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演示版平衡堂智业联盟投资顾问/全程策划/整合推广/营销代理平衡堂------只创造和推进一流价值卓粤博罗项目发展策略提案2011—11---09报告框架理解目标-----重点（市场分析项目分析）提出问题发展策略项目定位物业发展建议策划专案组工作框架介入项目策划人员进行市场调研跟进各项营销策略确定及执行方案落实工作，组织销售培训、并与销售团队协作进行营销工作的效果监测和优化调整把握现场销售、客户、市场、竞争动态，根据阶段销售目标、客户需求及市场动态，对营销工作效果进行评估与顾问跟踪销售过程，进行营销总结，及时调整各阶段流程及营销推广策略，同时，重点进行阶段销售策略调整，配合组织各类促销活动专人与发展商保持工作联系营销策略建议及执行方案与工作配合执行配合依据定位来做深度设计及建筑优化开发方+策划方合力执行配合设计论证后由我方得出产品定位、客户定位、推广定位、价格定位等建议。据此及市场势态，根据整体及阶段需要，提出推广策略、渠道策略、客户策略、价格策略、销售策略等建议，并编制《营销推广计划及费用预算》、《营销工作统筹表》进行工作统筹推进，最终分别编制执行方案及分工表，整合开发商及合作方资源高效执行与开发商紧密协作，为销售团队提供推广配合、客户拓展、销售物料、促销工具、方向引导、培训提升及技术后援等全程支持，最终推进销售目标实现初步提交系统策略建议提案及沟通签约服务阶段营销工作推进与调整优化销售目标实现支持与推进有梦想，才有动力动力决定销售力如同——马丁路德金：我有一个梦想奥巴马给了美国人一个改变之梦如同——月球漫步一直是中国人的航天梦如同——中国，百年奥运圆梦，征服世界如同——重要提示此报告仅提供了本项目运作的基本背景和基本思路，为双方进一步深度沟通合作之用。报告中我们采取了舍弃详细复杂、传统、繁琐、无效的区域财经表格数据等统计性报告形式，侧重于需求、战略、产品与营销层面的分析，旨在为项目开发提供大势把握和主动服务型营销的基本依据。由于时间仓促，难免偏颇，敬请海涵指正！任何成功，首先始于战略规划团队策略资本模式营销建设提案每节点思考演绎表达分析----战略----战术思维贯穿取势明道优术分析----战略----战术分析----战略----战术房地产角度的博罗是什么？博罗优越的区域吸引广深客户投资高端房地产产品；也是尴尬的区域：产业的传统性和结构性依赖出口，新型产业迟缓，人才高地未建立，本土较多财富精英“外逃”广深置业带走资金，导致开发大而商品房去化慢的现象。长三角结构转型与生态低碳旅游新经济增长极渐行渐近的1小时生活圈“罗浮山下四时春，芦橘杨梅次第新；日啖荔枝三百颗，不辞长作岭南人”——苏东坡卓粤项目箭头是双向的，优良的区位价值，也是尴尬的生态洼地！地产在这里潜力极大、机遇极大，挑战也极大——呼唤房产品创新接市场卓粤项目自2009年来，博罗房地产业发展态势良好，商品房销售进入大众消费时代。富力、佳兆业等大型房地产集团进驻，以及全县鼓励乡镇开发居民消费型住房，全县房地产业发展进一步红火。1-9月商品房销售面积与销售额分别比去年同期增长71.3%和128.8%；1-9月商品房屋销售面积61.84万平方米，增长71.3%，增幅同比提高14.8个百分点，但第三季度比上半年下降26.6个百分点。2010年1—12月累计销售情况统计（数据：深圳世联市场部）2011年1---4月累计销售情况统计（数据：深圳世联市场部）2011年来本县域房地产开工投资情况分析（数据：博罗房管局）博罗房市价格一直微弱上升，这种情形不会因宏观而有大的改变-----别墅除外——独特区位与独特宏观政策所致博罗城市定位（以罗阳镇为主体）：完全与惠州主城融合而形成“惠博新城”大惠州城市新核极。同属珠江三角洲地区性中心城市。以电子、电缆、服务、信息、旅游、生态、粤东商贸物流中心为主的产业群和适宜居住的基地，作为国家级风景旅游城市和历史文化名城承接深港澳转型产业和后花园。《惠州市“十二五”城市建设规划(2011-2015)》(草案)，惠城组团将重点建设“五大新城”。其中，惠博新城（惠博沿江大道及博罗大道东的双线两厢）是整个组团的【城市新核极】——服务与生态居住基地。对于博罗楼市……谁领风骚？物业发展建议项目定位发展策略提出问题市场分析项目分析理解目标【卓粤●御景项目】战略与营销之路径我们对项目目标的理解1、以匹配的产品，辅以不变容积率和适度商业，实现土地价值最大化；2、区隔博罗传统开发流程风格，迅速取得市场资金确保建设的资金链；3、土地、建设、营销等多方捆绑合作，实现滚动开发和安全快速销售。从现实状况（市场、项目）出发，发掘阻碍目标实现的问题？1、创新合作达成项目运作观察性推进，获得【项目】单纯性快速化变现；2、企快等待行情，谋求主观判断的差异化和“成熟经验”挤占市场份额；3、无可厚非的产品跟风开发模式，践行博罗区域稳健做派振奋合作信心！