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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/272019/8/27谨呈：滨州中兴置业有限公司【滨州黄河五路项目产品定位及发展战略沟通】从“地王”到“楼王”深圳易韬置业顾问公司2010年1月23日2100万1亩，滨州的“天价”地！我们面临的客观状况毗邻滨州学院、市政府及市政办公大楼群、市政广场、新立河沿线大型生态绿地公园，新区交通干道黄河五路……众多优势资源集于一身！本地块堪称——新区的地王！中心城区行政、居住、文化、教育中心滨州学院3我们面临的矛盾地块规模小，做不成大社区，缺乏豪宅必备的先天条件；地块小、地价高，不适合做低密度产品；地块性质，不适合整体做商业。项目项目地块新河湾规划总用地140.76亩82.75亩总建筑面积140040㎡70000㎡容积率1.831.27规划物业类型商铺、多层、高层商铺、多层、别墅、高层地块特点“梯形”地块，南长北短“梯形”地块，南长北短地块劣势地块北面展示面不足，西面商业受制约地块面南部不适合做高层，牺牲一定容积率地块周边不成熟地块面南部不适合做高层，牺牲一定容积率高价地块常规的定位思路：商业？豪宅？花园洋房？高层？……商业+公寓18F18F5F6F6F18F18F18F18F6F6F6F商业+住宅商业+住宅梯形地块，东北有缺角，影响商业的展示项目类比4我们要清醒地王就一定能成为楼王吗？【前车之鉴】渤海国际：06年位于滨州商业中心，历经3年仍在销售，2、3层近100%空置。金座豪庭：08年同样位于繁华之巅，历经2年仍未售罄，目前2楼售价仅1950元/m2，均价仅2400元/m2左右。……可见，如果项目产品定位偏离了地块属性，地王未必就能卖成“楼王”！5充分利用地块，最大化做出面积做高端产品，最大化提升单位利润空间充分利用地块商业价值，最大化挖掘商业价值打造产品高端形象，最大化提升价格如何实现高利润？？高地价下怎样才能提升房价，提高利润本报告是严格保密的。6滨州市住宅市场分析7滨州市楼盘分布图13245678910111213141514中海城望海花园新河湾麒麟阁中海豪庭名仕龙城领域尚城至尊门第海通时代花园泰山名郡瑄嘉名都滨州国际大厦国贸新天地清怡国际金都汇滨州国际大厦2356789101112131415以中海为中心的高档住宅区新立河沿线住宅区以市政府为中心的公务员住宅区本案优势:要鱼更要熊掌,一个人可以拥有两座城老城区商业区17178普通住宅销售均超70%，公寓销售过83%，别墅销售不理想项目名称类型建筑面（㎡）面积区间均价（元/㎡）销售率望海花园小高层、多层30000090－180㎡小高层300087%名仕龙城小高层、高层10000070-150㎡330085%领域尚城小高层、高层20000090－167㎡340070%海通时代小高层、多层10900098－127㎡小高层250095%泰山名郡小高层、多层1000000107－180㎡250085%新河湾小高层、别墅70000110-178㎡高层3200，多层350095%麒麟阁小高层、高层32000094-240㎡270075%项目名称套数面积区间均价（元/㎡）销售率返租回报率国贸新天地约84套37-50㎡400090%1-4年7.2％，5-8年7.5％滨州国际大厦约45套31-61㎡3500100%—金都汇81套30-40㎡340095%首年返月供款，2-8年8％，9-10年9％清怡国际约76套46-60㎡预计4000未售—公寓在售项目较少；销售率达90%以上；面积集中在30—60㎡。项目名称别墅类型面积价格销售率望海花园叠加200㎡左右8000元/㎡约60%中海城独栋180-270㎡8500元/㎡约20%新河湾联排200-360㎡6500元/㎡约95%整体档次不高除新河湾外，销售率较低，销售周期较长。普通住宅公寓别墅在售项目以小高层、多层为主；销售率达70%以上；以大面积户型为主。9祥泰·新河湾项目规模：总建面7万㎡，共400户价格：多层;1F3500，2F3700，3F3800，4F3550，5F2960；小高层:3200元/㎡；别墅:6500元/㎡户型及面积：多层103-180㎡,小高层107-220㎡,别墅200-360㎡目前销售：总体销售率达90%左右后期开发：2010年3月推出19#、20#楼，两栋高层，为一梯两户，面积在107-180㎡营销诉求点：主打教育及配套，品牌地产，高档社区，打造新立河万亩氧吧在售区域商业未动售罄多层价格：1F3500；2F37003F3800；4F35505F2960面积：103-1082010年4月面市名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路锦绣城优势学区概念对房价拉升效应明显小高层均价：3200面积：107-220剩余：178㎡4室，18#138㎡3室，12#10望海花园项目规模：总建面30万平方米项目类型：多层20栋、小高层8栋、高层7栋，叠加别墅5栋均价：小高层3000元/㎡户型及面积：小高层2房88㎡、91㎡、98㎡3房：128㎡-137㎡别墅：160㎡-240㎡销售率：约92%营销诉求点：中海景区及周边奥体、五星大饭店等配套资源，地中海风格，中央水岸，名流府邸在售区域下期开发售罄名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路均价:3000面积：88-137㎡锦绣城温泉、高尔夫：只有2800，叠加的营销概念没有带来价格的明显提升11名仕龙城项目规模：总建面10万平方米项目类型：小高层4栋、高层7栋均价：小高层均价3300元/㎡户型及面积：1房：65㎡,2房：107㎡,3房：120-150㎡目前销售：目前一期4栋小高层剩余房源面积以148㎡为主，目前销售率约90%后期开发：预计2010年推出二期4栋高层营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群，纯小高层、高层社区。