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中骏商城商业包装建议先知先觉︱2013.12目前我们遇到的几个问题1、商铺繁多且分散，客户不知从何下手？中骏商城669个商铺，多为是瘦长形居多，且缺乏大型主力店的来带动周边店铺，与此同时，我们的业态相对单一，因为童装主题把一个30万方的中心大盘做小了。2、客户购买商铺后，不知道要做什么？本案早期定位为中国童装立体式营销示范基地，但却只是单纯的提出童装主题，却没有进行任何关于童装主题支撑，因此该主题在没有支撑的基础下是很难给予到投资者的信心。3、更多大开发商涌入石狮，客户有了更多的选择？近两年，包括泰禾、世茂、万达、恒大、万科等大开发商涌入石狮，每个项目都有各自特色，泰禾的全业态高端商业，世茂的摩天轮天幕等，我们的特色在哪？深层次来看，价格、投资渠道应当来讲对于商铺成家并不是成交抗性的主要原因，更多的则是存在对未来商业预期的不确定性，也就是说对项目的前景信心不足。客户认可因素客户抗拒因素价格地段做生意不错增值潜力信心不足收益没保障深层解读客户未购的顾虑考虑到现实情况，如不进行业态重新建议，那么作为商业的推广或是现场销售都将面临弹尽粮绝的局面，也就是说对于客户抗性的部分没有办法得到解决，商业的推广包括销售都将无法起到作用。综上，建议公司针对业态进行重新调整，可以以销控手段作为自持方案，但是整体的业态需求进行明晰，便于讲解。未来也将按照业态规划进行相关的投资物料的增设。因此，建议对商业进行包装商业包装及业态建议一、包装建议：通过对商城内外围进行主题性的包装，外场以大型地标、知名人物雕塑为主，内场则以有趣互动造景为主，增加可娱乐的、可传播的话题性。（前期可在售楼处进行试验）二、业态建议：业态的建议主要基于两方面考虑，一是必须满足消费者“吃、喝、玩、乐、购”一站式的消费体验，另一方面必须切合本案儿童及商务的特色，将之放大；确定入驻的商家及主力店铺的自持，带动周边商铺，以增加商业卖点。整体思路三、整体定位1、由于石狮当地的成熟商业和新兴竞争商业总体上是较常见的业态模式和综合体形态，招商内容也几近相同，没有突出特点；考虑到我们项目周边是政府主导的童装基地，有相当良好的市场氛围。2、第四波的婴儿潮，儿童的市场巨大，80后年轻家长的扩大，国家二胎政策的放宽，儿童体验馆、儿童教育等需求的旺盛，此外儿童消费还可带动家庭消费。因此，我们建议中骏商城在童装基地的站位上，包装做类似儿童主题乐园的特色商业综合体。此外，在布局建议以多主力店为主，以点带面带动周边商铺。PART1：商业包装建议1、外观街区小品建议：以迪斯尼、梦工厂动画、童趣电影场景演绎各小品可在内外街做街区造景以吸引人气，引起大人小孩的共同兴趣；小火车可设置在较为偏僻角落的外围，用以吸引人流至该区域，有助于之后该区块店面销售。外街路面：采用法国香榭丽舍大道的路面风格，周边种植绿植、布置灯光，设置路灯和休息位，以便吸引路过的顾客驻足。连接南区北区的底下通道：可设计成星光大道的形式，沿路可设置好莱坞动画明星等小品以吸引两边顾客对流。2、通道及路面建议3、内场中庭及广场建议：以休憩展示造景为主，用以集聚人气在各中庭及广场设置特色休憩区、展台及T台布景，以供人群休憩及集中观看，造成商城内部热闹的氛围。