山西房地产业带动作用及其发展战略研究

山西房地产业带动作用及其发展战略研究山西房地产业带动作用及其发展战略研究房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。改革开放以来，特别是“十五”时期，随着全省国民经济的快速发展和经济结构调整的不断深化，居民收入水平的大幅度提高，全省房地产业得到了持续、迅速的发展。但是发展中也出现了一些影响全省经济社会发展的问题。研究解决发展中存在的突出问题，探讨和寻求促进房地产业健康快速发展的途径和对策，更好地发挥房地产业在促进国民经济发展和加快城镇化建设、增加社会就业、改善城乡居民居住条件等方面的积极作用。本报告以经济普查数据资料和相关统计数据资料为依据，采用规范分析和实证分析相结合的方法，从定性和定量两个角度，对全省房地产业的发展历程和现状进行了全方位的分析，特别是总结了“十五”期间的发展成就及其经验，探讨了房地产业与国民经济的关系，阐明了房地产业是国民经济发展的支柱产业之一；同时分析研究了全省房地产业发展中存在的突出问题以及与全国和中部省份比较的主要差距。并针对山西房地产业的发展现实，结合山西“十一五”发展规划，通过进一步的分析探讨，提出了加快山西房地产业发展的战略对策，期望能对政府宏观调控起到参考作用。第一部分房地产业的特性及其发展历程一、房地产业的概念、特征及定位房地产又称不动产，有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利，即房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。广义的房地产除狭义房地产内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。同时，房地产具有：固定性、耐久性、异质性、高价值特性、投资与消费的双重性、外部性等。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。把房地产业作为一个独立的产业部门划入第三产业，是各国的惯例。按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4757-2002），房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。二、房地产业在国民经济中的地位与作用（一）房地产业在国民经济中的地位房地产是社会经济的基本要素和场所，是居民生活消费的载体。房地产业在整个国民经济中属于基础性产业。它的基础产业地位主要表现在以下几个方面：1、房地产是经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保障房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。满足各种不同功能要求的房屋构成了工业、商业、服务业、金融业等诸多行业的基本场所。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与生产和价值实现的经济过程。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，是国民经济发展的基本保障。2、房地产是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件随着收入水平的提高，人们对居住条件和居住环境质量的需求也将随之提高。现代住宅不仅是一个生存空间、单纯的个人或家庭的载体，而且是一种发展和享受资料，是居住者运用和发展智力、体现自己的价值和进行学习、研究、娱乐以及社交等活动的重要场所。房地产是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件。3、房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要物质基础在某种意义上讲，城市的发展实际上就意味着房地产的发展。土地、房屋、道路及其它公共设施，构成城市的基本框架，各种风格的房屋建筑不仅是城市经济存在和发展的空间，也是一个城市立体形象的物质外壳和主体，更是一个国家和城市的文明水准的基本标志。一般而言，现代化城市是否具有高效率的经济活动，决定于城市基础设施是否高效化和合理化，而这些又是与房地产业的发展密不可分的。4、房地产业是创造社会财富的重要源泉土地是财富之母，房地产业作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开发企业带来利润，也给社会创造出巨大的物质财富，推动着城市迈向现代化，促进着整个国民经济的增长。随着土地有偿使用制度的推进以及住房商品化、货币化的发展，国有土地使用权出让金已成为地方国民经济建设资金的重要来源之一。5、房地产业是国民经济的支柱产业房地产业产业链长、关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。据国家2002年国民经济投入产出核算资料显示：房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加1.479亿元；被带动的直接或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。住宅业对于GDP的直接贡献率为4.36%，间接贡献率为4.77%，对于经济增长的总贡献率为9.13%，住宅业正在成为国民经济发展的支柱产业。其次，由于房地产具有不可移动性和耐久性以及保值和增值的作用，从而使得不动产的信托、抵押成为现代信用的基础，也是最安全可靠的投资领域。金融机构从保值的角度出发，往往鼓励购买房地产，或者直接投资经营房地产，使房地产金融投资服务成为金融业的一项主导和传统的业务，在房地产发展成熟的美国，房地产业贷款占全国商业银行贷款总额的比重达40%左右。（二）房地产业在国民经济中的重要作用房地产业在现代社会经济系统中所起的作用，不仅包含着其固有的承载体的基本作用，同时还包含着它在国民经济活动链中连接生产与生活的作用，影响公共投资和个人消费倾向的作用，以及促进产业结构优化调整，拉动城市基础设施发展，改善城市生产、生活环境，促进城市经济发展的重要作用。