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烨隆中国徽商.杏花公寓项目营销策划广告推广提案承蒙贵公司的信任，我公司有机会就此项目的发展发表我们的见解与看法。时代在高速的发展，社会的各因子皆在发生着深刻的变化，对社会的政治、经济、文化的综合体现的房地产业而言，钢筋＋水泥仅是其物质构成，什么才是符合新时代需求的物业，怎样的物业才能适应不断发展、不断自我超越的人类，是本行业应思考与面对的挑战性课题。也是本建议书的观点之源。作为专业的房地产公司，我公司将同贵公司齐心合理就本案开发过程中的系列问题进行探究，为物业的成功开发尽献我公司的力量。项目地块位于合肥市东西干道寿春路西端与蒙城路交口的东北角，地形L型。道路状况及交通路线完备。周边各类生活设施、商务设施齐备。自然环境及人文景观丰富，是房地产开发的黄金地块。同时在市民意识中的地段认知度、美誉度极佳。1---1外在配套设施分析：购物：世纪联华、合家福、城隍庙批零市场、杏花农贸市场学校：六安路小学、淮河路第三小学、合肥第6中学、合肥45中学、合肥47中学、合肥工业大学北校区医院：合肥市第一人民医院、安徽中医学院附属医院文化体育设施：合肥市体育运动中心、合肥市图书馆、艺术电影院休闲娱乐设施：东怡酒店、杏花公园、阿里吧吧歌城、碧海云天休闲中心、金融机构|：招商银行、交通银行、商业银行、建设银行、申银万国证券公司行政机关单位：合肥市公安局、安徽省地方税务局、合肥市人大常委会、合肥市中级法院综合以上的外在配套设施，我们认为物业的居住功能有便利性、档次性、齐全性的优势、同时会使业主时间成本大大降低；而作为办公物业的，其准业主追求的交通便利性、物业外在形象、与相关行业的互补性等亦充分具备。1---2物业外在因素的延伸项目的景观特性；杏花公园、琥珀潭景区、环城景区的自然风貌所带来的亦动亦烨隆中国静的物业形象项目的人文价值：省市级重点中学的教育氛围、合肥市图书馆的人文气质，合肥市体育运动中心的健康保障，物业的不可复制在于软件的独特性。1---3项目的面积价值项目总建筑面积5万平方米左右，在此等地段（老城区，拆迁成本高、周边区域已建有多层建筑），项目具有不可多得的稀缺性。1---4地块的周边市场价值商业物业在自身无法形成规模化效应的现状下，其周边高密度的居住、办公人群（中高收入背景、消费途径多元化）为本案的商业物业提供了潜力市场。1---5项目地块劣势分析项目地块的地理位置虽有交通优势，但周边商业氛围有待提高（周边无其它休闲式购物区域，人流多为交通人流）项目的商业机遇受到了物业规模的限制（沿蒙城路商铺单间面积约200平方米左右，无法营造规模优势，只能营造特色功能，对经营范围有一定的限制，沿寿春路商铺一、二层铺面分开销售，对二层商铺的交通动线及商业价值产生影响。2---1裙楼部分产品分析：本案裙楼部分产品1~2为层为商业用途，结合贵司提供的工程图纸所确定的产品形态，我们认为在该地段（商业氛围未形成片区连动性，客户选择余地较小；功能性商业用途较多，休闲即兴性购物氛围不足）我司认为在此定位休闲即兴型购物空间不适宜，而针对此区域居住人口密度较大，周边办公人群较多的特点，我司认为裙楼商业物业在现有建筑规划条件下的商业定位应为针对此类人群的补缺型商业物业。我司针对物业特点初步3种销售方式：1、整体出售：如沿寿春路的部分可向银行、证券、电信出售、向肯德基、麦当劳招租（带租约出售给投资客户），2、拆分销售：针对此区域客户有一定的办公需求，较为注重精神文化生活，而区域内少此类产品得档次性、集中性销售平台，可将沿寿春路部分定位烨隆中国为高档的、高品位的文体主题式商场（文化用品、体育用品、影音制品、通讯及电脑配套产品商场）以铺位的形式对外出售。（投资小、有市场需求）3、拍卖式销售：沿蒙城路部分的为中等面积一、二层联体商铺，由于地理位置的优越性，考虑到如我们认为限定其经营摸式可能会影响投资者的经营或投资思路，进而影响其置业行为，我们认为采取先“内部登记”，探测市场反映后采取拍卖的形式实现销售。2---2塔楼物业分析该物业以高层公寓、公寓式办公为主的住宅大楼。