1、借助此前建筑成功的“规模经验”，对本项目主观性姿态志在稳胜快胜；2、力挺项目乃至片区开发商标杆，制造片区市场非凡影响力而持续发展；3、立足地产投资，谋求多元发展，夯实团队建设，几年成为财富新精英。基本面意义联合体意图联合体愿景物业发展建议项目定位发展策略案例借鉴与模式选择提出问题市场分析项目分析理解目标【卓粤●御景项目】战略与营销之路径多种原因本次尚未深度全面调研规划设计前必须建立决策数据库市场分析楼盘分析政策走势消费行为宏观微观博罗楼市方向以原本视觉和动态思维：正确把握博罗楼市大势五大关键词认识博罗楼市规划相对完善的博罗储量大去化小的博罗南北城区对峙的博罗品质大盘呈现的博罗高端产品同质的博罗以原本视觉和动态思维：正确把握博罗楼市大势政策经济PartA从2009年末的中央经济工作会议至今，国家密集出台了一系列楼市调控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各个方面的手段，政策出台之密集前所未有。20个月来楼市主要的调控政策时间措施要点2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度——小集镇建设全面启动，缓解供应2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税2010.01.10“国11条”要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价——2011.5月，调高利率+取消建设前贷款+限购升级20个月来楼市主要的调控政策（续）时间措施要点2010.03.11“国19条”土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过半年。70%供地用于保障性住房、棚户区改造和中小套型住房——旨在淘汰资金实力弱的开发商2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务2010.04.15二套房按揭首付不得低于50%，利率不低于基准利率1.1倍14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款——2011.5月升级为全国逐步取消2套房贷2010.05.26国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整20个月来楼市主要的调控政策（续）时间措施要点2010.06.05住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，通知规定以家庭为单位，认房也认贷。即购房家庭已有一套住房或曾经利用贷款购买过住房的，均认定为二套房（及以上）2010.09.18加快公租房建设，坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房——至今房价虽未大降，但投机已退场.。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2011.01.26…………新国八条，二套房首付提高至六成国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等——2011.5月，调高利率+取消建设前项目贷款+限购升级+逐步推行首套房首付比例不低于50%的金融政策，抑制城市刚需！从2009年12月中央经济工作会议以来，营业税改征、拿地首付不低于50%、二套房首付和按揭利率提升、停发放三套房贷款、限期部分央企退出房地产市场、土地增值税清算、加大保障性住房建设力度等等一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，未来房地产价格走势失去了大涨与暴涨的市场基础。可以看出本轮地产新政的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题,尤其是农村投资、社会稳定等大问题------经济大转型。目标说明平抑房价,优化民生1打击投资、投机性需求2政治挂帅，取信于民3在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用从成因来看，高房价在很大程度上是由亍金融资本流动性过剩造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段。强化农村集镇建设投资，抑制城市过大。面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说下届国家政府对楼市调控的政治化，手段必更突出。2011年4月下旬中央下发“一房一价”的调控政策。要求开发商在领取预售证一周内必须将可售房源的基本信息、价格、折扣、及售出房源的实收价格必须在