因此，房地产业的发展，促进了城市经济的繁荣和发展，起到了直接推动国民经济蓬勃发展的作用。1、有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益城市经济是以城市为依托的各种经济活动和经济关系的总和。房地产业为城市经济提供了基础设施，可以扩大城市的基础设施、公共设施和生活设施的数量和质量，增加设施功能，合理调整各类设施的分布；可以组成生产协作网和商业流通网络，从而可以吸引更多人才，聚集更多的技术、资金等生产要素，促进城市经济活动的社会化、现代化的发展，提高城市的集聚效益。2、有利于优化城市生态结构，改善投资环境我国经济发展需要有一个对国内外投资具有强大吸引力的投资环境，客观上需要对城市进行开发和改造，使投资者不仅能够获得便于投资建厂、兴办各类企业和开展商务活动等所需要的土地、厂房、办公楼和各种便捷、畅通、安全的基础设施和服务设施，而且能在生活上获得包括吃、住、行、玩在内的基础设施、文化娱乐设施和生活服务设施。因此，房地产业对于优化城市空间结构，建设良好的城市生态环境和投资环境，更好地吸引国内外的投资，具有十分重要的作用。3、能够促进房地产资源的合理配置，增加财政收入房地产资源是否合理配置和经济利用，直接关系到城市的功能结构和空间布局，关系到城市人流、商流、物流、信息流的流向和质量，关系到城市的规模效益，空间效益和集聚效益。我国现在城市土地使用结构和空间布局尚不合理，土地利用集约化程度还比较低。因此，一是可以通过房地产的综合开发，来转换土地利用方式，进行结构调整，优化产业结构。二是积极推进土地有偿使用制度，加快土地的市场化，促进城市用地结构重新调整和合理布局，从而获取土地的最大使用效益。三是通过房地产的多元化经营，为城市财政提供一个稳定的资金来源，使城市建设进入“以土养土，以房养房”的良性循环。4、优化消费结构，提高消费水平1998年住房制度改革以来，取消福利、实物分房，住宅分配实行商品化、货币化；开放房地产市场，鼓励居民私人购买住房，提高人们的居住水平和质量。随着房地产业的快速发展，住宅消费商品化进程的加快和有关金融政策的不断完善，人们的消费结构逐渐得到优化，房地产业促进社会消费结构合理化的作用也将充分体现出来。5、吸引外资、促进对外开放发展房地产业可以吸引外资，促进中国巨大市场的对外开放，以不断改善投资环境和较为丰厚的投资回报，使其成为外商竞相投资的重要领域。发展房地产业可以促进城市基础设施、公共服务设施、工业化标准厂房、高新技术智能化办公用房的建设，从而带动交通运输等配套设施的改善，为吸引外资，促进对外开放创造良好的硬件条件。三、山西房地产业的发展历程山西解放前已存在房地产业，当时不仅在政府的法规中有关于不动产的规定，而且太原、大同等一些主要城市中都有房地产大业主和专业性的房地产开发经营公司，他们大量占有土地、建造新屋、改造旧屋或者出售和出租房产，并且随着资本的集中和积聚开始走向垄断，还出现了房地产业与金融业的结合。改革开放以来，房地产业得到前所未有的发展。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。山西房地产业和全国一样，其发展大致可分为以下四个阶段：（一）第一阶段（1958年－1978年）：城镇住房实行供给制从1958到1978年，由于我国长期实行高度集中的计划经济体制和“重积累、轻消费、高积累、低消费”的政策，住房作为消费资料的生产是置于生产资料的生产之后的，难以形成大规模的专业化生产，同时在城镇住房方面，实行的是统建统分、福利分配的制度，土地从行政划拨获得，住房从福利分配获得，因此不存在土地交易和房屋交易的概念，更没有房地产市场这一称谓。（二）第二阶段（1979－1991）：房地产业的复苏阶段1979年开始的经济体制改革给我国房地产业的复苏的带来了契机。10余年间，围绕发展住宅建设，改善人民居住条件，培育房地产市场，国家采取了一系列的改革措施。这些措施主要集中在城镇土地使用制度和居民住房制度的改革上。同我国一些发达地区相比，山西的房地产业起步较晚。80年代中期，省、市（地区）陆续组建了以房地产开发建造公寓和工业厂房为主的城市建设综合开发公司，规模很小。80年代末，全省仅有98家房地产企业，全年开发投资额不足10亿元。（三）第三阶段（1992－1997）：房地产市场形成阶段这一时期房地产业规模逐年扩大，覆盖全省，各类房地产公司数量增加，房地产开发投资较快增长。同时房地产市场交易也日趋活跃，房地产买卖、租赁、拍卖、代理、咨询等业务迅速发展。全省各地还兴起设立与建设开发区的热潮，使房地产业的发展进入了较快发展时期。（四）第四阶段（1998年-2005年）：房地产业进入新的发展阶段随着市场机制的逐步建立，竞争环境日益改善，山西房地产业经过一段时间发展和调整，逐渐走向成熟，运行质量不断提高，1999年全省房地产开发投资比上年增长25.8%。“十五”期间，全省房地产开发投资规模逐步扩大，开发投资累计完成532.1亿元，是“九五”期间的2.9倍，年均增幅达35.1%，比“九五”期间年均增速高14.9个百分点，比同期全社会投资年均增速高13.9个百分点。占全社会投资总额的比重，由“九五”时期的5.5%上升到8.9%。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动山西固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。第二部分山西房地产业发展取得的主要成就“十五”期间，山西的房地产业进入一个新的发展阶段。房地产业的快速发展在山西社会经济的快速健康发展中，发挥了不可替代的作用。一、房地产开发企业迅速壮大，开发实力有效增强房地产开发企业由少到多，由小到大，开发实力不断增强。到2005年底，全省的房地产开发企业达到1243家，比2000年增加500多家。企业总资产达450多亿元，从业人员近3万人。从事物业管理的单位450多家，资产总计达15亿元，从业人员近2万人；房地产中介服务单位230多家，从业人员3000多人，从事其他房地产活动的单位有200多家，从业人员6000多人。从单位个数、资产总计、从业人数等指标均是“九五”期末2000年的2--3倍。房地产业队伍的壮大，为山西房地产业今后的发展奠定了坚实