由于该项目住宅部分客户群定位于高收入的省内成功人士，所以配套设施、建筑物外观、公共区域的装修、物业管理必须围绕这一目标群体的文化背景，行为习惯，消费习惯，心理需求来设计。让他们感受到荣誉感，成就感，这不仅在物业的硬件上要高于当地的平均标准，更关键的是在软件上即物业管理的服务标准上体现出业主的身份。项目形象定位：结合徽商集团的企业背景，我公司认为本项目的物业形象是----------见证与体现新徽商时代的品位、诚信、规则、自信的物业形象.形象诠释:品位：优越的地段、进取的外立面形象、优质的配套设施、自成体系的文化氛围诚信：开发商的诚信经营、物业业主的诚信经营、物业管理的诚信关怀规则：新经济是讲究规则的经济、新时代规则将代来效率，我们的物业管理、物业价格将因为规则而代来效率、我们的周边环境将为我们代来规则的环境、我们的规则为业主创造信心与效率。自信：贵公司的自信来自贵公司的企业实力，客户的自信来自对贵公司的认可，优良的地段使客户有理由相信投资等于升值，入住等于向社会、给员工、合作伙伴传递自信。烨隆中国合肥当前写字楼市场分析写字楼，是指专门提供给公司、企事业单位作为办公场所的一种物业，一般是层数较高的单体建筑，一至三四层多为裙楼，四五层以上为塔楼，地下有一至两层，一般用途为地下停车库和设备间。一般来说，写字楼多位于商业繁华的闹市区，对交通、档次、硬件设施、物业管理的要求较高。合肥真正意义上的写字楼不多，大部分位于长江中路两侧或一环内两条路的交叉口处，层数一般在12~39层。为便于系统地对合肥的写字楼进行描述，特选取了十二个有代表性的写字楼作重点说明。这十二个写字楼分别是：新华大厦（淮河路与六安路交叉口）、宏图大厦（宿州路）、妇幼中心（长江中路）、润安大厦（蒙城路与阜阳路交叉口）、金诚大厦（长江中路）、邮电大厦（淮河路与六安路交叉口）、华都大厦（长江中路）、科技信息大厦（花园街）、万通大厦（美屯立交桥）、盛安广场（金寨路与红星路交叉口）、中州大厦（新站中州家具城旁）、怡和锦江国际大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三个大厦，有已经入住的，如宏图大厦、妇幼中心、长江大厦等，有正在销售的，如新华大厦（尾盘销售）、华都大厦，有尚未开盘的，如科技信息大厦、万通大厦。这些写字楼中有很大一部分属于合肥市的一些单位，如邮电大厦属于省邮电局，金诚大厦属于省服装进出口公司，这些单位将写字楼作为本单位的固定资产，自己组建或聘请物业管理公司进行管理，并对外租赁；还有一部分是由房地产开发公司开发的，如合肥华源物业发展有限公司开发的科技信息大厦，新华社与福华房地产公司联合开发的新华大厦，安徽中兴房地产开发公司开发的万通大厦，这些写字楼则是对外销售的。1.价格烨隆中国写字楼的销售对象一般是有一定经济实力的公司或投资者，多为整层或半层销售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成数一般为六成十五年。1、1销售价格从位于长江路两侧或一环内两条路交叉口处的写字楼来看，销售价格一般在3500元/M2~5000元/M2之间，如位于花园街的科技信息大厦均价为4800元/M2，天徽大厦均价为3850元/M2，位于四牌楼长江路边的华都大厦均价4000元/M2，新华大厦起价3408元/M2，层差30元/M2。（另作为产权式酒店的怡和锦江售价达7500元/M2）1.2租赁价格以上十三个写字楼的租价在30-76元/M2/月之间，这与写字楼的位置、档次、公共部分的装修标准、电梯数量、配套、楼龄、物业管理的服务内容、车位、付款方式等等，都有着较为密切的关系。如楼龄较轻、档次较高、配套较好（有独立会所）的邮电大厦，租金达76元/M2/月；位置较好、但受电梯数量、装修档次约束的宏图大厦租金为35~40元/M2/月；新华大厦由于停车位较少等等原因，月租金仅30-35元/M2/月。1.3付款方式写字楼的销售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租赁一般则需以一个月的租金作为押金，以后可与产权所有者协商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的优惠政策。