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只要用心·就有可能NothingIsImpossible员村山顶项目发展策略探讨广州市天地阳光房地产顾问有限公司只要用心·就有可能NothingIsImpossible前言非常感谢贵公司给予我司再次参与项目的机会。在原有方案的基础上，我司策划组多次赴现场考察和市场调研，获取大量的市场数据，并在公司内部多次组织策划研讨，对项目的发展方向进行多方面分析和探讨并形成本方案。为了在规划布局、建筑、园林风格等方面有更深入的研究，我司特地联合广州市城际（中国）国际建筑设计师联合事务所进行多次沟通探讨，在各方面提出相关的意见及建议，旨在希望通过本方案为今后的项目的运营提供指导。在此，预祝我们的项目圆满成功！只要用心·就有可能NothingIsImpossible思路项目分析市场研究板块研究项目定位规划建议建筑及园林建议只要用心·就有可能NothingIsImpossible1项目分析只要用心·就有可能NothingIsImpossible项目概况基础数据位置：黄埔大道旁员村山顶段长宽：长约240米，最宽处约75米占地面积：20421m²容积率：3.6总建筑面积：73515.6m²物业规划：住宅、商业、配套规划路黄埔大道N只要用心·就有可能NothingIsImpossible地段分析员村珠江新城琶洲天河北华南快速干线琶洲大桥黄埔大道项目地块珠江本项目天河区政府黄埔大道赛拉维项目紧临广州主要交通干道之一的黄埔大道，位于员村板块，与珠江新城仅一路之遥，处于天河北、珠江新城、琶洲三大商务区的中心地带。区域内住宅发展成熟，配套完善，也是广州未来住宅供应的热点区域。只要用心·就有可能NothingIsImpossible地块特征项目地处黄埔大道边，临街面窄、进深长，南北呈狭长型分布，中段有一规划路横穿；地块总体呈西高东低、北高南低、北宽南窄的特征，北段最宽处约75米，南段最窄处约39米；地块北段已打部分地基，南段为空地。规划路黄埔大道N只要用心·就有可能NothingIsImpossible周边配套：商业项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、小型士多与专业市场共存。只要用心·就有可能NothingIsImpossible周边配套：学校学校众多，员村小学、员村第5小学、市44中、113中、暨南大学、华南师范大学等均在半径一公里范围内。只要用心·就有可能NothingIsImpossible周边配套：银行银行众多，有农行、工行、建行、中行等。只要用心·就有可能NothingIsImpossible交通位于广州主干道之一的黄埔大道边，可快速到达其他各区；华南快速干线近在咫尺，可直达珠江三角洲各个城市；正在修建的广州地铁五号线预计2009年年中开通，其中员村站离本项目走路约15分钟距离。只要用心·就有可能NothingIsImpossible商务随着城市向东移的规划现状日渐成熟，该板块位于广州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上，将是展示广州市现代化大都市形象的新窗口；天河北珠江新城琶洲员村本项目根据市政规划，员村板块将成为广州市未来的中心区域，在地王绢麻厂地块的带动下，板块的中央商务价值将一触即发；广州只有一个珠江新城！随着珠江新城商务集聚效应的显现，消费者对其的认同度将为珠江新城延伸区－员村板块带来巨大的商务价值；只要用心·就有可能NothingIsImpossible随着老CBD天河北的饱和以及珠江新城和琶洲两区的日渐成熟，位于三大商务区中心的员村板块将会发展成为广州市中心最具潜力和最有影响力的中央商务住宅区；只要用心·就有可能NothingIsImpossible小结项目地块属于中型地块，地段是本项目的最大优势所在；项目所在区域处于广州中心地区，处于三大商务板块的中心区域，本区域现有住宅户型规划滞后，未来对宜居宜商的住宅需求量大；项目周边配套发达、生活便利，且员村板块是广州未来的住宅供应热点之一，物业发展前景看好。员村板块已正式确立为珠江新城延伸区，而08年1月份员村绢麻厂新地王的诞生更是对员村楼市的未来的强有力冲击，借助于此，从提高项目的经济价值出发，并与目前的其它项目进行区隔，本项目拟定为：中央商务住宅!只要用心·就有可能NothingIsImpossible名字解释-中央商务住宅所谓中央商务区，简称CBD，是指位于城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中的区域，购物、娱乐、服务等配套设施齐备，是生活、办公两不误的城市中心区域。而中央商务住宅，则是作为中央商务区的居住配套而存在。只要用心·就有可能NothingIsImpossible中央商务住宅特点1、现代化程度高、可转化程度高、社会化服务好、资源可重复利用，居住、办公性能得天独厚。2、既可达到与城市空间、国际气息的最大融合，同时又可以享受自己的私家领域，使居住宁静而又繁华。3、与城市空间交汇，带有城市空间开放和共享的气息，毫不掩饰其舒适、便利、奢华的贵族气息。4、追求舒适、享受工作便利、着重长久价值，这是中央商务住宅购买客户群的最大特征。只要用心·就有可能NothingIsImpossible2市场研究只要用心·就有可能NothingIsImpossible2007广州楼市成交面积简析全年波动较大2007年上半年成交量保持平稳，从10月开始成交量走下坡路，2008年2月降至谷底的23.12万㎡。近期频繁出台的调控政策，“9.27”房贷新政的实施，令市场观望气氛愈加浓厚，加之日趋高涨的房价，导致成交量大幅下跌。但从中长期看，刚性需求将促使成交量稳步回升。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。2007-2008年广州市十区新建商品住宅成交面积走势图(万m2)0.0020.0040.0060.0080.00100.002007年75.3775.5959.7470.8570.8586.8175.8769.0470.3557.7757.8742.882008年34.9523.12同比增长-53.63-69.411月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月只要用心·就有可能NothingIsImpossible2007广州楼市成交均价简析全年成交均价基本维持放量上涨的态势，整体均价在10月份出现井喷行情。