在售区域下期开发均价:3300面积：65-150名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路锦绣城先期展示、体验营销，户型设计优势明显商业未售12锦绣城项目规模：总建面30万㎡项目类型：小高层5栋，高层3栋，超高层5栋均价：3280元/㎡户型及面积：1房：53㎡、56㎡,,2房：96㎡,3房：128㎡、145㎡目前销售：裕华集团投资开发，裕华集资款可多顶房款，2009年12月开盘，但现在仅作场地平整，仅有两证，交房时间分别为2011年年底，2012年6月营销诉求点：位置优越，教育配套齐全，人文氛围好小高层、高层社区名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路锦绣城全部在售均价:3280面积：53-145滨州首个大规模、纯高层社区13麒麟阁项目规模：总建面32万㎡，约3800户项目类型：多层，花园洋房6栋，高层9栋价格：4F2500，15F2800，均价约2700元/㎡户型及面积：2房：93㎡、94㎡、98㎡，3房：119㎡、128㎡、135㎡，4房：145-168㎡，复式：159-235㎡目前销售：剩余房源面积以148㎡为主，目前销售率约90%后期开发：预计2010年4月推出三期2栋高层营销诉求点：规模化社区，社区内麒麟湖湖景名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路锦绣城与新河湾形成产品档次错位，大户型销售难度大14领域尚城项目规模：总建面20万㎡项目类型：一期5栋多层，11栋高层均价：高层最低2700，最高4100，均价3300元/㎡户型及面积：2房129㎡，3房143㎡、154㎡、164㎡，4房167㎡目前销售：一期多层被工商银行团购，1高层剩余房源面积以148㎡为主，销售率约70%后期开发：预计2010年推出二期5栋高层营销诉求点：南派风情社区，新区品质大盘，中海湖景。名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路锦绣城全部在售典型的大户型、团购定制社区15在售项目中，2房面积集中在90-120㎡，3房面积集中在120-150㎡2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房面积201以上181-200151-180141-150131-140121-130111-120101-11091-10081-9071-8061-7060以下项目8898望海花园110107新河湾名仕龙城领域商城锦绣城瑄嘉名都115128137147175138178117139148麒麟阁165129951169614316416014713112214512811716717070-90的2房，100-130㎡的3房，存在市场供应断档。18970-90平米的2房市场紧缺100-130平米的3房市场紧缺9511618016清怡国际（公寓）46㎡46㎡项目规模：4万平方米项目类型：高层现况：目前售楼处已开始接待客户，预计2010年4月推售；户型及面积：公寓，30㎡-46㎡；2房，132㎡；3房，152㎡营销诉求点：核心商圈，无限升值空间，首席星级商务生活区名仕龙城望海花园麒麟阁领域尚城新河湾至尊门第中海城中海新立河东路锦绣城清怡国际152㎡132㎡152㎡132㎡小户型公寓与大户型公寓形成矛盾组合，定位摇摆不定，样板房展示有诱惑力17整体住宅类楼盘市场小结滨城区目前多层供应量降低，小高层、高层产品供应量增加；目前市场对高层产品的接受度逐渐转好，部分高层项目销售顺利；大户型同质化严重，部分150㎡以上大户型出现滞销。高层、小高层住宅现状目前公寓类产品市场供应量较小；多为大户型的边角料；在售的公寓项目销售状况好，公寓产品较为紧俏；同类投资类产品稀缺，公寓市场前景看好。公寓类产品市场现状181梯2为高层主力，大面积户型同质化严重户型面积新河湾90-120㎡2房110-130㎡3房130-160㎡3房望海花园名仕龙城领域尚城麒麟阁无滨州在售楼盘户型同质化严重，户型上没有创新，只是面积的叠加。19在售楼盘户型特点分析点评面积多在100m2以上，其中以140m23房为主，面积普遍偏大，设计多为1梯2户，多为南北通透，使用功能较舒适，但存在面积的浪费。户型设计同质化严重，缺乏创新产品。12320我们面临的难题：110亩1000亩236编号土地位置土地性质面积（平米）起价（万元）地价（万元/㎡）2010-X001黄河八路以北渤海十一路以西住宅商服6199010000107.62010-X002黄河五路以北新华街以西住宅271229071.322010-X003黄河十路以南渤海五路以西住宅673068868.22010-X004黄河四路以北渤海十七路以西商务10146137090.12010-K001长江二路以北渤海十八路以西住宅商服20000223674.62010-K002黄河八路以北渤海十八路以西商服12395130069.92010-K003黄河八路以南渤海二十一路以东商服住宅26010277771.2已经出让地块滨州市国有建设用地使用权出让公告（2010.1.7）57810116567891011第一竞争圈层供应量巨大,贴身肉搏将拉低房价上涨势头;第二竞争圈层将再现地王,推高房价继续上扬.第一竞争圈层第二竞争圈层5911-2年内,市场不可预期性骤然大增,对本项目定位提出严峻挑战!4212010年，项目周边预计有100万㎡的供应量123滨州市城建集团用于滨州市司法局及鲁北监狱的职工团购住房锦绣城，渤海十二路以东，黄河八路、黄河九路之间，占地106.8亩，总建面15万㎡。，13栋高层松鹤湖花园，渤海十一路与黄河七路路口，4栋小高层、两栋多层，特色餐饮街456银座黄河店西侧地块，拆迁基本完成魏家地块，未出公示，地块被围挡圈好，预计今年动工建设占地：135856㎡总建面：289828㎡总户数：1290容积率：2.2236514项目名称新一期项目体量望海花园8栋小高层约6.4万㎡麒麟阁2栋小高层约1.6万㎡新河湾2栋小高层约2万㎡名仕龙城6栋小高层约6万