2.物业管理及配套2.1物业管理公司及服务内容十三个写字楼中，已知有七个写字楼的物业管理公司是由产权所有者自己组建的。烨隆中国物业管理公司的工作内容一般是为承租者提供保洁、保安等基本的物业管理服务。部分物业管理公司还提供代理物业租售、专人开电梯、24小时供开水等服务。2.2物业管理费物业管理费是根据物业管理公司的服务内容及硬件设施的使用费来决定的，也有少数包含在租金内不另收。合肥写字楼的物业管理费一般在2元/M2/月起（如新华大厦），最高可达15元/M2/月（如润安大厦、金诚大厦）2.3物业配套合肥市场中的写字楼一般都有电话入户、宽带网入户、大部分有中央空调，少数有监控系统、功能会所及俱乐部等。写字楼的裙楼部分一般为银行、商场、酒店、娱乐场所等，极少数写字楼设立会所。写字楼的公共部分均有统一的装修，内部一般由承租者装修，极少数由产权所有者装修。吊顶前层高一般在2.8-3.5米左右。3.供应量合肥市对外租赁的写字楼面积约为50万平方米，以上统计的十三个较具代表性的写字楼面积为33.48万平方米。4.销售、承租情况4.1销售情况目前市区内在售的写字楼只有两个：新华大厦、华都大厦、中州大厦、万通大厦、怡和锦江、天徽大厦。新华大厦：该项目的开盘时间较早，但由于电楼数量较少、车库入口处较窄、地处的安庆路、六安路较窄、给人流车流带来阻塞，物业管理相对较差等原因，给烨隆中国已经入住业主的上下班造成一定程度的不便，并产生了负面的社会影响，导致销售不佳。直至今日，仍有部分尾盘在艰难地销售。华都大厦:2001年12月28日开盘，地理位置具有相当大的优越性（四牌楼站牌处），华都大厦的一至九层为黄金商铺、酒店，十至十六层对外整层销售每层816平方米，每平方米4000元，要求一次性付款，可适当优惠，不可办理按揭，目前只剩13、14层部分。4.2租赁情况除了几个在售的写字楼、2个即将开盘销售的写字楼，剩余8个写字楼的承租情况均较好，特别是妇幼中心和长江大厦，古井大厦，调查时发现其承租率达99%以上，甚至是满租。其余6个写字楼的承租率也达到了90%以上。]徽商杏花公寓项目的八大标准（1）交汇空间CBD的建筑一定是与城市空间相融和和交汇的，带有城市空间的开放和共享的气息，这是CBD住宅的必要特质。（2）开放街区CBD的街区是城市空间系统的重要部分，它的价值不仅杂于为土地的发展提供框架和边界，它也是各单体的通道，构成公共活动空间，提供各单体发展的建筑背景和视野，同时还提供项目商业和人文的生活文脉。CBD街区的魅力在于它不冷酷和森严，不再是封闭的裙楼，它是开放的没有围墙的，它给了我们宽大的广场般的空旷，甚至摒弃稍高的台阶，任何人都可以在这里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的价值在于，它已经把人当作了风景的主题，也不缺乏小景的点缀。它使文脉忘记了城市的拥挤，小孩们放学后就在门前广场嬉戏，老人坐在休闲椅上晒太阳，情侣们手牵手在街区里漫步······人们成为流动的风景，变化无限，每一天，这里都上演无法预想的奇妙情景。有秩序的雅致店铺和穿梭的人群，尊贵的建筑和人之间是融合和交烨隆中国汇的关系。（3）私家领域CBD住宅的最大价值在于既可达到与城市空间、国际气息的最大5融合，同时又可以享受自己的私家领域。领域平台满足了这种需要，在这里远离了喧嚣，使内园林与外街景全部成为视野内的风景。脚下是繁华市景，滚滚红尘；身外则是优雅安静的私家领地。（4）特定客户CBD住宅的认群与普通住宅的市场辐射是完全不同的。我们在CBD理论中已经知道，能拥有CBD的地方都是区域性、国际性的城市。在这里，由于跨国跨区域公司的行政战略和城市间的公交化的进展，使CBD存在大量的跨国、跨区域公司，而这部分人一般选择居住在CBD，这种客户层面我们称之为国际人。作为由政府定位，并积极推进建设的专门为国际性跨国公司商务活动提供便捷、高效和优美的工作环境的CBD，其“国际化‘水平是其他区域难以比拟的