10月份市场成交量小幅跳水，均价涨幅却居于07年之冠，价升量减的成交态势明显的表现出市场的疲态。市场通过10月份的拐点验证，均价在今年1月份跌破万元。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。2007-2008年广州市十区新建商品住宅成交均价走势图(元/m2)020004000600080001000012000140002007年7140772970297581782378968490884996861157410433105862008年97669303同比增长36.78%20.36%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月只要用心·就有可能NothingIsImpossible2007天河区楼市简析2007年成交基本形成中心分散的不规则体，在6、7月份延续“五一”期间的蓄客成果在成交量方面集中放大。“金九银十”成交并未呈现井喷行情，而是维持在全年成交量的平均水平。“9.27新政”的效力开始逐步显现，直接导致12月份成交量跳水，在今年2月份更是降至3.85万m2。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。2007-2008年天河区新建商品住宅成交面积走势图(万m2)0.004.008.0012.0016.0020.002007年14.7212.6011.5912.6712.6716.7318.4414.4913.6913.5811.269.152008年3.883.85同比增长-73.64-69.441月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月只要用心·就有可能NothingIsImpossible2007天河区楼市简析天河区2007上半年房价大体上呈和缓的升降曲线，但从下半年的7月份开始，价格一路飙升，至10月份止达到历年来的最高位——16,714元/㎡，同比上升90.97%。但因为买家过浓的观望态度，各项目大打特价单元促销，令11月份房价直线下滑至12,374元/㎡，今年2月份更跌至10,385元/㎡。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。2007-2008年天河区新建商品住宅成交均价走势图(元/m2)-300003000600090001200015000180002007年982910755106671141510065106171288813882148031671412374143122008年1561510385同比增长58.87%-3.44%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月只要用心·就有可能NothingIsImpossible2003-2007年广州市成交面积2003－2007年广州市十区新建商品房成交面积（万m2）020040060080010001200成交面积907966.57987.97913.9801.5720032004200520062007波动平缓2003年至2007年的商品房成交面积总体上呈一个和缓的升降态势，成交面积在05年达到顶峰——987.97万m2，近年来受国家宏观调控政策的累积影响，06到07年的成交量较为萎缩，但广州房地产市场整体依然较为平稳，没有出现剧烈波动，市场仍呈现出较为理性的发展态势。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。只要用心·就有可能NothingIsImpossible2003－2007年广州市十区新建商品房成交均价走势图(元/m2)030006000900012000成交均价3629.54468.755101.2563758742.1720032004200520062007广州市近五年的房价呈明显的上扬态势，07年末频繁出台的紧缩政策令市场的均价有所下降，但07年全年房价仍然达到8742.17元/m2，同比增长37.13％，为2003年房价的2.41倍，房地产市场价升量跌的态势非常明显。数据来源：广州市国土资源与房屋管理局。2003-2007年广州市成交均价只要用心·就有可能NothingIsImpossible08年度楼市研判热点转移金沙洲、花都、白云区北部将成为新的热点区域，城市中心已基本无地块出让。宏观调控政策将逐渐灵活房地产对国家经济有重大影响，楼价升、跌过快都将对整体经济产生不利因素，国家的宏观调控政策将更为灵活。楼价进入稳定期预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价进入调整期，但市中心由于土地供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业保值增值的有力保障。只要用心·就有可能NothingIsImpossible中长期楼市走向1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应；2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升；3、建筑材料、劳动力等成本不断上升；4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌；5、资金流动性过剩没有根本改变；市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升只要用心·就有可能NothingIsImpossible3板块研究只要用心·就有可能NothingIsImpossible员村板块现状板块内住宅云集且发展已较为成熟，赛拉维、东璟花园、盛大兰亭等均为高层小区单位，加上早期开发的华颖苑、昌乐园、鸿运花园等房改房，居住氛围浓厚；绝大部分楼盘销售已进入尾盘期，故员村板块仅有少数楼盘在售，加上城市东拓和珠江新城、琶洲商务圈日益成为热点，价格逐步走高；今年1月，恒大地产以41亿元、折合楼面地价13053元/m2拍下原员村绢麻厂地块，刷新了天河区住宅历史最高地价，板块内住宅前景看好。广州市政府工作报告中已明确员村将逐步搬撤大工厂，定位为“珠江新城延伸区”，板块内住宅价格将逐步向珠江新城看齐。只要用心·就有可能NothingIsImpossible在售项目占地5919m2总建29882m2交楼标准2500元/m2均价1500