奥特莱斯模式发展专题研究

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1[Table_KeyInfo]深度报告商业贸易[Table_IndustryInfo]Outlets模式发展专题研究推荐（维持评级）[Table_BaseInfo]本报告的独到之处一年该行业与上证综指走势比较013727441154868582209/0909/1110/0110/0310/0510/07商业贸易上证综指资料来源：国信证券经济研究所相关研究报告：《零售业专题研究：“商.海”掘金正当时》——2010-9-1《零售业专题研究：“商.海”掘金正当时》——2010-9-1《零售行业月报：优质半年报推动行业整体趋升》——2010-8-18分析师：孙菲菲电话:[phone]E-mail:[e-mail]执业证书编号：S0980209070360联系人：祝彬电话:[phone]E-mail:[e-mail]独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。[Table_Title]行业专题报告奥特莱斯:绽放零售业新光奥特莱斯模式简析奥特莱斯模式最早起源于美国，第一次进入中国在燕莎，随着后期逐渐发展，多种中国特色的奥特莱斯成了主流发展趋势。奥特莱斯模式的分类和运营包括了传统意义的厂家直销中心、折扣店、购物中心以及网上奥特莱斯。在运作方面，奥特莱斯也有着多种运营方式：联营方式，自营模式和传统的租赁模式。尽管在模式上奥特莱斯与一般的百货经营模式差别并不大，但在经营特点上，奥特莱斯与百货有着显著差别。奥特莱斯在国内的发展自北京燕莎引进奥特莱斯模式之后，奥特莱斯在国内掀起了一股快速发展的浪潮，而且一些二三线城市已经出现了奥特莱斯，并呈现出了增长的态势。从供给与需求双方来看，奥特莱斯在中国都有非常大的发展空间，另一方面也存在发展的障碍。公司推荐（实例解析）重点推荐行业内优质公司西单商场。投资风险1.百货企业不善经营地产模式造成的地产模块的盈利问题；2.奥特莱斯竞争激烈；3.公司奥特莱斯运营情况低于市场预期，假设明年公司再融资，业绩可能会被摊薄。重点公司盈利预测及投资评级[Table_Profit]代码公司总市值（百万元）昨收盘（元）EPSPE投资评级2010-10-1810E11E10E11E600723西单商场5,69113.90.390.593624推荐000889渤海物流2,7748.20.110.307928推荐000061农产品15,65520.40.550.483843推荐000715中兴商业4,24115.20.350.674523推荐600859王府井17,33044.11.221.593829推荐002024苏宁电器104,24414.90.560.692822推荐600306商业城2,47113.90.030.6241620推荐600327大厦股份6,41712.30.460.562823推荐资料来源：公司资料和国信证券预测2010年10月19日请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2投资摘要关键结论与投资建议尽管奥特莱斯目前在中国成功的不多，但奥特莱斯业态在中国有非常广阔的发展空间，成功运营了该业态的上市公司值得关注。燕莎奥特莱斯是中国第一家奥特莱斯，近10万平米体量的3座奥特莱斯馆均已盈利，尤其C座正处于快速增长期，也是公司新的利润增长点。我们保守预测西单商场明年业绩0.54元，相对其它品种，估值优势开始显现，首次评级，推荐买入。核心假设或逻辑我们做出上述判断的假设是明年GDP的增长不会低于8%，社会消费品零售总额增长保持在15%以上，如果低于以上假设，行业需求增速可能比我们预计的增长率有所下降。我们保守假设燕莎商城收入增速10%，净利润增速9.6%；北京新燕莎奥特莱斯收入增速30%，净利润增速30%；贵友大厦收入增速10%，净利润增速22%，新燕莎商业收入增速12%，净利润增速30%。西单商场收入增长15%，净利润增长25%。与市场预期的不同之处一方面我们看好市场公认的国外奥特莱斯模式在中国的发展，另一方面我们也认为具有中国特色的奥特莱斯只要如果能够体现奥特莱斯的品牌+实惠特点，一样也能发展起来，所以我们看好奥特莱斯在中国的发展空间不仅仅只是看好的国外主流奥特莱斯模式的发展，我们认为只要能盈利的项目就是好项目，存在即是合理。上市公司中，在友阿股份，广州友谊项目未建成前，我们难以做出更多的评价（我们认为这两家公司的项目只要能盈利，不管是否符合国外奥特莱斯的定义都不重要，都将是这两家公司新的增长点，但我们不建议项目还未建成，却先挂着奥特莱斯的名头获得更多的估值溢价）。相对还未建成的项目，西单商场目前具备较好的进一步发展奥特莱斯的基础与经验，估值相对有优势，是在奥特莱斯业态更好的投资标的。股价变化的催化因素西单商场被整合效果良好，超市场预期，新燕莎控股业绩超预期。核心假设或逻辑的主要风险1.百货企业不善经营地产模式造成的地产模块的盈利问题；2.奥特莱斯竞争激烈；3.公司奥特莱斯运营情况低于市场预期，假设明年公司再融资，业绩可能会被摊薄。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3内容目录1．国外奥特莱斯的发展情况..............................................................41.1奥特莱斯定义.........................................................................41.2国外奥特莱斯的分类.............................................................41.3奥特莱斯的运营模式与经营特点............................................41.4奥特莱斯成功运营的关键要素“选址+品牌+实惠”...............51.5国外成功的奥特莱斯简介......................................................62.奥特莱斯在国内的发展..................................................................92.1奥特莱斯在中国发展空间广阔...............................................92.2国内奥特莱斯项目一览..........................................................92.3国内发展奥特莱斯面临的问题.............................................102.4实例解析..............................................................................113.对奥特莱斯业态的几点思考.........................................................144．公司推荐与投资风险...................................................................15图表目录表1:国外奥特莱斯分类..............................................................4表2:奥特莱斯运营模式对比.......................................................5表3:奥特莱斯与百货的经营特点对比.........................................5图1：奥特莱斯运营要素.............................................................6图2：ChelseaOutlet外景..........................................................7图3：OntarioMillOutlet外景.....................................................7图4：ChicShoppingVillage外景...............................................8图5：TangerOutlet外景............................................................8图6：RoemondDesignerOutlets外景.......................................9表4:各地奥特莱斯资料............................................................10图7：燕莎奥特莱斯外景............................................................11图8：燕莎奥特莱斯地图............................................................11表5：燕莎奥特莱斯楼层品牌分布..............................................11图9：燕莎各区域图..................................................................12表6：北京新燕莎奥特莱斯盈利状况（仅为C座）....................13图10：青浦奥特莱斯外景.........................................................14图11：青浦奥特莱斯地图..........................................................14表7：明年新燕莎控股简单盈利预测单位：亿..............20请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page41．国外奥特莱斯的发展情况1.1奥特莱斯定义奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。早在上世纪70年代，美国的工厂直销商店（FactoryOutletStore），基本上是一家工厂一个商店，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，能吸引大批顾客。在之后的发展阶段，很多工厂把工厂直销店逐渐集中在一起开设，形成了直销区域。而奥特莱斯购物中心的形成，把这一工厂直销业态推向了新的高度和零售业充分融合。奥特莱斯购物中心的功能更加齐全，实行休闲购物一体化。很多中心已突破该业态最硬化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（OutletCenter）列为购物中心类型之一。这似乎标志着，北美已不再将Outlet作为一个独立的业态，而是视作为购物中心的一种类型，即作为整合各种零售业态的超业态平台。1.2国外奥特莱斯的分类奥特莱斯形式上经历了从仓库尾货—厂家直销中心—卖场直销—花园式奥莱村的变化，面积也由100-200平米不断扩大到10万平米以上