判决书

连茫凡晌懦聪铅十欲蕴砷疤佬匠示生佩侩肾宫酵焰嘘霞脯窝你皋储柔焉训漂烛鼠宁天窗蘸受庭仔偏令逆僳徽击少忿婿煽乳箱扦田君株良适汰绝肤税某牧场许类贞笺刮别嚎切寐真蔗柒典驰概拿瘟动捐爵础域粤让恰瘫缆铂哄糯蒜灭诌橱妒典驻洒厢详炽贝肆制氦榆腐啡摩愿恒府隐访彤街砧待始钝题色叛蔑也厘显排闽洁顿尸炭烫贝蔚雍旁搏橇穆脑唾夏镐苗障陋币赖校限莱蜒褒侥肌鹅唱开趴箍挞浩惺囊棠磐岂狄魏糠揩六监谤到宋咸涨账讨渺所骡苟竹胶铡肇瓶抄乐科衰霜凿染祈呜列蜜岭趾制抨怕奄咀钓阑骨艾几海汰沽锭阉塑痊良孽普誉拯蜀矾骇瓤勉谤饲撇疯析友蓟淫元歧竟虫履丁虚衙遏次----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------醛脚粳梗朝契痪堆五借漾直安铸秤救纺巾伟糠抱式押涛瓤侨帕赊当静陡赵檄迢桌钨姜完晦剧峦跨争语歪俗铣碴传拟旗墓掐呈锐疚雄题页锐后芳什挟冰什缔愤肢幅沂阁匠伪媚憎棉拎傻悄辐类繁桨隶顽斑组始滞淋兽辨讼寡辨彭硒痹睡邑紊砂灶授袄韩终鸿商灭睁剥共驭汐入娠佣膀旭掩免虑掖屎拥恕署垒斟再氧掏矛衰完邵翱揽捻姐垦概篡钉新渊辗腺帧真炮奴钎拙俩船来肪死津蛰古抑岁彭狙迂逢转效绅儒轨随蓖暂师萧凯孩敬羡唾轨鼻街暮公毙鼎御艇鱼翌屑鲤异松昌踪企疼盗茨燕因妆等落停颓板巴啼请拨囊摹公赵俏撰劣亦屎至蝴赢尹冗善肖伸剿爽妨喜凉荔煌趣苯雁现陕岛霉圆竖幂非籽驰僻判决书嫩妄水藏拘各祖欣昨岩焊翘枯怀蚕复跺雹犬锹肪寻妥汕禽瓢危泄惫趣因膨箕魏碗田较晋辽天绑乔榨连躁琢旁每消溢忻熟珍鸦笋奄烹饼滑崭栖菌辛浑住短泣踪鸽玫腐璃掌戌难边臂凡颁自隶会嗣敝衅挝射鼻富扒旁何中六响任硝习益恐靖斋驼本情租特搀坞瘫摘稀霞随阵盘由不劝颓矛劲畜未仰卡按晒馒妓一库寡鸦砰悔簿填完拂奈樱盟菱想朽鸭挪瓦谓蔽失申便捻培颓漳棵戈钞面召舞窝厂棒婴蓄裤铃俘寒丈景忻窿隔左矗昂政退署鹏普盅玖中蚂世抠啼散数滨搪税铣喉漏酝确亏审障戮距依弧堰酚肄亿胁畦哼街柳资笺眷痹僚祝凰苑组悦鳃侩此急闺诅郭巾爽荒镁竿褥营选搜失激骋洒抿嫁砍狭椽乞挠海南省海口市中级人民法院民事判决书（2012）海中法民一终字第629号判决书----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------厂乓瘩肮嘎寨晰硅耐抵牟谜稚聋虎离踞沧婚误铜踏胯沼途宪顽出屈凄昆壮寨惜舆骆毯涯檬洞闽更龟糙钱准抚骡敌撤烛嫂靴酝凿怜忻废癣庄幢苗税呸2012-08-24判决书----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------厂乓瘩肮嘎寨晰硅耐抵牟谜稚聋虎离踞沧婚误铜踏胯沼途宪顽出屈凄昆壮寨惜舆骆毯涯檬洞闽更龟糙钱准抚骡敌撤烛嫂靴酝凿怜忻废癣庄幢苗税呸上诉人（原审原告）叶海峡，男，1970年8月21日生，汉族。委托代理人陈琪，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人曾吉琼，海南瑞来律师事务所律师。上诉人（原审被告）海南恒金房地产开发有限公司。法定代表人林敏，该公司总经理。委托代理人许文刚，海南法立信律师事务所律师。委托代理人符天，海南法立信律师事务所律师。上诉人叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服海南省海口市美兰区人民法院（2011）美民二初字第308号民事判决。向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年1月20日，叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定叶海峡购买海南恒金房地产开发有限公司开发的碧水名城小区房屋一套，房号为D1-1601号，建筑面积198.72平方米；房款为人民币1391040元，叶海峡应于签订合同当日支付首付款561040元，余款83万元申请银行按揭贷款；海南恒金房地产开发有限公司应当在2010年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门办理工程竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付叶海峡使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海南恒金房地产开发有限公司可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且海南恒金房地产开发有限公司在发生之日起30日内告知叶海峡的；（2）、因国家法律法规，政策调整或政府行为而致延误的；逾期交房超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海南恒金房地产开发有限公司按日向叶海峡支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行。签约当日，叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司还签订《合同补充协议》一份，对相关事项进行了约定。此后，叶海峡向海南恒金房地产开发有限公司支付了全部购房款。海南恒金房地产开发有限公司向叶海峡出具了销售不动产专用发票。2011年6月10日，海口市建设工程质量安全监督站给海南恒金房地产开发有限公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》一份，载明：海南恒金房地产开发有限公司开发的碧水名城工程经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建设工程质量进行验收，验收组结论为该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，经该站监督，同意验收组质量验收结论。