于城市待发展区域；新兴待发展区本案总建面23-25万平米，属于城市待发展区中小型项目，不具备左右市场的能力；中小型项目项目本身配套不全区域发展欠佳，市政、生活配套不完善，必须要通过项目自身建设进行完善；开发商品牌实力较弱相比华宇、泰盈等品牌知名度较弱，决定了本案需要从产品突破市场；項目界定14報告目錄客戶目標分析項目整體發展戰略項目整體定位物業整體發展建議項目核心問題解析啟動區策略項目屬性定位Directory15項目核心問題界定城市经济发展水平，城市军民消费水平、购买力怎样？城市人口规模发展趋势研判16序号配套距离1城建学院720米2双围墙小学1580米3华翔宾馆1300米4西安市第八十六中学1270米5三桥医院3000米6未央区第二人民医院3500米7西安市第三十三中学2600米8三桥农贸市场2800米区域属性-配套4562387沣渭新区1城建学院群星学校未央区第二人民医院三桥商业街区域属于三区交界处，未来规划情况良好，短期内发展态势不明显，现状属于陌生区17整体市场-价格经开区5500-6500元/㎡中端板块浐灞新区4500-5500元/㎡中端板块大明宫板块5000-6000元/㎡中高端板块曲江板块8000-10000元/㎡高端板块高新板块6500-7500元/㎡中高端板块西咸一体化板块3500-4500元/㎡低端板块内城区6000-7000元/㎡商业公寓板块老城东5000-6000元/㎡中端板块4000-50005000以上3000-4500城西区4000-5000元/㎡中端板块在整个西安市场上，按目前的发展情况来看，区域发展处于西安末端水平18区域市场-价格奥园板块三桥板块城西区世纪大道项目名称成交均价奥林匹克花园5300金泰假日化成4500城西板块项目名称成交均价东尚·观湖4700三桥板块板块项目名称成交均价华宇凤凰城高层3500小高层3900奥林匹克花园华宇·凤凰城蔚蓝花城水木白杨东尚·观湖5300元/㎡3700元/㎡5500元/㎡5100元/㎡4700元/㎡由右图项目周边各板块销售均价可以看出，本案所处板块处于区域市场价格洼地。数据来源：尚美佳经纪数据库区域房地产开发水平若，按目前的价格水平，处于西安末端水平，实现度较低19区域市场-竞争奥园板块三桥板块三桥板块目前，板块在售项目较少，代表性项目：华宇·凤凰城；物业类型：高层、小高层、多层销售均价：3500-4000元/㎡奥园板块目前在售项目比较多，代表性项目有：奥林匹克花园，亿龙·金河湾等；物业类型：高层、小高层、多层销售均价：4500-5000元/㎡本项目所在板块区域目前处于房地产开发空白区，在售项目以小产权房为主；物业类型：高层、小高层、多层销售均价：1500-2500元/㎡现有大规模均有先天的规划、资源、品牌等利好因素，但本项目无明显优势20本项目核心问题提炼战略方向问题——在区域无法说的情况下，如何重新定义和挖掘区域价值？项目定位问题——如何突破现有的区域价值，何构建产品体系，达到项目的价格预期？技术方向问题——对于中大规模的城市发展区项目，本项目的核心驱动模式是什么？21顺势而为OR需求突破？项目机会挖掘区域发展市场变化客户定位机遇外因内因22報告目錄Directory區域市場競爭分析區域發展趨勢分析客戶發展定位分析客戶目標分析項目整體發展戰略項目整體定位整體規劃發展建議項目核心問題解析啟動區策略項目屬性定位物業整體發展建議23地塊價值分析認清本項目所在區域城市發展、交通以及配套現狀，充分認識本項目地塊價值區域發展趨勢分析24西咸一体化建设进度为：三年出形象，五年大变样，十年大跨越西咸新区规划范围为：以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，北至西咸北环线，南至310国道西宝线，东西约50公里，涉及西咸两市6个县（区）、22个乡镇（街道办），总人口51万人。规划控制范围560平方公里，规划建设用地220平方公里（占西安国际化大都市主城区规划总面积的25.8%），其中新增建设用地面积150平方公里（其余约70平方公里在西安和咸阳主城区内），河流、保护区、生态区、基本农田等其它用地面积约340平方公里。西咸一体化2002年12月28日在西安签订的西安咸阳经济一体化协议，被专家认为是陕西经济发展史上观念突破、体制创新的里程碑式重大事件。但是，从市场反响情况来看，西咸一体化的进程受各种影响制约较大西安市教育局局长张建国：“教育是新区发展基础上，必须优先发展的首要问题。西安和咸阳两市的教育部门正在积极调研，会加快衔接。使各区的教育机构建设达到科学布局、城乡教育一体，符合新区未来发展需求的目标。”数据来源：陕西省人民政府网25沣渭新区，将形成“两河、两心、三园、五基地”的城市空间布局沣渭新区咸阳区域内规划图两河：即以渭河和沣河两条生态水系为依托，打造两河生态景观，形成渭河南岸、沣河两岸宜商宜居的城市功能长廊。两中心：奥林匹克体育运动中心和新区CBD中心。奥体中心拟占地面积8000亩左右，可以举办各种大型国际性体育赛事。CBD中心拟规划面积10平方公里左右，重点发展总部经济、会展经济、金融商务、文化休闲、高尚生活社区等。三园：即沣渭三角洲中央（湿地）公园、汉建章宫遗址公园和秦阿房宫遗址公园。通过三个公园的建设，彰显新区文化资源与生态资源，促进新区投资环境和居住环境改善，聚集资本，聚集人气。五基地：分别规划5－10平方公里的未央六村堡现代物流基地、未央三桥精细化工和装备制造基地、咸阳世纪大道两侧生产性服务业基地、长安斗门现代产业基地、户县新材料新能源环保产业基地。沣渭新区数据来源：沣渭新区管委会26地铁一号线的规划对区域发展具有重大意义，地铁物业将改变未来的城市人居格局2013年地铁1号线将完工，届时本案将成为真正地铁上盖物业，投资价值凸显，投资型产品将获追捧。第一阶段（2006-2011年）：二号线第二阶段（2010-2015年）：一号线第三阶段（2016-2020年，远期）：三号线第四阶段（2021年-2050年，远景）：四、五、六号线本案轨道交通规划地铁二号线沿线楼盘价格项目名称销售均价(元/㎡)区域均价(元/㎡)风景御园80005500-6000宫园壹号68005000-5500赛高国际街区69006000长安相府4500-4600433027地铁建设将会加速本区域融入市区，加速区域商贸、商业中轴的转变，从而形成轨道新城城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大城市中心区辐射范围增加地铁开通居住群体扩大城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大支撑居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温城市边缘地铁对房地产价值的影响机理项目通过