PART2：各楼层业态建议1、地下一层业态规划建议：以儿童主题休闲娱乐为主要功能，建议有超市、玩具城、儿童乐园，早教中心、儿童职业体验中心、婴幼儿用品、童装店等永辉超市超市配套奇乐儿以奇乐儿主题乐园主力店带动周边玩具、婴童商铺十大童装品牌以十大童装品牌带动周边商铺童装童鞋商铺室内儿童乐园：无论对于泉州、晋江还是石狮，室内儿童乐园都是一个很大的缺口，如果建立石狮最大的室内儿童乐园，不仅吸引众多客流，更能延长来客在商场内的停留时间，促进周边店铺的销售。玩具城：对于孩子来说玩具城永远是他们最想逛的地方。而在玩具城附近，与儿童有关的店铺也容易吸引较多的客流，对周边店铺的销售和招商很有帮助。儿童职业体验中心或儿童早教中心：现代人越来越重视对孩子的学前教育和各类体验式教育，在厦门、深圳、上海等许多大城市都已经有儿童职业体验中心入驻，作为泉州首家，一定可以为项目引来更多客流。2、地上一层业态规划建议：以类似连卡佛的高端化妆品连锁商店为主加上各品牌服装、珠宝、手表等品牌形象店为主，以吸引购物消费为主要功能。据了解目前石狮甚至泉州福建都没有真正类似连卡佛这样的高端化妆品连锁商店的业态，将化妆品品牌集中对于女性消费者而言是有很好的集聚效果，逛街购物也都以女性居多。再其他通过其他品牌入驻增加投资者信心。3、地上二层业态规划建议：以特色及品牌餐饮为主，做特色主题餐饮街；并辅助有KTV、电影院、特色书店等业态吸引人气。书店KTV影院主题餐饮主题餐饮咖啡轻食主题餐饮以此带动特色产品、创意家居、工艺品等商铺以此带动娱乐、特色餐饮等相关商铺特色书店建议：建议将KTV、电影院、特色书店（如方所、纸的时代书店、诚品书店等）等设置在人流不易到达或比较容易忽略的位置，以此带动周边人流和商机。特色主题餐厅建议：规划的美食街可切合儿童乐园主题，招商一些主题餐饮吧（如：便所主题餐厅、HELLOKITTY餐厅、海贼王主题餐厅等）及品牌餐饮店形成当地特色优势影响力，以此丰富业态，提高吸引力。PART3：商圈未来的运营建议1、建立中骏商城官方微博并进行维运创建中骏商城官方微博，经常转发项目进度、项目未来规划等信息，并经常上传转发一些国内国际高端商城的业态图片，让客户将商城往国际高端商业方向想象，更容易建议投资和入驻信心。2、向政府申请牵头举办“闽南国际动漫节或童装节”并由政府和行业约定于每年6月在石狮中骏商城举办。让客群再次看到政府行业的共同支持及商城未来的影响力。3、建立运营团队，为之后的商城持续人气保持做保证商铺由专门团队管理，在各节假日举办各类活动吸引人气。在设立的舞台区可经常做些童装、时装等各类T台秀以盘活项目。主要活动一：媒体话题炒作（征集商业形象代言）时间：2-3月主要内容：先通过网络及各媒体炒作中骏品牌及商业成功作品等；再通过网络征集项目商业形象代言，以此形成话题性以及本案高端商业形态特色的传播。并以此可运用延续至后续推广，在商业二次开盘时增加活动元素。备注：此活动虽对应者未必是本案商业购买群体，但涉及消费及话题引导，有力于项目的口碑的线下传播。主要活动二：动漫狂欢节（配合五月镇中路通车仪式）时间：5-6月主要内容：依托石狮服装产业，特别是可爱的卡通形象深受各个年龄的客群的喜爱，定期举办这类活动，深化儿童欢乐主题，增加客户的好评。开场可在石狮全城举办花车巡展，现场搭建舞台可邀请学校小朋友展示才艺，还有各类卡通真人版游戏互动。主要活动三：主力店签约仪式暨招商新闻发布会时间：2-3月主要内容：世界500强签约石狮，主力店进驻中骏商城，通过本次活动，强强联合，提升客户对本案的信心，同时展示本案做大做强的决心。活动现场由商业地产公司起头，做未来板块的描绘及商业规划的说明；日常活动建议：3D主题嘉年华/倒置空间日常活动建议：糖果节日常活动建议：海洋节日常活动建议：儿童节/万圣节/圣诞节