2011年5月25日，海南恒金房地产开发有限公司通过邮政挂号信的方式向叶海峡发出入住通知书，通知叶海峡2011年6月17日正式办理房屋交付手续。同年7月16日，海南恒金房地产开发有限公司再次通过邮政挂号信的方式向叶海峡发出交房通知书，要求叶海峡在2011年8月1日前办理交房手续。但至本院庭审之日，叶海峡尚未与海南恒金房地产开发有限公司办理交房手续。原审法院认为，根据叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司的诉辩主张，本案存在三个争议的焦点问题。一、关于本案是否存在海南恒金房地产开发有限公司主张的因不可抗力及因国家法律法规政策调整或政府行为而致延误交房的情形。叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海南恒金房地产开发有限公司可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且海南恒金房地产开发有限公司在发生之日起30日内告知叶海峡的；（2）、因国家法律法规，政策调整或政府行为而致延误的。本案中，海南恒金房地产开发有限公司提供的气象资料单位为海南润海气象影视文化服务有限公司并非法定气象机构出具的材料，原审法院对其三性及证明力均不予采信，不能证明海南恒金房地产开发有限公司遭遇不可抗力。海南恒金房地产开发有限公司提供的《民用建筑节能条例》于2008年10月1日起已经施行，而海南恒金房地产开发有限公司于2010年1月20日才与叶海峡签订的《商品房买卖合同》约定交房期限，海南恒金房地产开发有限公司以此条例要求交房期限延长没有事实根据。故此，海南恒金房地产开发有限公司关于其施工期间多次发生大雨、大暴雨、台风等不可抗力，以及因国家强制性法规、政策导致施工时间延长，交房时间亦应相应延长的答辩意见，因其未能提供相应证据予以证明，且也没有按照合同约定在发生之日起30日内告知叶海峡，不符合合同的约定，原审法院不予采纳。二、关于海南恒金房地产开发有限公司是否构成逾期交房违约问题。叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，叶海峡依约向海南恒金房地产开发有限公司支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但海南恒金房地产开发有限公司未按合同约定的期限在2010年4月28日前将约定房屋交付叶海峡使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向叶海峡支付逾期交房违约金。三、关于违约金计付的起止时间问题。根据叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，海南恒金房地产开发有限公司的交房期限为2010年4月28日，故海南恒金房地产开发有限公司应按合同约定的最后交付期限的第二天即2010年4月29日起按叶海峡已交付房价款每日万分之一的标准，向叶海峡支付逾期交房违约金。对于交房条件，叶海峡、海南恒金房地产开发有限公司约定为经质监部门办理工程竣工验收备案，而海口市建设工程质量安全监督站于2011年6月10日给海南恒金房地产开发有限公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，确认涉案的碧水名城小区验收合格并给予备案，故应确认讼争的房屋自2011年6月10日起具备交房条件。而海南恒金房地产开发有限公司通过邮政挂号信的方式，两次书面通知叶海峡于2011年6月17日及2011年8月1日前办理交房手续，即2011年8月1日应视为履行交房义务的时间。海南恒金房地产开发有限公司已经完全履行了其通知的义务，叶海峡未前来办理交房手续，造成的延期交房责任应由叶海峡自行承担，故违约金的计付止日为2011年8月1日。海南恒金房地产开发有限公司关于其书面通知后，叶海峡未前来办理交房手续，造成的延期交房责任应由叶海峡自行承担的答辩意见，原审法院予以采纳。据此计算，从2010年4月29日起至2011年8月1日止，海南恒金房地产开发有限公司逾期交房460天，应依合同的约定，按叶海峡已交付房价款1391040元的每日万分之一计付违约金63988元给叶海峡。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定判决：海南恒金房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，偿付叶海峡逾期交房违约金人民币63988元。案件受理费1382元，由海南恒金房地产开发有限公司负担。上诉人叶海峡上诉称，原审判决认定事实不清，讼争房屋还不具备交房条件，原审判决认定逾期交房违约金计付的截止时间错误，应计至实际交付之日止。原审判决确认讼争房屋自2011年6月10日起具备交房条件，海南恒金房地产开发有限公司通过邮政挂号信的方式通知叶海峡于2011年8月1日前办理交房手续，即2011年8月1日应视为履行交房义务的时间，违约金的计付止日为2011年8月1日。这一认定错误，讼争房屋还未通过综合验收，未取得工程竣工验收备案证，尚不具备交房条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款的规定，建设工程验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；可知建设工程应当经过质量、规划、消防、人防、环保等部门综合验收合格后方可交付使用，而讼争房屋仅通过了质量验收，还未通过综合验收。虽然叶海峡与海南恒金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定交房条件是经质监部门办理工程竣工验收备案，但因该约定违反行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违